均价7.1万/平，时隔一年半 龙华住宅开盘实情

位于龙华红山站的安宏基天曜项目于10月23日拿到预售证，估计10月底可能就要开盘。这个楼盘地段不错，是龙华核心区域的楼盘。该区域已经近一年半时间没有纯新的楼盘入市。从这次的安宏基项目380套住宅备案均价7.1万/平，总价在639万-1536万。

四房的价格可以备到8.3万/平，也算是近期龙华新房的较高水平。这似乎预示着龙华放开了限价这一束缚。但以三房价格而言，均价水平还是不高，在6.1万-7万/平之间，如今周边均优质些的二手房早已超过这个价格。

那这个小区是否值得入手？

千万大户将入市，龙华红山时隔一年再有新盘入市

安宏基天曜位于红山地铁站，项目总占地约18405.29㎡，总建面约158076.9㎡，容积率约5.56，规划停车位1096个。项目共有四大业态，五栋楼，分别为A写字楼、BCD商品房住宅、商业、E为保障房。

B座均为185㎡两梯两户的4房单位，C/D座分布有104、112㎡三梯五户三房单位。一块地，集合四种业态，保障房和写字楼都在一起，对于这样的分布，行业内有很两种不同的认识。一是认为麻雀虽小，但五脏俱全； 另一种是认为，住宅环境不纯粹，面积小，而业态多太过于杂乱。

随着人们观念的改变，大家的喜好也在变化，年轻一代对于功能分区的要求越来越高，喜欢小而全的生活氛围，也有不少传统的居家人士喜欢大而纯粹的环境。但在住宅越发减少的环境下，对于选择小区的观念，也必须要跟着大环境做改变。未来在核心区域，想要超级大盘的概念恐怕是不存在了。有也只能找老小区或者偏远地区的新小区。

面积段在备案价在7.1万-8.3万/平，总价在1300万-1500万之间。C/D座分布有104、112㎡户型，价格在6.1万-7.5万/平，总价630万起。如果要买到10楼左右或以上的，三房总价起码要660万起。拿预售证当天即开盘，现场有99折，第二天即取消折扣。

区域住宅多 商业集中 前景看好

项目在交通轨道上，一站到达深圳北。而深圳北站又是深圳占地较大，接驳功能最齐全，辐射全国的特大型国际综合交通枢纽。地铁红山站A出来即可见千年老盘，润达园达，本项目在华业玫瑰四季的后方，龙光玖钻的旁边。

润达园庭

红山地铁站

（华业玫瑰四季）

龙光玖钻

龙华区具有区位交通优势、产业基础优势、后发优势。作为中轴的重要组成部分，龙华区必将在中轴提升战略中，尤其是在产业发展上有重大的倾斜。产业结构决定区域未来发展前景。

在2018年3月份国务院印发的《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》中，深圳北站已由全国性综合交通枢纽升格为国际性综合交通枢纽，成为我国重点打造的4大国际高铁枢纽之一。

深圳北站作为我国占地大、接驳功能最为齐全的特大型国际综合交通枢纽，同时也是广深港客运专线的核心枢纽节点，30分钟可直达广州和香港九龙，打造广深港半小时经济圈；4小时到达武汉、长沙、厦门、南宁，打造区域4小时经济圈、实现区域一体化发展。重点是，这些都是已经实现的交通网络。

龙华区更是粤港澳大湾区东岸核心枢纽，互通共融排头站。福田区与龙华区在地域上直通相连，在产业结构上互利互补，将在市委市政府的坚强领导下，在市有关部门的关心指导下，共同携手建设好深圳“脊梁”，全力以赴抓好市委市政府“中轴提升”重大战略落实。

根据《深圳北站周边地区规划初步方案》，规划以“两轴四片”为空间结构布局，两轴为商业服务轴和绿谷景观轴，四片包括深圳北站商务片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区。这样规划布局可以说很齐全，便点是，由于区域整体空白较多，规模的实施难度低。

而在重要的文体配套上，均是正在建设的工程。美术馆与图书馆均为市级文体配套，总用地面积约4万㎡，总建面约7万㎡，总投入额约7亿元，是深圳市2015年计划新建的重大文化设施，被列为深圳市重大项目和民生实事项目。建成后将成为深圳市新的文化地标，同时也是全国的文化亮点。项目2018年已动工，预计2020年竣工。还有区级综合性文化体育中心、深圳书城龙华城规模超越福田的深圳书城。

红山的住宅用地所剩无几，该项目也是红山的纯大户社区，但目前在建的金茂府也将是纯大户社区，目前还没入市。

在商业配套方面，更是丰富，甚至有点产能过剩。项目旁边就是龙光玖钻项目，用地面积为 87000㎡，建面约80万㎡精粹集合体，其中商业 800000㎡。融合约200米钻石立面写字楼、约10万方一体化商业、商务公寓、办公和约2.5万方五星级万丽酒店。总建面34万平方面的红山6979商业也在步行10分钟以内。

项目开盘第二天现场

安宏基天曜营销中心

截止2016年年底，龙华购物中心总体量已超过100万㎡，而未来5年内，龙华新区还将迎来新一轮的巨无霸商业体的爆发潮，鸿荣源、德业基、海岸集团、招商华侨城、龙光地产、中洲地产等大型巨无霸商业体将相继入市，预估龙华商业体量将超过450万㎡，远超罗湖二倍商业规模。还有总建面超50万平的深圳市新华医院（三甲，深圳首座医疗综合体）。

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龙华为深圳地理行政中心，虽然规划较晚，但综合了深圳的城市配套和规划，未来必将觉醒成为深圳第五个中心。龙华区近年在经济和区域蝶变的背景下，关于生活、人文的精神层面追求在不断觉醒。

规模已经在路上，区域前景美好。那到底这个价格是否值得入手？2008年龙华红山二手房价格约为8000元/平方米，到2017年约为66000元/平方米。三房户型普遍与周边次新的二手房差距不大，四房户型单价价格较高。如果看好未来地段，可以考虑，价格属于龙华正常行情。

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