二手比新房更受刚需青睐？大数据背后的真相可能跟你想的不一样

2018年楼市政策频出，表面看似整体趋稳，实际走向扑朔迷离。而在近期贝壳研究院推出《2018楼市大数据》中，贝壳用精准而又客观的数据展现了深圳新房和二手房在成交区域、成交结构以及成交周期等方面的特征。其中令人意外的是，新房小户型成交占比减小，中大户型占比却增加，这一看似不符合常理的结论，背后有着什么原因？看看这些数据给我们怎样的回答。

二手房全年量价稳定，新房成交逆势增长

2018年深圳二手房成交7.3万套，与2017年基本持平，其中二手住宅成交6.5万套，有小幅增长。与此同时，深圳二手住宅价格也发生了一些转变，根据深圳贝壳研究院统计，2018年深圳二手住宅均价57166元/平方米，同比小幅上涨3.5%，在过去十年涨幅中处于较低位。

与二手房市场不同的是，新房全年的成交呈现出明显的波动。其中“三价合一”政策扮演了上半年最主要的角色，二手交易成本上涨，新房市场出现短期销量高涨，尤其是一些优质新盘，定价合理，获得了市场的高度关注和认可。但到年中，“731”政策后，新房成交量开始回落，限售政策抑制了较多投机置业，市场观望情绪浓厚。而年底开发商集中推出刚需盘，成交冲高，呈现翘尾的状态，全年整体成交量较2017年有所增长，成交价格则相对稳定，近三年变化不大。

龙岗夺双冠，宝安价格涨幅明显

二手市场中，龙岗的住宅成交量和成交占比均领先其他区域，2018年一共成交14800套住宅，相比2016年和2017年有所减少，但22.9%的成交占比依然名列前茅。

宝安二手房成交量连续三年下降，但成交均价涨幅明显，相比之下，龙岗的均价变化基本可以忽略。

新房市场中，龙岗总成交量和住宅成交量均是第一名，且量价齐涨，非住宅成交冠军为龙华。宝安总成交量排第二，成交价略有下降，同样降价的还有罗湖、南山和坪山，其中南山降幅最明显。

与此同时，光明、盐田、龙岗、龙华和福田成交价涨幅明显，其中光明受政策利好、大盘加推等原因，价格涨幅领跑其他四区。

新房小户型成交占比缩小，中大户型增加

在刚需主导市场的背景下，二手房成交主要以中小户型为主，全市60平米到90平米的小户型成交占比较大，相比2017年虽有小幅下降，但近五年整体占比呈扩大趋势。60平以下的小户型成交占比较2017年也有所增加。

新房市场与二手房市场略有不同，90平以下的小户型成交占比缩减，但90-144平的中大户型成交占比反而增加至三成以上。

针对新房和二手成交结构的不同，我们采访了贝壳研究院院长肖小平，她表示，新房小户型成交占比减少主要是受供应端影响，由于7090政策的松动，开发商更愿意做大户型，导致90平以上的中大户型供应增加，预算充足的人可以继续选择大户型新房，但预算不足的话可能就需要考虑二手房。

二手业主卖房难，新房年底成交步骤加快

二手房方面，业主的平均成交周期是102天，相比2017年增加了12天，卖房难度加大；购房者平均成交周期为40天（2017年为39天）相对稳定，但是7天内成交的占比缩减，2-3个月占比小幅增加，一定程度上反映了置业者依然存在观望情绪。

新房方面，2018年上半年住宅成交周期呈下降趋势，购房者决策变快，对市场的信心比较足。但8-11月受“731政策”的影响，成交周期逐渐拉长，购房者在做决定时更加谨慎。到了年底，开发商供应量增多，热点片区的刚需盘再次受置业者积极的认购，成交周期明显缩短。但就全年来看，成交周期整体上呈波动增长趋势。

2018年楼市几经波折，但整体成交量稳中有涨，购房者虽决策速度放缓，但在笋盘出现时依然能够果断出手，楼市看似迷离却又特征明显。2019年刚刚翻开新的篇章，不少开发商蓄势待发，年后供应有望迎来高潮，深圳楼市将如何发展，我们一起拭目以待。

注：文中所引用数据均来自贝壳研究院，采用时间2019年1月29日。

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内容编辑：柯召路

内容出品：贝壳新房内容运营部