“731”调控这一年 刚需都上车了吗？

本文为“2019深圳楼市半年报”系列文章之一，更多内容请点击文末链接查看。

2018年7月31日，深圳楼市“731新政”正式出台，明确规定“限售、限离、限企业购房”。8月14日，深圳规划和国土资源委员会印发了《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》，对于新政实施的标准进行了详细规定。相比2017年10月4日出台的“深八条”，“731新政”可能更多的是对一些之前可能存在的漏洞进行了更精准的“打击”。

时光匆匆，马上731新政即将“迎来”颁布一周年的日子，这一年深圳楼市又有什么变化呢？

市场：成交量先抑后扬 成交均价连续小幅微跌

在731新政颁布一个月之时，深圳仅有3个项目取得预售批示，分别是位于龙岗中心城的远洋新天地、盐田的半山悦海花园以及罗湖的水贝珠宝总部大厦，仅两个为住宅项目。而2018年的7月份及6月份分别有9个、11个项目获得预售证，呈逐月递减趋势。由此也可看出新政来袭时开发商持观望的心态，入市意愿较弱。

（图源深圳市规划和自然资源局）

另外，根据深圳贝壳研究院《刚需大数据》显示，“731”新政之后，深圳楼市2018年四季度成交量环比下降了35%，成交均价在三四季度连续小幅下跌。而进入年末之际由于房贷利率相关政策在一定程度上的缓和，市场有所起色。当时沙井两大新盘接连推新并且取得不错成绩也让很多人认为深圳楼市有回暖的倾向。

（图源深圳贝壳研究院大数据）

截止今年上半年，根据规土委数据显示，深圳共成交商品住宅17681套/172.05万m²，成交面积同比增长33.5%。其中5月成交量达近三年新高。上半年成交均价为53023元/m²，深圳房价继续维持平稳趋势。

但是相较新房市场，二手房市场在新政出台之后的日子似乎没那么好过。尤其是今年上半年，根据规土委和贝壳找房的数据显示，深圳二手房成交3.4万套，环比下降1.4%，同比下降9.4%，可见731以及此前的328三价合一政策对深圳的二手房市场还是造成了一定的影响。并且731新政之后，深圳的一二手房价倒挂情况愈加明显，由于备案价的限制，部分取得新房预售证的项目与周边的二手房房价出现了倒挂的情况，有很多客户综合考虑之后更偏向于选择新房。

（图源深圳贝壳研究院大数据）

但是另据统计数据显示，截止2019年6月底，深圳商品住宅可售套数27675套/272.99万平，环比减少8%，去化周期约在9.52个月，也是降至近半年的低点。

客户：刚需比例扩大 政策影响相对较小

自2016年以来，深圳的刚需比例进一步提高，究其原因与近年出台的调控政策也不无关系。一系列的限购限贷限售政策的出台，使得改善群体和想要进行资产配置的群体需求被抑制，刚需置业者的主导地位进一步得到提升。

从深圳贝壳研究院的大数据可看出，近半年来刚需小户型产品仍为市场成交主力，同时刚需偏改善型户型成交量有所上升。其中原关外是刚需的主战场，而原关内配套成熟和低价的区域也备受刚需的青睐。

（图源深圳贝壳研究院大数据）

值得一提的是，731新政中有提到所谓的“居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售”政策，此前一直被认作可能会对市场造成一定的影响，但是从近一年的数据来看，该政策旨在区别“真假刚需”，目的在于更大程度地抑制投机行为。对于一手房市场的期房来说，按两年取得不动产证算，限售期近5年，这将抑制投机进入新房市场。但纵观731颁布的这一年，整个市场还是向一个更深层次、更理性的方向发展，尤其是在政策刚出台之际，由于政策限制，投机客已暂缓进入商品房市场，剩下的是真正有需求的购房客还在不停看房，他们想在政策效应下，选到一套被业主抛售的低价房源。

但是情况在今年上半年似乎又发生了一些变化。其中1-2月受到春节假期的影响，新房二手房市场成交量较低，3月起受“新征信即将实行”传言和房贷利率下调等诸多因素刺激，成交量增长显著，6月成交量又有所回落。

所以在731颁布的这一年，刚需的心理也是经历了起起伏伏，但是对于刚需来说，731的影响相对较小，基本不会阻碍他们入市的步伐。

其它：土地市场先冷后热 房贷利率先升后稳

除了市场和客户以外，731新政之后一些与房地产息息相关的东西也在默默发生变化。其中就包括土地市场和房贷利率。

731新政颁布之后，深圳土地市场沉寂了差不多两个月，在9月底终于迎来了住宅用地的出让，但是当时出让的几宗地都是只租不售的宅地，都被人才安居集团收入麾下，并没有造成太大的影响。

（图源深圳市规划和自然资源局）

时至去年11月，光明区出让的两宗限售宅地才引来多家开发商入场，最终，金融街控股以28.1亿元加竞配4000平米人才房，将位于光明街道的A621-0044地块收入囊中，深圳市润投咨询有限公司(华润置地)以22.2亿将马田街道A689-1328地块收入囊中。这也是金融街控股首进深圳，华润置地首进光明。

（图源深圳市规划和自然资源局）

但是进入2019年，情况似乎发生了变化，今年上半年深圳共推出19宗土地，规划建筑面积206.59万m²。其中，住宅用地推出68.97万m² ，同比大幅增长175.3%；商办用地推出46.42万m²。

今年6月，5宗宅地齐入市也刷新了深圳土地市场的多项纪录，经过一下午的鏖战最终收金约224亿，越秀、龙光、中海、电建、平安分别成为这5宗宅地的新主人。

（图源深圳市规划和自然资源局）

或许土地市场对于客户来说并未有太大的关系，但是房贷利率就是与其息息相关，在731颁布的这一年间，深圳的房贷利率也经历了一定程度的起起伏伏。

根据深圳贝壳研究院数据显示，2018年6-7月深圳的首套房贷利率上浮15%，二套房贷利率上浮20%，到2018年12月首套房贷利率有所下调，上浮10%，从2019年3月至今，大部分深圳银行的首套房贷利率为上浮5%，二套房贷利率上浮10%。

（图源深圳贝壳研究院大数据）

另外，粤港澳大湾区规划在今年初也正式落地，二手房交易中涉及到的附加税减半，以及其它一系列的微刺激下，深圳楼市在今年春节后有了一个比较明显的回升，二季度成交量突破2.2万套，成交均价也有一定的上涨。

后市：房价或继续以稳为主 区域一体化发展城未来主流

对于731新政颁布一年之后的市场到底会去向何方？根据深圳贝壳研究院的大数据来看，有82.7%的刚需认为未来房价会上涨或持平。尤其是今年春节之后市场在一定程度上的回暖也提振了购房者的信心，有一部分观望的客户开始入市。

（图源深圳贝壳研究院大数据）

另外，2019年上半年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的政策发布，对深圳市场也是一定的利好消息。同时，在中央坚持“房住不炒”，地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松的背景下，房地产市场未来难有大幅波动的行情，楼市成交仍处于理性阶段，房价或将继续维持稳定状态。

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免责声明：文中距离数据来源于百度地图。文中地铁信息均来源于深圳地铁官网，文中数据信息采集与深圳市规划与自然资源局、贝壳找房官网以及深圳贝壳研究院《刚需大数据》，文中房源信息采集于2019年7月11日，实际信息可能有变动，请以销售现场为主。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。

内容编辑：黄璨

内容出品：贝壳新房内容运营部