粤港澳大湾区建设作为国家发展战略，现已写入“十九大报告”和“政府工作报告”当中，处在政策风口的粤港澳大湾区作为深圳发展的总体方向，其规划也将于近期出台，而各方的目光正聚集在深圳前海这片开放型经济区域上。
随深圳城市核心逐渐西移，“买房朝西看”也成为了深圳人购房置业的选择，宝安成为许多置业者关注的片区地，大前海区域也正以日益成熟的姿态成为深圳外溢需求的第一承接地。
前海70万平超高层综合体 宏发前城二期4-5房大户型入市
2018-07-26
楼盘图片为效果图
2008年起，随着大前海一级辐射区——宝安碧海片区相继开发，目前该片区已形成如富通城三期、泰华阳光海、中信湾上六座、幸福珺湾等大大小小约十几个楼盘，由于片区开发较晚，楼龄普遍在十年以内，房龄较新，其居住和商业氛围目前在整个宝安来说比较成熟，同时该片区内还拥有较大体量的城市更新亟待挖掘，根据深圳链家二手房的报价，目前宝安区的整体均价为5.7万/平，而碧海片区目前的整体均价为6.1万/平，高于宝安区的整体均价，仅次于宝安中心区7.3万/平均价，其整体价值被置业者看好。
7栋53层超高层住宅 在售为4-5房单位
宏发前城二期，备案名为前城滨海花园，位于宝安区宝安大道和海城路交汇处南面，直线距离地铁1号线坪洲站口约为500米。
宏发前城所处的地块共分为三宗，分两期开发。2015年，宏发前城项目一期A、B两座开售，共推出211套建面约89㎡的住宅单位，开盘备案均价为70184元/㎡，折后均价约为6.3万/㎡，开盘当天去化率较为理想。
2017年10月15日，宏发前城二期项目开盘，推出建面约74-195平单位，备案均价为69376元/㎡，均价略低于一期，总价在470万-1580万之间。
目前在售的项目二期总建筑面积约为44.8万㎡，规划有A、B、C、D、E、F、G共7栋53层高层住宅，其中1至4层为商业部分，5层为架空层，6层以上为住宅，二期主力户型为建面75-194㎡的3-5房，共1720户（含回迁房），回迁房房源主要集中在A座以及E座。
其中，一期项目将于2018年年底入伙，项目一期A、B两座单位与二期A、B、C、D、E、F、G共7座单位由一长型连廊相连接。在踩盘现场了解到，目前二期7栋住宅已全部封顶，剥离了绿网，剩下楼道建设以及园林施工正在进行当中。
截止到目前，宏发前城二期主推117-194㎡大户型，据现场销售反映，建面约89平以下小户型已基本售完。目前在售主要为建面117平米、建面147平米、建面170平米以及建面195平大户型，均为四房-五房单位，梯户比为4梯5户或4梯6户，毛坯交房，均价在7.3万-7.5万/平，总价约880万/套起，预计在2019年年初交付。
来看看二期的备案价，拿A栋来说，其01、02户型建面约为88平，总价543万起，最多为598万。05单位建面约为135平，总价964万起，最多为1020万。03、06单位建面约为150平，总价940万起，最多为1014万。
B栋多以88平户型为主，88平户型总价561万起，其中01单位约118平，总价为755万。C、D栋备案面积集中在86-149平， 而E、F、G栋主要为74-77平产品，总价在470万起。目前在售的大户型主要位于A栋03、05、06单位以及B栋01单位，以及C、D栋。
宏发前城二期全部为毛坯交楼，且为期房，比起准现房来说，从开盘到交楼，大约需要等待两年左右时间，交房时间稍长。据现场销售反映，四种大户型多为四房至五房单位，样板房还未正式开放。
△现场可见正在施工的小区园林
作为拥有177.55米层高的53层超高层建筑，宏发前城二期在整个宝安区住宅项目来说算是比较少见，据深圳房地产信息官方统计，目前深圳已建成投入使用的100米以上超高层住宅建筑有254栋，其中，高度达150米以上的新住宅项目，在福田、南山和罗湖等开发较早的区域当中已成为主流。虽然超高层建筑拥有较好的视野、通风以及采光，但容积率和舒适度也会受到一定影响。尽管小区内楼间距视野感较宽，但容积率依然达到了6.99，公摊面积也因此受到一定影响。
由于小区园林尚未完工，但根据二期园林规划，其二期屋顶架空层园林将设计为“山谷花园”，其中含400米环形步道，1000平米子母泳池以及部分儿童游乐等配套。
▲宏发QCC沙盘
宏发前城二期亮点主要在于其大型商业综合体的定位，总体量达到了70万平，除二期规划推出的7座住宅之外，项目同时规划有1栋5A级甲级写字楼以及建面12万平的 “天荟购物中心”，其中，购物中心将三宗地块连为一体，建成后住宅底商将与地铁1号线“坪洲站”对接，将形成“地铁——写字楼——住宅”的交通脉络，商业地块部分目前正在建设当中，二期住宅（含商业）3800个车位也使得车位配比相对充足。
▲在建的“天荟购物中心”商业部分
二期配套的12万平“天荟购物中心”，预计在2019年开业，目前也正处于施工当中，该购物中心包含金逸影城、多功能城市会所、体验式非物质文化遗产展览馆、保时捷体验店等多种业态设施。其中，位于1栋B栋底层的保时捷体验中心目前已正式对外开放。
▲一期B座底商“保时捷体验中心”
虽然本身定位为大型商业综合体，但除了项目本身配套的的“天荟购物中心”之外，周边大型超市较少，如去到天虹商场、沃尔玛、华润万家等购物中心，距离均为2-3公里，需要搭乘公共交通或自驾车前往。
从轨道交通上看，地铁1号线“坪洲”站距离住宅项目直线距离为400米左右，离在建的甲级写字楼直线距离最近，整个商业综合体建成后，将对接住宅底商与写字楼。按照深圳市刚出台的轨道交通规划，1号线“坪洲站”未来将与地铁15号线（前海-南山-宝安环线）换乘，成为换乘交通枢纽。虽然地铁15号线路已纳入深圳地铁四期首批建设线路，但目前仍未有明确的开工计划时间。
公路方面，宏发前城二期毗邻宝安大道、西乡大道以及沿江高速等多条主干道，项目门口可沿宝安大道、广深沿江高速、107国道乘车直达宝安中心区、南山以及福田中心区。项目二期东面，海城路上的公交站台“天荟购物中心”站台为新建公交站台，目前仅有M522路一条短线公交线路通达宝安。
配套小学尚未正式投入使用 周边景观缺乏多为农民房
据了解，宏发前城配套的“海城小学”将于2018年开学，还属于片区内新建学校，总占地面积约1.1万平方米，规划办学规模为24个教学班，提供1200个学位，新校将于2019年9月建成投入使用。目前海城小学已借址西乡小学办学，由于暂未出教学成绩，学校质量还未知，项目本身配建有9班幼儿园。
海城小学位于项目一期南面，目前正处在施工状态，外观暂未脱绿网，中学目前在海湾中学的学校范围内。
▲在建的“海城小学”尚未脱掉绿网
▲项目毗邻的海城路
从距离上来看，项目离“宝安体育中心”直线距离约为1.5公里，离宝安中心区约为3公里，可享宝安中心区配套的文体设施，但项目本身周边景观资源较为缺乏，多为成片的低矮农民房以及较为低端商业，也与同区域的西乡公园距离较远。尽管项目有轨道交通优势，但地铁1号线“坪洲”站附近人口密集，上下班高峰期人流大，给轨道出行带来了一定的困扰。
住宅朝向方面，项目二期毗邻宝安大道边的户型噪音较大，由于底层1-4层为商业部分，居住体验感相对没那么纯粹，会受到噪音干扰。此外，宏发前城二期聘请了世邦魏理仕与自身的宏发物业进行共同物业管理，物业费较为高昂，为6.3元/平，居住成本较高。
周边旧改扎堆 推进难度大时间较长
宏发前城开发商“宏发集团”起家于深圳宝安本土，所开发的项目大部分位于宝安以及光明区域，如宝安石岩的“宏发世纪城”、光明的“天汇城”等，多为片区内的商业住宅综合体。
“铁仔山-碧海中心” 规划（来源：深圳房地产信息网）
根据宝安城市更新规划，宏发前城所处的“铁仔山-碧海中心”片区是宝安城市更新的重点统筹片区，但该片区未来几年的城市更新将多以工业区改造为主。
项目周边潜在旧改项目多为私建民宅，城市更新难度较大，业内普遍认为该片区实现全部城市更新，预计要等上较长时间。对于看好该片区发展的非自住置业者来说，将会存在一定的时间成本。
而另据相关资料显示，距离宏发前城最近的“佳兆业西乡河东片区改造”占地超过10万平，目前仅处于意向征集阶段。
除此之外，项目周边还有鸿荣源以及碧桂园等大型房企入驻的城市更新项目，整个片区纳入城市更新计划尚未完全落成的项目有20来个，拆除重建建设用地总面积约90万㎡。
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