头图为效果图
预计卖1万7，4月底开盘，大亚湾这个楼盘能打动深圳人吗？
2018-07-26
随着粤港澳大湾区规划即将出台，再加上深圳纯住宅新盘越来越少，许多购房者把入手眼光放到了临深，大亚湾便是其中一个热点区域。
前几天，淘房志团队杀向了大亚湾，看了10多个新盘，其中感触最深有3点：
1、大亚湾的新盘真的很多，当天的看盘量已经达到了将近整个深圳新房的供应量了。
2、都是大盘，体量很大。每个项目都是大项目，分为好多期，占地面积也很大。
3、均价在1万3左右，相比深圳的房价，也是真的很便宜。
下面编辑挑选了其中一个新盘泰丰牧马湖来和大家分享，以下是踩盘实录。
1泰丰牧马湖位于大亚湾西区，紧邻坪山
区位评级：★★★
泰丰牧马湖位于大亚湾西区，大亚湾大道与龙海二路交汇处，紧邻深圳坪山新区，和惠阳区接壤，是大亚湾区的西部综合产业区，重要的商务、居住区域之一。
北距惠州中心35公里，西距深圳市中心60公里，南距惠州港深水码头10公里，厦深铁路从区域北部穿过。
项目由泰丰地产开发打造。占地面积约56万㎡，建筑面积约133万㎡，项目围绕原生湖泊而建，产品涵盖别墅、小高层、高层等多种产品形态，将规划建设成一个“开放型混合功能的全龄型社区”。
我们淘房志团队从龙华民治出发，开车大概1个小时就到达了项目营销中心，返回时下大雨又堵车，一个小时也到达了龙岗。
因此，从区位上看，位置不是很偏远，在能接受的范围内。
2小高层预计4月底开盘，卖1万7左右，主推82-115㎡3-4房，户型方正，公摊2-4.5㎡
户型评级：★★★★
泰丰牧马湖为2017年全新项目，一共分为8期，首批别墅新品于去年4月2日入市，推出首批134套别墅新品，分为双拼和联排。
随后于去年5月12日加推，户型建筑面积约为124、136、162㎡，别墅目前已全部售罄。
据现场销售介绍，别墅均价在3.5万-5.5万之间，正常别墅都要卖3年才会卖完，没想到推出后3个月就卖完了，抢都抢不到。
项目4月底马上推出的是别墅区后面的小高层，5栋共198套，分A、A6、B、B1、C、D，共4类6种户型，分别为建筑面积82、85、96、98、102、115㎡的3-4房户型，小高层规划一共有600套。
即将入市的小高层
据现场销售说，小高层预计要卖1万7左右，不过公摊面积大概在2-4.5㎡之间，实用率高。
其中，B户型和D户型为房源数量最多的主打户型，以面向刚需购房者的3房为主。
A户型图
A户型样板房实拍图
A户型的特点是全是宽景窗设计，窗户间基本上是无缝对接，全方位收纳窗外风景。南北超阔双阳台，景观入户直达客厅，还有超大景观露台。
另外其中一个卧室直接连接阳台，享受更多阳光与清风。
B户型图
B户型样板房实拍图
B户型依然是大宽飘窗设计，让阳光满屋，诠释舒适生活，户型设计合理，动静分离，客卧互不影响。
经典的南北通透设计保证了室内通风，3.3米主卧大飘窗将湖风、园林引入室内，抬眼便是养眼的风景。
美中不足的是只有一个卫生间，生活上会有一点不方便。
D户型图
D户型样板房实拍图
D户型利用率高，科学利用每一寸空间，三卧朝南，主卧设计空间合理大气，客厅与餐厅既融会贯通又相互独立，有效拓展家庭活动空间，满足多重生活所需。
不过，该户型也只有一个卫生间，另外厨房的位置是暗室，见不到自然光并且通风不佳。
3引进北大培文实验学校，12年教育，今年9月正式开学
配套评级：★★★
教育配套：项目内规划建有北大培文实验学校，定位为高端国际学校，同时满足未来走班制与寄宿制并行的教育模式，总用地为11万㎡，总建筑面积12.5万㎡，目前在建中，预计将于2018年9月正式开学。
规划12年制、108班、4200名学生，面向全省招生，一个学期学费预计2万7。现场销售介绍说，承诺保证考上重本，如果没有考上，学费全退。
北大培文大亚湾实验学校整体效果图
另外，在楼盘印发的资料上，开发商确确实实作出了承诺。
除了项目自带的学校之外，项目周边还有西区第一小学、兴汉小学、西区中心幼儿园、大亚湾第一中学。
商业配套：周边有万达广场、大润发、天虹商场，万达广场已经开业，生活配套设施很丰富。
生态环境：泰丰牧马湖拥有包括沁湖、隐湖、悦湖三大湖区组成的3.4万㎡原生态湖，2.5公里湖岸线，打造了一个依水而居的湖景特色社区。
运动社区+森林社区：沿湖设计有竹林绿化慢跑道、自行车道，还设置有密林曲径、森林空间、古树公园以及户外活动草坪，可以全天候的享受户外活动。
实拍图
实拍图
实拍图
儿童乐园：泰丰牧马湖的儿童乐园区域，设计了0-3岁、4-7岁、8-12岁三个年龄段功能区域，并且为家长设计了看护及健身区。
休闲：大亚湾儿童公园、板樟岭森林公园、红树林公园、惠民广场、亚公顶森林公园。
医疗：中山大学附属第一医院惠亚医院、惠阳人民医院。
4沿海高速、惠大高速、深汕高速通达深圳，未来或将有4条地铁直通大亚湾
交通评级：★★★
泰丰牧马湖地处大亚湾西区核心地带，龙海二路东西走向贯穿大亚湾区，西行连通深圳坪山；项目东侧紧邻大亚湾大道，连通惠阳区；周边覆盖有沿海高速、惠大高速、深汕高速通达深圳。
依托已开通运营的厦深高铁线，以及未来的地铁14号线惠州段规划，项目将通过惠州南站与深圳轨道交通实现通勤对接。
项目周边高速公路及轨道交通线路图
去年12月，惠州市住房和城乡规划建设局发出公告《惠州市城市轨道交通线网规划》中提到在远期规划中1号线也将抵达大亚湾，后续还有惠州3号线、4号线等交通轨道，未来或将有4条地铁直通大亚湾。
根据该规划方案显示，项目北侧未来将规划有轨道交通4号线，链接东莞4号线。
项目临近地铁规划中的惠州1号线（惠州北站-大亚湾），建成后将接驳厦深高铁、地铁14号线惠州段。
另外，自驾从龙华出发1小时到项目，龙岗也1小时到达，交通还算便利。
5预计卖1万7左右，周边项目均价普遍1万3
价格评级：★★★
我们淘房志了解到，目前大亚湾片区新房均价在1万3左右，金地自在城带装修均价1万3左右，博林腾瑞均价也在1万3左右，在价格上能与之抗衡的也就是位于惠州南站附近的星河丹堤，据说即将推出的产品也要卖到1万6。
泰丰牧马湖营销中心
不过不同的是，星河丹堤位置要比泰丰牧马湖好，另外还带了学位。
并且，泰丰牧马湖购买首付款要5成，全款优先买。
综合来看，泰丰牧马湖价格有点稍高，不过公摊小，价格算下来差不多，编辑在营销中心现场听到，有位女士要全款买98㎡的三房。
建议：综合考虑，可以入手
综合评级：★★★
泰丰牧马湖4月底即将开盘，到底值不值得入手？其实看完上面的分析大家心里也有了答案，编辑给出以下几点点评，供大家参考。
可买的理由：
1、户型方正，实用率高。每个产品户型都很方正，设计合理，公摊很小。
2、环境很好。小高层和别墅公用基础设施，整个小区给人的感觉很舒服，就像是漂亮花园里盖了几栋楼。
3、低密度社区，光线很好。据销售介绍，小高层容积率1.6，住在里面不会觉得很拥挤。
不买的理由：
1、价格偏高。均价1万7确实有些偏高了，周边还有卖1万2的楼盘，并且还有可拓展空间。
2、一共8期，开发周期比较长，大社区脱手可能也太容易。
3、首付5成，比其他楼盘首付高。
免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用，文中距离信息均来源于百度地图，楼盘信息最终以售楼处当日信息为准。以上为作者本人观点，不代表链家立场，如有异议请联系作者。