地段是在人的主观能动性下成长起来，房价与地段的关系在不断的被改写。例如，同样五万/㎡，在福田工作，有人会选择距离45公里的坪山、有人选择35公里的光明，也有人选择距离 25公里的观澜。
在过去两年龙华被多次推向成交王的宝座，属于龙华的观澜也一再受到追捧。观澜，别名为“宇宙中心”龙华区下辖的一个街道。龙华共有6个街道办事处，分别为观湖街道、民治街道、龙华街道、大浪街道、福城街道、观澜街道。其中观湖、福城、观澜三个办事处在2015年之前均归属于观澜街道管辖。这是一个新起又历史悠久的城区，它的发展并非就如我们所见，价格与价值相互匹配，但这年头买房，又有多少人介意匹配这个问题呢。
2016年10年，经国务院批复，龙华新区正式从功能区升级为行政区，观湖、福城、观澜三个办事处划为各自的街道。但在房价认识来看，在购房者心中，这三个小片区仍统称：观澜。
今天要讲的主角是珑门名苑(A924-0172)，位于龙华区观澜福城办事处，开发商为深圳市鹏城置业发展有限公司。自2015年10月开盘至今近三年时间，仍剩少量户型在售，价格从一期开盘的2.7万/㎡到现在的4.5万/㎡。
楼盘图片为效果图
项目分两期开发，总地占4.66万㎡，总建筑面积24.87万㎡，一期于2015年10月开盘，均价2.7万/㎡，2017年7月入伙。二期将于2019年毛坏交房。项目主要由高层、复式以及别墅等组成，户型涵盖75-106㎡的高层、120㎡的复式以及联排三层别墅，主力户型为86㎡的高拓4房，4.7万/㎡。目前仅剩少量106㎡4房在售，均价4.5万/㎡。
地铁未到 商圈未起 出行全靠开车
观澜若按大商圈来划分大致可分为四版块，买房可以主要看这四大板块附近的房源：
一、天虹商圈，以天虹商业、比邻新天地为支点，商业体量约5.6万平方米。
楼盘：中航格澜郡
点评：沿大和路直走，2015-2016入市的新盘基本在沿路可以找到，大和路也是观澜的主政路，正在修轻轨，早晚高峰必堵，好在堵的时间不长。中航格澜郡体量非常大，自成一体，靠近天虹商业位置不错，沿路可以看到市政公园，往后区政府也在附近，是观澜最为核心的面貌展示区。
二、鹭湖片区，围绕着横坑水库的形成的住居区，属于生态保护性的综合性城区，商业氛围最淡
楼盘：招商·观园、和黄·懿花园、金地·天悦湾园等。观园是2012年入市的房，现在尤其是别墅外立面已经十分老旧，仁山智水旁边的别墅就是观园的别墅项目，农民自建房即视感，和黄懿花园和金地天悦湾的外立面则大气些，但周边商业氛围未起。
三，观澜老街商圈，以民乐福购物中心、汇食街为支点，自成的大型休闲娱乐购物中心。主要代表楼盘有佳华领域广场、观澜玫瑰苑。位于老城区周边农民房不少，但胜在片区成熟，是观澜目前最为核心的商圈。
四、观澜湖新城商圈：以观澜湖新城商业为支点，约51万平方米体量。代表楼盘为奥宸观壹城、观湖园。
珑门如果要归属的话，距离观澜湖新城商圈最近，开车过去6.5公里，今早不塞车，开了15分钟左右能到达深圳北部的商业购物中心，观澜湖MH mall，已入驻有精品超市，各式餐饮，muji等快销零售及其它体验型商业。
珑门属于福城街道，所处算是偏远区域。但其周边干道交通网较为健全，观光路和梅观高速构成区域“十字轴”，从珑门出发走观光路接梅观高速，距离接入口仅几分钟车程，未来接驳福龙路，相对于在观澜老城区的破旧，路面交通较好，珑门业主回市区就较少堵车的风。“梅观下去左边，我开车从龙门去福田中心区28分钟就到。” 一期业主张女士表示开车十分方便。
未来配套齐全
珑门现在居住价值体现一路之隔的福安雅园和福苑学校。珑门属于福苑学校范围。福苑学校2014年正式入学，为九年制公立学校，硬件标准高。目前不少租客租房就为了小孩上学。
另一个居住价值还未兑现，与项目紧挨一起的观澜文化体育公园，原预计2017年8月投入使用，交由佳兆业运营管理。但现在仍未建设完毕。现场销售表示明年将投入使用。体育公园是该项目所倚赖的卖点，确实能因此增加体育配套，改善周边条件和景观视野。除了市政公园外，还有一个深圳自然博物馆在建设中。
西侧目前是工业用地，将来土地变更及具体规划还不明晰。
往东跨过在建中的观兴东路，便是长安商业地块，目前已建成项目名为鸿基新都。属于产业配套用地，项目745套产业配套用房，一栋一本证，现在出售40年租期，单价2.5万/㎡。
珑门南边的几块地已相对成熟，即福苑学校和保障房福安雅园。福安雅园共有4000多户，超大型综合社区，入驻可观的话，底层商业将为珑门带来诸多便利。届时可相仿龙悦居，那商业人气2年时间培育起来，如今非常热闹，配套齐全。但现在已入住了1000多户，楼下底商仍未见起色。不少店铺空置或处于关闭状态。
106平首付三成147万
珑门一期由5栋高层，和联排别墅群组成，其中6栋为回迁房。高层户型75平-120平复式3-4房，120平复式分布于1-3栋01单元的22层以上，约20来套复式房源。
珑门二期项目由2栋分AB共4座住宅楼（约30层）、1栋幼儿园、和两排联排别墅构成。主推建面75-200平户型，现已开盘。高层产品面积段为建面75-106平3-4房，整体均价4.5万/平。目前仅剩少量106平4房在售。
具体户型有建面75㎡（3房）、建面82㎡（3房）、建面87-89㎡（4房）、建面108㎡（4房）等共7套户型产品。整体来说，实用面积较大空间布局上优于一期。1栋A座和2栋AB座的东南朝向和东北朝向具备公园景观视野。
106㎡的样板房，位于一期位置，5楼，能看到建设中的体育公园。
106㎡的样板房阳台外，朝向南北通，看别墅区。
户型区间相对集中，居家经济实用型面积段为主。
今天去一期里面转了转，进门正能看到别墅区，别墅已经有业主入住，电梯很宽敞，5楼能够看到在建设中的公园，住起来感觉不错。小型花园式小区，转悠的时候看到小孩子们在玩滑梯，滑梯旁就是珑门自带的幼儿园。小区挺不错，绿化也足。小区里有不少租户，为了小孩上学过来租房。
小区里张女士在小区一期租一套75平小三房，空房租金3500。张女士表示随着福苑学位越来越紧张，未来租房不一定能够排上学位。
经了解，目前珑门一期二手房在售有一套86㎡4房出售，业主挂牌总价383万，单价4.45万/㎡。而同户型二期的价格为4.7万/㎡。没有地铁，出行只能靠开车，目学除了学校，别的市政配套也没完善，新盘均为毛坯，不少因素制约了珑门价格的上涨。
周边在售的商品房不多，阳基御龙山仍有少量88㎡4房，105㎡5房在售，均价4.7万/㎡。佳华领域89㎡3房以及142㎡复式价格在4.8万-5.2万/㎡。观澜在售住宅几乎都是毛坏，其中就属珑门属性较高。
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