网红盘频出的南山，2019年可能无货可售？

2月22日，华润深圳湾瑞府8000万一套的户型被秒光，经过数月消沉的深圳楼市，在金三银四来临之际，似乎正酝酿着重新绽放光芒。各开发商也没闲着，纷纷筹备推出新盘，贝壳找房数据显示，今年将有100多个楼盘开盘或加推，楼市或许又将迎来一波供应热！

最近《粤港澳大湾区规划纲要》的出炉更是将楼市热度推向高潮，深圳作为大湾区的重要城市之一，无疑在第一时间成了直接受益者。大湾区规划中明确提及要将前海扩容，早前也一直有传言前海要向蛇口、宝中、大空港等周边区域扩容，如今此事再次被提及，使得前海甚至整个南山区再度成为焦点。

南山区因为高端品质盘较多，一度被戏称为hao宅区，高端盘往往被业内一些人士称为市场的风向标，热卖的瑞府就曾引起市场一片哗然，甚至有开发商因它而暂停楼盘销售，以观望后市走向。但探长以为，仅一个高端盘的热卖绝不足以代表市场走向，而且南山今年将有很多新盘推出，既有高端盘也有刚需盘，通过对这些楼盘的实地探访，看看市场动向究竟如何！

高端品质盘

华润前海中心·悦玺 

项目简介：

悦玺是华润前海中心项目的公寓部分，该项目一共由5栋塔楼组成，包含3栋甲级写字楼、一栋星级酒店和一栋公寓，另外还有8万平米的商业——万象4.0。万象4.0依旧是高端定位，且在造型设计上采用大鹏展翅的概念，象征前海包容和开放的态度。

销售状态：

目前仅公寓在售，49层，分为低中高区，其中低区为4梯8户，中区和高区4梯6户。

户型套数：

公寓一共有282套房，目前仅剩余20多套，户型有122-338平米的1-4房，除122平米1+1房外，其他户型均可通燃气。

在售价格：

毛坯价93000元 /平米，带装修交付，需额外再交5500元/平米装修费。

交通配套：

1号线鲤鱼门站未来将与商场二楼无缝接驳，11号线和5号线的交汇站前海湾站距离项目大约800米，规划中的五号线延长线桂湾站也距离项目较近。

此外，项目附近还将打造前海综合交通枢纽中心，将提供近6000个车位，对项目来说也是一大利好。

教育配套：

目前已经确定的有荟同学校，也是全球第一家k12学校，主要针对3-18岁的孩子。

商业配套：

自带商业万象前海（万象4.0），此外，距离项目大约1.8公里处有周大福HOKO商业，该商场素有“小香港”之称，已开业2年多。

探长观点：

前海规划吸引力大，但目前居住氛围不够浓厚是痛点，片区配套发展成熟还需要一段时间，跟着探长去看看发展成熟的蛇口吧。

半岛城邦四期 

项目简介：

半岛城邦四期一共由4栋楼组成，其中A座为综合楼，包含酒店和写字楼，开发商自持，B/C/D栋为可售住宅，不过开发商将其定位为酒店式公寓，大概是为了凸显高端吧。

整个半岛城邦项目一共分为五期，独享1.5公里海岸线资源，海景房是项目最突出的标签，不过四期处于整个地块的中间位置，被其他四期包围，只能在楼栋的缝隙间观赏到海景，视野范围相对三期和五期都更小。

销售状态：

目前暂未开盘，开盘时间不确定；售楼处目前处于关闭状态，无沙盘和样板间可参观。

户型套数：

四期一共有740套左右的房源可售，户型有88-135平米1到3房，带装修交付，但装修标准暂时不确定。

销售价格：

未开盘，价格需拿到预售证后才能知道。不过三期均价13万/平米，旁边的枫叶望海公馆均价9万/平米，可作一定参考。

交通配套：

距离2号线东角头站大约1000米，规划中还有地铁13号线，此外，周边有望海路、半岛三路等多条主干道，开车比较方便。

教育配套：

一共有3个幼儿园、一所小学和一所初中，其中幼儿园是蒙特梭利幼儿园，小学和初中则是南山外国语学校，教育品质有保障。

商业配套：

内部规划有8万平盒子式商业，由49个独栋楼体组成，采用49种不同的艺术形态、不同外立面工艺和颜色，打造成东西方结合的商业艺术展。

（盒子商业）

此外，项目还将建设一个阳光大阪，接通在建的蛇口山公园，未来三四五期、商业、山景、海景将无缝贯通。

休闲配套：

每期都配套有特色会所，其中一期会所已运营多年，三期会所预计今年开业。

项目还将引进一个全国前三的大型书店，类似诚品书店的形式；此外，还有电影院、社区首家儿童剧院等。

探长观点：

无论位置还是配套都有足够的吸引力，就是海景视野不够大有点遗憾。

海境界家园二期

项目简介：

海境界家园二期是一个小型综合体，由4栋楼体+底商组成，A/B栋为可售住宅，C/D栋分别为公寓和写字楼，不对外出售，公寓未来可能会做成长租公寓形式。商业也是开发商自持，一共6万平米，商业负一楼未来将与地铁2号线湾厦站D出口无缝接驳。

（项目沙盘）

销售状态：

目前只开放了营销中心，样板间未开放，开盘时间不确定，可能在今年上半年。

户型套数：

一共只有不到300套房源可售，仅140平3房和190平4房两种户型。车位比1:2，带装修交付，A/B栋均是2梯2户，南北通透。

销售价格：

暂时无法预估价格，但一期二手房均价10万出头，可作一定参考。

交通配套：

2号线湾厦站，且附近有后海大道、招商东路等主干道，开车比较方便。

教育配套：

小区内自带一所育儿园，同时附近的育才四小和育才三中在就读范围内。

探长观点：

魅力虽不及半岛城邦，但货量少，或许能打造下一个瑞府式热度。

待售刚需盘

红花雅筑  

项目简介：

红花雅筑项目仅一栋楼，且早已建好，但一直未开盘，网上关于它的议论很多，主要集中在赠送面积上，不过现场销售表示均为正常赠送，没有任何风险，对于蓄客和后期的推售，现场销售的态度都表现得极为自信，声称不缺客户，不愁卖。

但其实项目为1996年拿的地，目前仅剩下差不多48年的年限，深圳购房客都比较聪明，不太可能不计较这一点。售楼处的展示也比较简陋，没有区域沙盘和楼体沙盘，只有一些装修材料的展示。

销售状态：

预计3月2日本周六开盘，不会进行大规模高调宣传，可能先针对登记客户开盘，然后顺销。现房带装修交付，装修费7350元/平方米！实为震惊，据说是德系装修品质，但也不至于比悦府的装修标准还高吧！

户型套数：

一共有184套房源可售，都是方正小户型，分别为47平1房、54平1房、66平1房和71平2房，仅从户型来看，产品具有较大的优势。

交通配套：

距离2号线大新站大约1.2公里，规划中的12号线南头古城站距离项目较近。

商业配套：

距离欢乐颂购物中心大约560米，其他多为零散的底商。

（南山欢乐颂）

处于南头片区，整体配套资源与南山其他地方不能比，项目自身也没有什么配套。

探长观点：

销售的自信与谨慎反而让人更加怀疑这个盘有问题，户型很刚需，但买前需慎重评估风险系数。

zhuo越玖龙

（项目工地实景）

项目简介：

该项目体量较小，目前还是工地状态，地基也没开始挖，部分地块荒草丛生，仅在围挡上传递了项目名称。

交通配套：

距离大新地铁站A出口大约200米。

周边环境：

周边多为老旧小区，商业、交通等配套较为全面。

（项目周边环境）

探长观点：

入市怕是要到明年了，还是去看看现房吧。

前海珑庭

项目简介：

该项目实为烂尾楼，仅一栋楼体，保安表示多年前就已经建好了，但一直没卖，不清楚什么原因。目前还没有售楼处，只有一个宝安在侧门处守着。开盘时间不定。

交通配套：

距离大新站大约710米，公共交通比较方便。

周边环境：

站在项目门口放眼望去，周边人流量比较小，商业资源不及玖龙丰富。

探长观点：

现房式烂尾，有点可惜，但这种盘还是不碰为好。

远洋项目

项目简介：

同样是在建工地，远洋项目相比之下却更加神秘，高高的围挡将大家的关注拒之门外，围挡上也没有任何项目信息，大门口成了临时停车场，看样子处于停工状态。

从围挡的缝隙里向内部张望，发现地基已经做了不少，不过项目体量不大，估计只有一栋楼，今年开盘的可能性不大。

周边环境：

附近有部分老旧的工业厂房，交通条件一般，没有地铁通达。

探长观点：

如果能顺利开工，年中应该就会有消息，耐心等待吧。

南山楼盘千千万万，眼花缭乱之下如何做决定？对于高端盘，更加推荐蛇口，居住环境相比前海更加成熟，前海现阶段商务气息较浓，居住氛围还需要一点时间才能起来。而蛇口的半岛城邦四期和海境界花园二期，探长更加推荐后者，海境界货量有限，或许更能打造成爆品。

对于非高端盘，眼下自然是要重点关注红花雅筑，不过做决定前一定要考虑再三。还处于工地状态的楼盘，zhuo越玖龙和远洋项目都值得长期关注， 前海珑庭就算了吧。

3月即将来临，按往年的惯例，3月就是楼市小阳春的开始，今年还会像往年一样火爆吗？后续几天探长还要继续去其他区域踩盘，想知道市场究竟如何，可以持续关注贝壳APP首页。

注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。文中价格信息采集于2019年2月25日。实际信息可能有变动，请以销售现场为准。

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内容编辑：柯召路

内容出品：贝壳新房内容运营部