2020年置业全攻略：住宅更吃香 东部有潜力

2019年对于深圳楼市来说，是值得铭记的一年。从粤港澳大湾区规划出台、到中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，从深圳铁路枢纽总规划正式获批，到光明科学城空间规划纲要审议通过，再从144平以下住宅税费免征，到房贷利率的下调等一系列动作对深圳楼市的确产生了或大或小的影响。

进入2020年，或许有很多人心中还有很多关于楼市的疑问，到底在新的一年该如何正确置业？我们不妨从2019年的深圳楼市大数据出发，或许能收获不一样的答案。

土地市场：住宅用地供应少 “双限双竞”压制房企热情

2019年，深圳共成功出让土地67宗，用地面积合计236.26万平。从成交土地用途来看，2019年工业用地成交157.28万平，占比高达67%，其次是居住用地成交31.05万平，占比13%。

单就住宅用地来看，2019年深圳市共成功11宗居住用地，有1宗宅地流拍，合计供应居住用地31.05万平，成交金额达390.25亿元。

2019年6月，5宗居住用地集中竞拍，吸引了80多家开发商参与，举牌超过300轮，成交总金额达223.84亿元，创下单日收金记录。5宗地溢价率均达到45%，且均有人才房的竞拍，其中龙华A817-0609地块可售楼面价高达59005元/平。

然而，11月集中出让的6宗居住用地在“双限双竞”模式下遇冷，部分项目周边的均价已超过该地块的限制销售均价，开发商参与度降低，竞拍也更为理性，土地市场有所降温。年底竞拍的前海居住用地由于地理位置优越，溢价率有所上升，但仍未达到限价，也没有进入人才房的竞拍阶段。

总的来说，住宅用地日益减少是一个不争的事实，而深圳土地供给侧改革重点在于确保产业空间需求及增加居住用地供应，尤其是保障房供应，所以2019年深圳工业用地及居住用地成交面积均有一个较大幅度增加。

(2019年深圳出让宅地一览）

商品房市场：新房销售额超3000亿 住宅产品依旧是主流

根据深圳贝壳研究院大数据显示，2020年深圳新房销售总金额约3001亿，二手房销售总金额约4333亿，新房成交套数约6万套，二手房成交套数约8.4万套，就产品来看，住宅产品还是占据主流，2019年一二手住宅共成交11.5万套，非住宅产品共成交2.9万套。

单就新房项目的表现来看，2019年全年市场热度较高，很多项目开盘无任何折扣，年末也并没有出现较大力度的促销活动，有九个新盘在入市时就备受关注，开盘当天就售罄，市场热度可见一斑。

对于2020年想要置业的朋友来说，条件允许的情况下还是优先选择住宅，除非是一些特殊情况，如手上无购房名额或者是想要进行资产配置的话再考虑非住宅产品。

热点区域：西部光明表现亮眼 龙岗依旧为成交大区

要说2019年深圳哪个区域表现最亮眼，光明区应该首当其冲。全年成交5482套住宅，均价约4.6万元/平。由于是新成立的行政区域，光明可供建设用地较多，城市建设速度快，且旧改多为旧工业区改造，城市更新速度相比关内快，光明区的战略规划（科学城）以及在建地铁更是为光明添光增彩，另外光明的住宅项目多为大体量住宅项目，项目配套更齐全，也更受到市场的青睐。

根据不完全统计，目前进驻光明的开发商包括中海、华润、越秀、龙光、星河、绿地等，所建设的项目品质都不错，并且在市场上反响也不错，预计2020年还有几个新盘待入市，如果中意西部的朋友可以认真考虑。

除了光明之外，宝安在2019年的成交数据也比较亮眼，尤其是沙井和宝安中心区。2019年全市成交top10中的万科星城和新锦安海纳公馆就分别位于这两个片区，网签数据显示，2019年万科星城成交2338套新房住宅，位居新房住宅成交套数TOP10榜首。

另外，深圳东部的龙岗区依旧稳坐成交套数榜首，2019年全年共成交9701套新房，整体供应数量较大。

2019年末住宅存量远低于2018年同期。放眼未来，2020年新房供应紧张，除龙岗外宝安、坪山、南山潜在供应较多。预计宝安、南山或将继续热门，龙岗、坪山两区也值得关注。

政策：多重政策加持 深圳又迎多项利好

2019深圳市场可谓一枝独秀，在多重政策的刺激下，市场走势与全国低迷氛围不太相同。

上半年2月18日粤港澳大湾区纲要出炉，深圳作为大湾区中心成为全国焦点，房地产市场也开始回暖。下半年，8月18日先行示范区文件公布，城市战略地位上升，资产配置价值凸现，市场信心提振逆势回暖。随后11月非普通住宅收税标准调整，降低交易费用，促进市场成交进一步活跃。12月先行示范区行动方案出台，明确了战略定位、阶段发展目标和重点任务。2020年预计在大湾区和先行示范区双区驱动下，利好逐步落地，深圳市场仍有望保持活跃。

业内声音

对于2020年深圳楼市走向如何，深圳贝壳研究院肖小平院长也给出了她自己的观点。

她认为2020年房子或将告别普涨，对于普通人来说怎样才能买到心仪的房子或许要更关注类似于学校、区域等方面。

她表示，对于绝大部分人来说，买到的房子就算涨价，也不会去变现，并不能给自己的生活带来实质影响，但是他们从中获得了巨大的心理愉悦。这种心理愉悦，有时候甚至比实质影响更重要。所以，我们孜孜不倦地统计数据、捕捉信息、分析现象，追寻“能涨”的房子、跑赢大市的房子。天道酬勤，祝大家2020年得偿所愿。

除此之外，也有业内人士表示，2020年在多重政策加持，深圳地位突显，市场信心增强，尽管楼市资金监管趋严，但相对宽松的货币政策或将间接利好楼市，2020年或将出现“房荒”，其直接影响到新房成交量。“房住不炒”定位下，短期调控政策放松可能性不大，住宅均价亦不会出现较大幅度变动，长效调控机制逐步完善。

并且房住不炒依然将是房地产市场的主旋律，但在稳经济压力下，政策还是有放松的机会。不过只是对成交量有利，房住不炒原则下，政府对房价升幅容忍度低，房价升幅有限。未来买房自用、换房提升生活质量更为现实，加过高的杠杆持有等待房价上涨已经不现实。

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免责声明：文中距离数据来源于深圳贝壳研究院《湾区大数据》。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。

内容编辑：黄璨

内容出品：新房内容运营部