开盘两天去化七成以上 这个传统富人区要重出江湖?

2018-12-24 柯召路

“首付15万买龙岗中心城”

大约一周前小编在朋友圈不断刷到类似这样的广告,真是惊出双下巴,龙岗的房价虽然在整个深圳来看比较便宜,但也不至于便宜到首付仅需15万。带着满怀的好奇,小编决定去这个‘便宜’的楼盘一探究竟。


该楼盘实为远洋新天地二期的公寓,整体均价 32000元/平方米,户型从40平米到78平米不等,而网上所宣传的首付15万实际上是开发商先垫付了部分。据现场销售介绍,二期公寓总共700多套,截至开盘第二天晚上总共卖出了500多套,去化率超过70%。

(远洋新天地沙盘图)

近期市场虽有回暖趋势,但多表现在西部的刚需盘,东部的公寓项目也能卖的这么好,着实令人震惊。不过如果对龙岗中心城这个片区足够了解,或许就觉得正常了。


其实早在两年前,龙岗中心城的公寓均价就卖到35000元/平米左右,部分位于核心位置的甚至卖到了4万/平米左右。而作为龙岗的政治、经济、文化中心,龙岗中心城的房价在整个龙岗来看,似乎并没有占据标杆位置。价格值不值,归根到底还要看区域价值,对于龙岗中心城这个一度被称为传统furen区的区域,我们有必要深入了解一下。

在老龙岗人眼中,龙岗中心城指的是黄阁路以东、龙翔大道以北、龙城大道以西以及龙平路以南围合而成的区域,但近些年随着龙岗经济、交通等各方条件的发展,尤其是地铁3号线的建成,龙岗中心城的概念范围在原来的基础上向周边扩散了不少,包括大运新城、龙平东路以南区域等,其实均属于龙岗中心城的范围。不过近几年大运新城发展格外好,也有人认为二者是相互独立的,甚至还有人将龙岗中心城和大运新城进行优劣对比。

着眼整个龙岗甚至整个深圳版图,龙岗中心城其实正处于龙岗区的中心位置,北接东莞,东连惠州,是未来实现深莞惠一体化发展的桥头堡和门户,位置优势显而易见。

其实早在改革开放之初,龙中(龙岗中心城的简称)的发展就被提上了日程,只是当时受大环境限制,龙中的发展既不快速也不突出。


2002年8月,深圳发布新的城市空间发展战略——一市多城,众星拱月,而且规划了8大卫星新城,这其中就包含龙岗中心城,而卫星新城也是龙岗中心城的第一次官方定位。当时深圳还立下了军令状,要在3到5年内使这8大卫星新城的发展初见成效。


2010年9月,《深圳市城市总体规划(2010-2020)》颁布,规划中指出将龙华、光明、龙岗中心城(含大运中心)、坪山及盐田中心规划为城市副中心,打造城市发展的重要极核,这也意味着龙岗中心城的城市功能定位再次升级。


2011年6月,地铁3号线开通,打破了龙岗与福田的距离隔阂,龙岗中心城自然也是受益者,而位于龙岗中心城的三馆一城项目也在这一年正式立项


2015年,在西强东弱、西密东疏的背景下,深圳市委书记提出“东进战略”,着力推进东部发展。随后2016年,《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》发布,方案中第一次提出了“促进形成新的城市中心,打造未来深圳发展的第三极”,同时政府计划投入1.4亿元用于促进东部发展,至此,龙岗中心城开始爆发式快速发展。


纵观龙中十余年的发展历程,相比前海、后海等区域,似乎还是慢了点,而且房价一直表现一般,一方面可能是因为城市更新项目不多,目前旧改主要集中在大运新城和爱联片区,且入市速度都偏慢,另一方面可能是因为目前只有一条地铁线,不在地铁口的楼盘价格拉低了片区整体均价。不过值得一提的是,在二手房整体均价不足4万的情况下,龙中却隐藏着4大“神盘”——绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座公馆和奥林华府,这四大“神盘”中有三个均价已经冲破6万/平,还有一个直逼6万/平,别说二手房,目前龙岗中心城的新房住宅都卖不到这个价。




看到价格是不是不敢相信这些盘居然在龙岗?其实不仅仅是这四大‘神盘’,龙岗中心城的公园大地、家和盛世花园等楼盘成交均价也在6万/平米左右,传统furen区并非浪得虚名。

交通:

公共交通方面目前有地铁3号线,连接龙岗、罗湖和福田,未来还有地铁14号线,可连接龙中和岗厦北,预计2022年通车。

(地铁3号线)

道路交通上,目前主要依赖龙岗大道,龙岗大道虽为双向五车道,但由于人流量大,早晚高峰期依然比较拥堵。此外,还有龙翔大道贯穿龙岗中心城,借由这两条主干道前往水官高速、南坪快速、沈海高速等均比较方便。

(龙岗大道)

商业:

龙中作为龙岗的政治和经济中心,聚集了大大小小各种购物中心,这其中体量较大且较为高端的要属万科广场,其次是星河cocopark,但cocopark在大运,存在争议,不过龙中到星河cocopark确实不远,地铁也就2个站。

(万科广场)

此外,还有世贸百货、宝能allcity、摩尔城、海航城等购物中心,就数量和规模来看,商业可以说是龙岗中心城的一大优势。


医疗:

龙岗区人民医院就坐落在龙岗中心城,该医院已成立20余年,是龙岗人民日常就医的主要去处。此外,距离龙岗人民医院大约1公里处还有一所妇幼保健院,医疗配套在整个区域来看较为领先。

休闲娱乐:

龙岗的土地资源相对市区更加充足,休闲配套也更加丰富多样。仅龙岗中心城就汇聚了三大公园——龙潭公园、龙城公园和龙园公园。

(龙潭公园)

(龙城公园)

除此之外,龙岗中心城还建设有龙城广场、三馆一城等市政设施,其中‘红立方’三馆一城包括约13500平米的艺术馆、约10000平米的科技馆以及约8000平米的青少年宫和深圳书城龙岗城,该场馆已于今年投入运营,未来必定将成为龙中甚至整个龙岗的会客厅和人流聚集地,三馆一城的建成也让我们再次想起了龙岗人耳熟能详的东进战略。

(三馆一城)

自东进战略提出以来,市场上不断有质疑的声音,诚然,龙岗在东进战略下的进度是慢了点,但细数这些年的变化,14号线和16号线开工建设、外环高速、东部过境通道等施工推进以及3号线东延线的建设,无一不是东进战略的成果。


俗话说得好,要致富先修路,一旦交通路网建设完善,东进战略不怕提不了速,而位于东进战略核心之地的龙岗中心城,势必也将是这场交通之战的获利者。

深圳10区中就属龙岗的新盘最多,而龙岗的新盘又主要集中在龙岗中心城和横岗片区。横岗虽距离市中心更近,但配套资源其实不及龙岗中心城,现阶段龙岗中心城最突出的缺点就在于交通,但随着东进战略的推进,这一现状有望在五年内得到改善。


龙岗中心城目前有10余个在售新盘,多面向刚需客,住宅户型以90平米左右的三房为主,小区则以大体量综合体偏多。

中小户型的商业类项目也是龙岗中心城的一大特色,龙岗中心城目前有4个商业类项目在售,均价以3字头居多,比较适合没有名额或者非自住需求的客户。

就整个区域而言,未来发展前景比较看好,就区域内的楼盘而言,价格占有较大优势。龙岗中心城曾经辉煌过,在历史发展的巨大浪潮中能否持续甚至更加辉煌,或许还要持续观察。

注:楼盘卡片为效果图。文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积。文中价格信息采集于2018年12月22日。


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内容编辑:柯召路

内容出品:贝壳新房内容运营部