让市场久等五年的坂田新房大族云峰即将面市

坂田，是除龙华外，原关外距离福田最近的区域。

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这几年，坂田话题炒作不断，一个是因为房价，二是因为华为去留问题，三是旧改。华为的存在，确实让这个街道变得极富含金量。关于新房，近期坂田声音较弱，主要是无新盘入市，只有佳兆业城市广场五期尾盘在售。

今天重点关注2014年底开建的坂田热门楼盘——大族云峰。

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2016年就不断有网友猜测大族云峰的开盘价格。如今一期已经封顶，估计现房交付，开发商仍未确定是精装还毛坯交房。据刚刚得知消息，大族云峰商业部分意向签约超市是沃尔玛，若成功签约，这将是坂田第一个沃尔玛超市。

我们来看看大族云峰所在的区域。自开建至今五年时间，市场从来不缺对它的关注。一是坂田新房较少，距离市区较近；二是与它同期的项目陆续入市，价格变化明显；三是旧改与交通的进一步利好，市场对坂田的期待进一步提升。

让市场久等的大族云峰

近些年入市的明星楼盘，万科紫悦山、中铁诺德中央道、太阳雨、德润荣君府、儒骏城立方等都集中在坂田南。大族云峰和中铁诺德二期，是坂田南最受关注的待开新盘，均是绿网已落，处于现房待开状态。

2014年8月，与大族云峰一路相隔的中铁诺德中央道一期开盘，均价2.3万/平。同时期，万科紫悦山开盘，均价2.6万/平。

2015年8月，与万科紫悦山紧挨着的太阳雨开盘，均价3.9万/平。随后是儒骏城立方、德润荣君府相继开盘。2016年初，德润荣君府均价已达5.5万/平。2017年底，该项目仅剩大户型尾盘在售，89平户型成交均价已达6万/平。

而在这段时间，市场看着大族云峰在建，封顶，绿网脱落，学校（大光勘村学校）建成。目前，学校已定将于9月份开学，而仍未有大族云峰入市的消息。

这个项目可以说经历了一个地产小周期，在2014年市场行情最差的时候开建，在2015-2016市场行情最火的时候，开不了盘，而到了2018年，市场再次恢复平静。

周边可入市的新盘基本都入市了，这位“剩者”到底何时开盘，仍然未知。据乐居收到的消息，项目已经在启动拿预售证阶段，预计七、八月份会有进一步明确的消息。

大区位上，大族云峰与福田CBD隔银湖山相望。具体地址在坂雪岗大道与永香路交汇处。总占地约5.7万平方米，总建筑面积约42万平方米，集4.3万平方米商业、1栋约4.4万平方米写字楼、8栋中高档住区于一体，另规划有9班公立幼儿园、18班公立小学。学校确定于今年9月开学。

除了入市时间让市场久等以外，项目本身是综合体也备受市场关注。目前坂田商业匮乏，传统中介以布龙路为界，划分坂田南与北，大族云峰所在的坂田南却一个大型商圈也没有。放眼整个坂田，只有奥特莱斯8号仓、信义嘉御山、佳华领汇广场的天虹商圈，才能算得上规模稍大的商业区。

坂田南，全景品牌馆摄于2015年

坂田北属于高新科技区。日前，天安骏业公司已和华为、IBM、顺丰、超算深圳中心等企业签订战略协议，将在天安云谷智慧园区平台建设与运营上开展深度合作。天安云谷也是深圳市“十二五”重点规划建设项目，于2015年正式投入运营。坂田北的代表性新盘为佳兆业城市广场，占地约30万平方米，建面约180万平方米。

区域二手房不多，小区有万科城、中海日辉台。两个小区都是以小高层为主，居住体验好，舒适度高，在2020年通地铁前，交通不太便利，10号线贝尔路站就在附近。

再往北走有上品雅园、万科金色半山、佳兆业悦峰、华为荔枝园（华为员工宿舍），都集中在布龙路以北。万科金色半山主要以双拼的大户为主，小区消费水平高。佳兆业上品雅园和悦峰就较弱，荔枝园主要是华为的中层员工，消费力与万科城稍有差距。目前片区没有集中式高端商圈，只能靠小区的自有商业。

坂田北，全景品牌馆摄于2015年

限价下坂田刚需新房 值得期待

坂田南则是属于集中式住宅居住区，坂田6成成交均来源于这个片区。规划有图书馆、博物馆、医院、小型市政公园等配套，且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观，可以说坂田南是非常宜居的片区。

位于坂雪岗大道与永香路交汇处的大族云峰，一期营销中心已开放，暂未有样板房开放。一期764套住宅，二期约1100余套，最广面积预计去到180平方米。一期户型为79-143平方米3-4房。据悉，商业超市部分意向签约超市是沃尔玛。

一期764套住宅，分布在3、5、6号楼。3A、3B全为92平方米三房户型，2梯5户；4号楼是保障房；5号楼为103平方米四房；6号楼是140平方米以上的大户型；10号楼是写字楼，只租不卖。

整体小区间布局合理，幼儿园与游泳池主要集中在项目二期，商业中心则在一期。5栋楼间距最广98米，最小93米，围合式小区，中间为小区园林。

项目主力产品是：

92平方米三房两厅一卫，

103平方米三房三房两厅两卫，

140平方米四房两厅两卫，

166平方米五房两厅两卫。

 由于项目最终的面积公测结果未出，户型图上的面积现做模糊处理，具体以开发商公示为准。可以明确的是，该项目以刚需户型为主。内部人士透露，毛坯交房的可能性较大。

项目置业顾问表示，“真正的坂田人是比较认可坂田南的。”

据了解，展示中心周末一天最多接待三十多批客户，看房量较年前有所回升。样板间开放时间待定，预计今年入市，目前二期已进入打地基阶段。至于何时开盘、是否精装交楼，全都不确定。

项目毗邻地铁5号线坂田站，约800米，步行可抵达；与规划的10号线雅园站百度测距直线距离1公里，2020年通车运营，南北纵向，通达福田口岸。未来坂田的人流可以不通过深圳北转站到达福田。这对于4号线而言，也是极大的利好与交通分流。

除了地铁交通优势外，项目的道路交通优势也十分明显。

2014年12月30日开工的坂银隧道，连接坂田和银湖，是深圳南北向的一条新通道。据深圳新闻网报道，目前项目施工推进顺利，坂银通道跨南坪快速路主线立交桥已立起，工程有望于2019年完工。

据深圳交委消息，该隧道南起黄木岗立交北侧，向北经泥岗立交沿北环大道西侧高架布设，上跨北环大道后以下沉隧道方式穿越金湖调蓄湖水库上库，继续下穿银湖路以隧道方式进入鸡公山，上跨厦深铁路梅林隧道后跨越南坪快速，向北顺接坂雪岗大道终于环城路路口。全长约10.7公里，双向6车道。

这意味着从坂田到华强北、银湖等地方将无需绕行皇岗北路或者清平高速，能够有效减轻梅林、清平等二线关的公交及社会车辆的交通压力。

 除了便利的交通以及综合体等项目自身优势，现有的限价环境也是大家关注的重点。

位于坂田地铁A出口的德润荣君府，89平户型刚刚成交楼盘均价已达6万/平，但该项目备案已久。2018年可能说全部的新房都受到调控限价，此次大族云峰会以什么价格面市，市场备受期待。

近期深圳新房的入市价格，已经与周边的二手房价格倒挂，于是市场普遍抱着“捡笋”的心态，加上“三价合一”的刺激，购房者更倾向于等待新房。

旧改进一步利好释放：坂田6万/平，你会买吗？

除了市场因素，另一个不可忽略的区域因素是旧改。

坂田街道属于龙岗区，地处罗湖、福田、龙华新区交界处，下辖坂田、杨美、五和、新雪、象角塘、四季花城、万科城等12个社区。面积28.51平方公里，其中22.18平方公里被规划为坂雪岗科技城。

坂田拥有世界百强、全球通信行业龙头老大——华为，也拥有包括神舟电脑、康冠、航嘉驰源等企业在内的280家高新技术企业、47家年产值过亿级企业以及19家上市公司，集中在坂田北。

据坂田街道数据显示，2015年末常住人口49.3万人，其中户籍人口3.3万人， 2017年底户籍人口约5.85万，户籍人口复合增长率21%，有各类大中型企业2000多家。

据坂田街道城市更新办此前编制的《坂雪岗科技城“十三五”计划》显示，“十三五”期间坂田街道将积极融入“东进战略”。未来5年，坂田街道将推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设，完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作，将建成住宅面积约153万平方米，研发办公面积约85万平方米。

此外，坂田将依次推动坂雪岗科技城大丹工业园、吉通工业园及坂田南片区新利厂、骏泰工业园、喜来乐工业园、欧威尔空调厂、GX02马蹄山竹山工业园等17个立项项目，总投入超1000亿元，将为片区居民提供4所54班九年一贯制学校、1所18班小学、7所18班幼儿园、3所12班幼儿园和6班幼儿园等教育设施。

在这些旧改规划中，富豪山庄旧住宅区已经通过公示，项目将于2018年启动改造。官方网站公告显示，重建面积逾20万平方米。位于坂田地铁站D出口，由万科主导的世畅自行车片区旧改规划设计图已选定，据万科相关人士介绍，项目将于今年底动工，总用地面积9.21万平方米，规划功能为商业综合体。

而华侨城在坂田的第一个新盘项目--坂田大贸工业区旧改有新动态，目前地面已经推平了，即将进入施工阶段。这三个明确进行中的项目均位于坂田南，未来三年坂田将会在旧改项目进一步入市的利好下，走向另一个阶段。

但另一方面，不得不疑惑的是，如今罗湖、福田5-6万的老破小房源不少，且拥有成熟的配套与居住氛围。坂田教育仍处于初级起步阶段，目前连一所公立医院也没有。

如果是你，同样6万，你会选择坂田的新房，还是福田的老破小？

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