楼市艺术生满京华在松岗交了一份答卷，请打分

5月24日，满京华云著1106套房源取得预售。限价后开发商都慢出货，满京华云著一次性推千余套房源，一下子成为了焦点。“满京华云著怎么样？能买吗？”“松岗未来潜力如何？”“满京华云著和博林君瑞哪个好？”……

关于满京华云著的N个问题，你都能在这篇文章中找到答案。

艺术生云著，是全村人的希望？

满京华云著位于位于松岗广深公路与松福大道交汇处。项目占地约40万平方米，总建面约150万平方米，是集住宅、甲级商务、国际会展、创意文化于一体的综合体项目。业态包括专业MALL、艺术小镇 、创意园 、设计博物馆 、总部办公、酒店、公寓、艺术住宅、街区商业等。项目属于低密度小区，容积率3.4；车位比充足，总房源1106套，车位数为1485个；梯户比为2梯4户和 2梯5户。

项目主推83-152平方米户型，备案均价为41204元/平方米，备案单价为36965元/平方米-44439元/平方米，带装修价格约为4.3万/平方米—4.4万/平方米。

交通方面，满京华云著目前距离11号线地铁站松岗站约1.5公里，直线距离较远。2020年，松岗站将再添加一条地铁线，即6号线，连接龙华街道新城、石岩、光明、公明、松岗等片区，并通过4号线转乘至福田中心区。值得一提的是，6号线和11号线一样均为快线，通车后可拉进中心区与西部高新组团的城市组团。

△深圳地铁6号线示意图

目前该片区教育资源短缺，项目自带的学校或许能改变这一局面。据现场销售介绍，满京华云著规划有一所小学用地，计划今年9月开始招生。该学校为艺展小学，总占地面积1.2万平方米，总建筑面积2.5万平方米。学校规模30个教学班，主打艺术教育。另外，项目的初中为松岗中学（初中部）。

笔者踩盘时发现，项目周边多为农贸市场、小型超市等商业，生活体验感不强。随着满京华云著的入市，自带的商业能满足小区的购物需求，一改松岗土味的气质。有购房者在看房时笑言，这个项目是松岗的希望，终于能过上市里人的生活。销售介绍道，满京华·云著的百万体量里，商业约占了三分之二。据了解，未来会有华润万家的商业入驻。

项目潜力分析：海洋新城如何落地或决定松岗未来

在2017年放出粤港澳大湾区的利好后，作为对接东莞的宝安区站上了C位。粤港澳大湾区的利好此处无需赘述，笔者认为，对于松岗而言，更需要关注的是另外一个更具体规划：海洋新城。

今年3月15日，深圳规土委在官方微信发布了消息称，前海之后又一个国家战略级别的区域——深圳海洋新城。

海洋新城位于大空港规划区西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划面积约7.44平方公里。 

7.44平方公里有多大？前海深港合作区的面积是18平方公里，海洋新城相当于0.4个前海

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，海洋新城对宝安的发展有重要意义，对提振宝安的经济作用很明显。海洋新城和大空港，以及深中通道，正面对接，在两大节点的位置。无论是地理位置还是交通，海洋新城都有优势。大空港片区本身比较热，这个概念出来后，楼市将会进一步引起高度关注。

而深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺则提醒购房者，海洋新城与前海相提并论有点夸张。前海是国家战略性平台，是深港合作的示范，国家有单独的优惠政策。海洋新城目前并没有这么高的相关规划。

一位深圳资深改善客对笔者表示，粤港澳大湾区规划对整个深圳，尤其是西部片区都是利好。而具体到沙井和松岗片区，海洋新城的概念能落地到什么程度才真正关系到片区的未来，这是属于片区独特的利好。目前，松岗片区二手房市场尚不成熟，小产权房偏多，购买力偏弱。11号线的开通确实拉进了松岗和市中心的距离，但由于项目距离地铁线较远，地铁加分并不强。

样板间实拍

(ps：由于项目样板间不让拍照且无户型图，笔者只能冒险拍了一个样板间，与君共享~)

126平方米四房两厅两卫

艺术生满京华在设计户型时走了心，每个房间尺度充足，不偏不倚。主卧属于比较经典的设计，自带卫生间。厨房带生活阳台，动静分区，收纳空间充足。

单价4万+，选沙井博林君瑞还是松岗满京华云著？

在满京华云著拿到预售证的一个月后，沙井的博林君瑞也正式入市。对购房者而言，区位相近、单价接近的情况下，该买博林君瑞还是满京华云著成为他们最纠结的问题。

博林君瑞占地面积约4.5万平方米，总建筑面积约18万平方米，容积率为3.0。车位1014个，总户数为1120套，车位比基本达到1:1，项目自带商业和幼儿园配套。项目推售88-162平方米住宅，备案均价为4.4万/平方米。

目前项目周边工业厂房集中，公共交通弱，主要寄希望于未来的旧改。项目紧邻规划中的沙井海岸城旧改和万科上星工业区两大旧改项目，拆除重建用地面积约40万平方米，预计两大旧改未来建设规模将达到约200万平方米。

周边如沙井海岸城已拆迁动工，锦盛财富大厦已封顶，再加上即将入市的博林君瑞，预计3-5年内，区域建筑基本成型，该片区将成为沙井的CBD无疑。就目前博林君瑞项目距离11号线马安山站较远，约1.2公里左右，公共交通比较弱。

点评：

交通：两个项目的硬伤均是距离地铁站较远，博林君瑞的直线距离稍有优势。

居住：两个项目车位比均比较充足，容积率低，居住比较舒适。从自身商业上来看，满京华无论从体量还是质量上看，都比博林君瑞更胜一筹。

区位：沙井的博林君瑞更靠近大空港，而松岗则更靠近东莞，从区位上看，博林君瑞更具有潜力。另外，博林君瑞周边旧改更多，更具有改善属性。笔者综合来看，改善需求的购房者建议选择博林君瑞，而对于自住需求的购房者而言，做艺术地产出身的满京华的产品还是值得期待的。

注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。

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