福田两大旧改均有新进展城市更新能否改变住房供应现状？

2020-01-10 黄璨

回顾2019年，深圳各区城市更新的消息不断，而福田作为深圳目前的CBD核心片区，历经了10多年的发展，目前已无闲置空地，开发商只能通过旧改获得建设用地。在2019年末，有两个备受瞩目的旧改项目都有了新进展，但是改造完成后真的能满足福田日益紧张的居住需求吗？

金地工业区

现状：已经全面开拆规划10栋高层建筑

（效果图）

金地工业区旧改所处位置属大金沙片区，位于福田区沙嘴路与富强路交汇处，近7号线沙尾地铁站A出口（步行距离约350米）。主体包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区综合改造。根据之前的公告，项目拆除用地面积11.9万平，计容积率总建面67.4万平。

（效果图）

规划由10栋超高层建筑，其中2栋写字楼楼高分别54、65层，3栋公寓为43-65层，4栋住宅为46-60层，外加1栋49层保障房和1栋4层幼儿园，另规划有一所九年制学校。

小编在现场发现，目前有多台挖掘机已经进场，大部分商户都已经搬离，只有少部分的商户还在营业。不过现场已经拉起了多条警戒线，并且有保安驻守。

（现场）

配套：生活气息浓交通出行便利

其实大金沙片区的配套可以说是十分成熟。具体来看，商业有京基KKONE已开业，绿景佐阾已建成待开业，还有中洲湾的配套商业待建。

交通也十分的便利，有滨河大道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。目前地铁7号线、地铁9号线已开通，分别设站上沙、沙尾和下沙站，金地工业区距离7号线沙尾站约350米距离。

文体配套有福田体育公园、上下沙广场；未来还规划沙嘴中心广场、景观步行街直通红树林。

另外，大金沙目前比较令人诟病的一点就是教育资源，目前片区教育较弱，学校排名在福田区内都比较靠后，有上沙小学、下沙小学，片区内公立初中仅有上沙中学一所。

（图源规土委）

未来将会有1所初中，4所小学落地于此，片区教育资源、水平也会得到提升。尤其是金地工业区的配建的九年一贯制学校，或许会在一定程度上提升片区的教育水平。

周边：二手房均价7.1万/平在售新房项目2个

目前小编在贝壳找房上查到数据，沙尾仅有71套二手房在挂盘，均价约在7.1万/平，价格相对较高的小区又绿景蓝湾半岛和金地名轩，均价约7.5万/平，这两个小区整体的楼龄也比较新。

（图源贝壳找房）

另外周边还有几个新盘，包括绿景红树湾壹号和中洲湾，均价区间约在8.6万/平-9万/平，中洲湾在2019年8月开盘时还取得了不错的成绩。

（图源贝壳找房）

总体来说，金地工业区周边的住宅小区楼龄都较大，新房供应也不算太充足，不知改造完成之后能否提升片区的新房供应水平。

声音：改造是好事期待变化

小编在走访的时候也对目前还在金地工业区内开店进行了走访，有几家商户表示也在做收尾工作，估计年前就会搬走。

不得不提有一户在金地工业区卖建筑材料的张哥，他说他已经在这里卖了八年的建筑材料，之前也一直听说要拆，纳入规划，但就是不知道什么时候拆，突然开始拆迁还有点不太舍得。另外张哥也透露五年前为了开店方便他在附近买了一套小房子，虽然近期开始可能或多或少会收到拆迁的影响，但是张哥也表示未来居住环境能变好的话其实也没什么。

其实对于生活或者工作在金地工业区的人来说，老旧的厂房、杂乱的环境都将成为过去，因为这里即将迎来翻天覆地的变化，我们也期待着变化。

福滨新村

现状：签约在即赔付比例1：1.3

除了金地工业区之外，近期福田南还有一个小区也开始了改造计划。就是位于福田区上步片区的福滨新村。

具体来看，福田村城市更新位于福田深圳中心公园东侧，挨着华强北，南面就是河套片区，近地铁7号线赤尾站，距离约300米左右。也是福田较早建立起来的片区之一，各类生活配套都非常的齐全。

根据规划，福滨新村拟拆除重建用地面积为229580平方米，更新方向分别为商业、住宅、产业，申报主体为深圳市海岸城置业有限公司。预计更新完成后建筑面积约百万平，是集住宅、商业、公寓、办公等于一体的综合体，另外还规划有一所九年一贯制学校。

早在2018年，福滨新村被纳入福田南片区统筹规划，同福田村城市更新单元一并改造，拟将福田南片区打造成“活力新城”。据悉，2017年福滨新村启动旧改意愿征集，业主签名己达90%。

根据早期规划，福田村旧改拟拆除重建用地面积为229580㎡，预计建筑面积约百万平，是集住宅、商业、公寓、办公等于一体的综合体，另外还规划一所54班九年一贯制学校。另外这里也将建起深圳的第四座海岸城，但是想到近期南山海岸城的经营情况，小编不得不打一个问号，真的需要这么多商场吗？

小编在现场看到小区内已经挂起了相关的宣传横幅，并且签约办公室也已经设在小区内，不过住在福滨新村的居民还是一派祥和的样子。相比之前去过的某些老旧小区，福滨新村整体的楼龄还不算太老，并且保养维护的也不错，不过能够纳入改造有很多居民还是表示欢迎。

配套：同处福田南福滨新村的周边配套也不错

交通方面，福田村距离地铁7号线赤尾站约300米，另外旁边还有滨河大道、皇岗路等城市要道环绕，出行还是比较方便的。

生活配套方面，目前福田村内自带一个沃尔玛超市，附近也有不少小型的超市和餐饮业，日常生活足够满足。另外，周边还有华强北九方购物中心，茂业百货等商业购物中心，未来还有海岸城的商业。整体的生活便捷度还是不错。

教育资源方面，村内有一所省一级的公立小学福南小学（与福滨新村一路之隔），也被纳入了旧改，另外根据规划，项目还会自带一所九年制学校。

周边：二手房价约6.4万/平新房项目较少

（图源贝壳找房）

根据目前小编在贝壳找房上查到的数据，目前赤尾挂盘二手房82套，均价约6.4万/平，但是也有价格较高的大康福盈门目前挂盘价约9.4万/平，与福滨新村相邻，另外还有一个桐林公寓均价约6.9万/平，成交也比较活跃。

（与大康福盈门距离不远）

而周边目前暂无新房项目在售，距离较近的有深物业金领，目前还有一些大户型在售，均价约75000元/平。周边更多的是旧改项目，包括南华村、皇岗村、岗厦村等，如果完成改造片区的居住环境应该会有一个较大的提升。

声音：签约业主已做好准备整体心态不错

同样的，小编也在福滨新村里向几位住户询问了关于改造签约的问题，有一位六十多岁的刘阿姨表示自己已经在很早之前就准备好了去签约，好像近期签约还会有额外的签约奖励。

另外由于签约办公室未开门所以小编无法获得相关工作人员的反馈，不过在门口也有一些前去咨询的居民，他们表示先来问一下情况，如果一切顺利的话应该很快就会签了。

另外，由于小区距离福南小学仅一路之隔，所以小区内有很多培训机构，小编也问了一家培训机构的老师，他们表示是租的房子在这里办学，对于改造略有耳闻，但是不知道业主有没有签约，如果未来签约完成开始改造，估计他们要重新寻找新的办学地点。

总的来说，福滨新村的居民心态还是比较平稳，有很多人还在暖阳下锻炼身体，但是心里对于改造还是有一定的期待，有一位头发花白的爷爷表示自己看了木头龙的新闻之后也很担心这里变成木头龙，但是没想到在列入改造计划之后一年多就有了新进展，所以期盼着早日住进新家。

小编有话说

根据统计，2019年福田区共有9个新房项目入市，相比龙岗宝安光明可以说是微乎其微，并且2019年福田的入市项目开盘都获得了不错的成绩，如位于香蜜湖片区的深业中城，位于景田的天健天骄和位于下沙的中洲湾，可见很多置业者对于福田这个深圳中心区还是十分的中意。

但是深圳土地日益匮乏已经成为了一个不争的事实，很多开发商都开始走城市更新的路子来获得更多的土地，不过对于开发商来说，如何做好一个城市更新项目也是一个很大的难题，自2009年12月1日《深圳市城市更新办法》实施以来，虽然深圳的城市更新取得了相当成绩，但实践中问题也层出不穷，其中最突出的是由于缺乏政策法规的保驾护航，拆迁中的“钉子户”问题难以有效解决，导致已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”。就金地工业区和福滨新村的改造来看，两个开发商分别是金地和海岸集团，实力都比较雄厚，这或许也在一定程度上证明了想要在深圳玩转城市更新，还需要自身实力强劲，否则真的会被“拖死”。

另外截至2019年5月17日，列入城市更新计划的项目共767个，但完成了实施主体确认的仅有37%，进入开发阶段的项目仅有15%，这意味着有大量项目陷入拆迁补偿的僵局。虽然“老大难”的木头龙和海涛花园在2019年都取得了突破进展，但是小编还是想问，在目前情况下，需要投入大量时间精力财力物力的城市更新，是否真的是福田解决住房供应问题的正确出路？或许只有时间能交给我们答案。