蛇口2018年首个纯住宅“小鲜肉”将入市 卖多少你觉得值？

提到蛇口，大部分给予其固有印象就是山、海生态景观环绕、高端小区密集，作为深圳外籍人员最为集聚的地方，蛇口也是深圳具有国际风情的区域。

沿深圳湾滨海休闲带从福田红树林到蛇口海上世界，15公里长的休闲走廊，几乎近一半面积位于蛇口街道海岸线上，作为深圳的美景观赏点，站在可由深圳湾大桥附近深入海中的观景长廊上，眺望罗湖至南山的天际线，便将深圳最美城市之景尽收眼底。如今的蛇口，正如风姿绰约的少妇，风情韵味且具醇厚品味。

得益于得天独厚的区位优势以及山海景观，越来越多的高端人才选择定居在蛇口，总价在千万以上的在这里算是稀松平常。据链家数据统计，蛇口片区目前二手房在售均价为8.3万/平，高出南山区的整体均价7.5万/平，仅次于深圳湾片区以及红树湾片区。

近几年蛇口不仅新盘较少，且多以高总价、大面积的奢华姿态入市，而每新开一个楼盘，总会引来深圳市场的强烈关注，如2018年上半年入市的招商双玺三期，均价在12万/平以上，户型也多集中在204.65 ~ 425.28平方米，动辄1500万以上的总价让中产难以望其项背。今年刚入伙的蛇口明星代表楼盘半岛城邦三期挂盘价也均在12-15万/平之间，但尽管如此，

招商双玺三期开盘从前期认筹金500万到现场“5000万蹲”摇号选房，依旧反映出高端住宅市场的供不应求。

不光是代表高端生活品质的大户型所售套数少，低总价小面积段的纯住宅更是较少，作为今年下半年将入市的纯住宅新盘，枫叶望海公馆或许给了想定居蛇口的中产另一种选择。

背山看海  蛇口在售纯住宅

与高总价大户型的蛇口主流楼盘不同，枫叶望海公馆给出了72-112平的刚需面积段，预售价格虽然未出，但在国家宏观调控的大趋势下，对比同片区预售单价，业内猜测可能会是一个较有亲和力的价格。

首先来看看该盘位置，枫叶望海公馆位于南山东角头金世纪路以及望海路交汇处东北方向，严格来说，是位于望海路上，与半岛城邦四期一路之隔，临近深圳地铁2号线东角头D出口，占地面积为10874.81平米，计容建筑面积为86537.73平米，容积率为5.06。开发商为深圳枫叶房地产有限公司，该房企在深圳南山也开发了住宅、公寓以及部分商业项目，在南山还算是一个较为出名的本土地产开发商，枫叶望海公馆早于今年的3月10日开放了营销中心，但至今仍未有开盘的具体消息，预售许可暂未拿到。

从沙盘实景模型图来看，枫叶望海公馆总户数为551户，项目共规划3栋40-44层的超高层建筑，共分为A、B、C三栋，其中A栋全为回迁房，约200多套，在售的为B栋，共248套，C栋为1个单元，目前未开售，暂建至22层，尚未褪去绿色外网。可以说，目前即将开放的仅为B栋2个单元的248套住宅。

项目停车位共600个，停车位配比达到了1:1.05，区别于其他楼盘的地下车库，由于项目背靠蛇口山，处在山脚下，项目的车库设置为2-6层的地上阳光车库，项目另外配套商业裙楼，可满足日常生活需要。

枫叶望海公馆2栋共有两个单元，2梯4户结构，户型面积段为约72-112平1-2房。其中，约89-91平两房单位朝北，而110-112平的两房单位位于可看山海的端头位置，南北通透，约126平三房朝南向，74平两房单位偏东南向。

从户型结构来看，虽然面积段为72-112平之间，但多数为享受型的阔绰户型设计，部分户型可将1房改2房，2房改成小三房。其中，B1户型建面结构在110.89-112.58平之间，原始结构为三房两厅一卫，部分朝向为北向，两卧室为东南向，卧室尺度舒适，与客厅餐厅相连通的书房出一阳台。

B2户型72.98平户型设计成一房一厅一卫一厨结构，主卧带飘窗，餐厨独立，户型相对较为实用， 朝向为东南向。

B3户型建面结构在88.77-91.4平之间，原始结构为两房两厅一卫，朝北向，卫生间为暗卫，采光可能会受到稍许影响，餐厅面积部分较小，稍影响使用效果。这个户型相对B1和B2户型略逊，价格上或将会有一定影响。

东角头地铁口物业 共享周边成熟配套

据百度地图实测，枫叶望海公馆项目位于蛇口自贸区内，距离地铁2号线东角头站D出口0.25公里，附近有蛇口广场、蛇口新街等公交车站，且毗邻地铁2号线水湾站、海上世界站，去往福田中心区也较为快速便捷，有多路公交以及地铁可直达。

但项目由于紧邻望海路，过往车流较为密集，会出现噪音干扰，且靠近地上车库的矮楼层还会受到部分车库车流噪音影响。

枫叶望海公馆在蛇口作为小体量项目，小区花园面积小，北侧背靠蛇口山，拿即将开放的B座来看，项目中低楼层海景景观基本被遮挡，海景视野较为有限，只能看到半岛城邦的超高层住宅，项目超高层看深圳湾海景视野面积略大。

项目底层仅有少量的商业裙楼，自身生活配套也不多，周边也多为在建的商业体状态，商业配套更多依赖于周边，例如与望海路一街之隔的半岛城邦四期的集中式独栋的类BOX商业街区配套。据乐居实探，该商业综合体最快将在今年年底开业。另外，距离项目直线距离2公里内有海上世界购物广场，可满足业主一站式购物需求。除此之外，项目毗邻深圳湾滨海长廊约1公里左右，步行即可抵达，可享受深圳湾畔海景。

△枫叶望海公馆区位图

此外，该片区3公里内更是汇聚了众多国际学校，文化氛围较为浓厚，如深美国际学校专门招收外籍人员子女的蛇口国际学校等。

除了众多国际学校围绕之外，对于家长普遍关注的配套公立学校问题，据现场销售反映，枫叶望海公馆目前暂未划分学校，与项目一街之隔的南山外国语滨海小学，距离项目约为200米左右。另外一所南山区公办学校——蛇口学校，为一所九年一贯学校，距离项目仅800米左右。

作为2018年新落成的分校，南外滨海分校从建成开始便备受关注，今年起已开始进行招生就读，但具体该盘划分到哪个学校，目前并无确切消息。

△南山外国语滨海小学

旧改扎堆 低总价小面积成优势

由于蛇口目前在售项目少，周边聚集着大量旧改，开发商扎堆，项目西侧200米处的蛇口广场预计在今年年底完工，北侧的东角头油气库未来将建成23万平的蛇口山公园，以及华侨城进驻的渔港码头未来将规划17万平的滨海综合体，加上万科渔一村、渔二村旧改，整个旧改的项目将超过十个，待整个旧改全部完成之后，该片区将焕然一新。

除了毗邻地铁，小户型低总价在片区较少之外，背靠蛇口山以及超高层可看深圳湾海景之外，项目也存在小区花园小、容积率略高，低层单位噪音略大，学校暂未确定等缺点。

就整个面积段来看的话，该片区仅有万科蛇口公馆有刚改户型段，毗邻的竞品有林语堂小区仅有35户，半岛城邦四期价格暂未定，且价格多在10万/以上，面积段相对更大。作为整个蛇口片区的纯住宅，自然是受到置业者的关注，由于蛇口片区的购房者多为改善以及买卖为主，由于“731新政”出台的影响，买卖客占比将受到较大影响，分析客群应该多为改善为主，小户型低总价的优势在蛇口片区目前来看是该项目最为突出的优势，按照10万/平的单价来计算，其上车门槛预估不足800万，在该片区也是相对具有优势的，据现场销售透露，项目将以毛坯形式交房，也就是说，所谓的买房时另加“装修费”暂时不存在，但未定具体交房时间。

具体入市项目价格几何，在下半年将揭晓谜底。

周边二手房价格参考：

注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。

免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。本信息采集于2018年9月6日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。以上为作者本人观点，不代表贝壳立场，如有异议请联系作者本人。