随着深圳地铁时速最快的11号线的开通，宝安沙井这一过去鲜少被深圳人提及的西部偏僻片区被逐渐拉进了深圳人的视野当中。
作为有着大量统建楼和小产房的沙井片区也在近两年迎来了新盘的集中爆发期，2017年到现在，沙井片区约有5-6个新盘取得预售和加推，随着华盛新沙荟名庭、星河荣御、宝亭锦园、四海云亭等楼盘陆续入市，星河、华侨城、鸿荣源各开发商的入驻以及新盘的陆续开发，沙井楼市也逐渐变得热闹起来，密集的开发以及在建项目的增多，逐渐改变了沙井往日小产权房集中，新盘少的局面。
首付100万买”大空港“三房 沙井热卖新盘博林君瑞值得入手吗？
2018-07-26
▲沙井街景
在新房限价的背景下，每一个拿到预售证的新盘都受到市场的热切关注，而处于大空港片区的沙井博林君瑞也没有例外，随着轨道交通的改善，4.4万/的均价依旧迎来了不少深圳外溢型需求者以及非自住客的关注。
▲”博林君瑞“沙盘
地处沙井老商圈 原为”万丰旧改项目“
博林君瑞位于宝安区沙井街道中心路与上星南路交汇处，2018年6月19日取得预售许可，原为万丰沙井旧改项目。该项目紧邻中心路，中心路两侧聚集了沙井最繁华的商业、娱乐以及文教医疗，属于沙井最为繁华的商圈，同时该片区还为沙井最老的商圈，坐落着沙井最老的两个商品房小区，2004年开发的”丽莎花都“、”棕榈堡“。
▲”博林君瑞“区位图
同时，项目毗邻的上星南路还有几个在建以及待入市的新盘，如已拆迁动工的沙井海岸城项目(沙井海岸城，为海岸城万丰旧改项目，由海岸集团和万丰股份合作开发，拆除用地面积25万平方米，计划建设80万㎡的建筑面积，未来将成为深圳第四座海岸城娱乐中心）、已封顶的锦盛财富大厦，还有在建的万科星城项目，可以说是一个新旧混合的繁华商圈区域。
▲项目毗邻的”上星南路“
虽然处在沙井最为繁华的商圈范围内，但博林君瑞的公共交通设施还处于弱势，周边鲜有公交站台，与地铁11号线“马鞍山站”直线距离也约为1.2公里，严格来说，并不属于地铁物业。但距离远期规划中的地铁18号线“上寮站”以及“沙井站”较近。距离天虹商圈和沙井海岸城1公里以内，项目向北1-2公里，分布着沙井市民广场等文化设施，目前在建中。
首推700多套90-130平三至四房住宅
目前在整个沙井来说，博林君瑞不同于前两年分几期开发的大型项目，总体来说是个稍小的项目体。项目占地约4.5万㎡，总建筑面积约18万㎡，其中住宅规划约为11万平米，容积率为3，相对较低，且带有2.2万平的下沉式底商，可满足小区日常生活需求，其中，车位1014个，总户数为1120套，车位比基本达到1：1。
▲博林君瑞外观图
在踩盘现场了解到，博林君瑞目前共推出C、D、E、F、G 5栋可售商品房共700多套，均为毛坯交房，6月22日起已开始进行认筹登记，6月24日上午8：39—9：09分，博林君瑞进行微信选房，选房时间仅半小时，在选房过后，6月25日以及6月26日两日，网上成功选房的客户签署认购书。截至到目前，该项目认购情况尚在统计当中。
博林君瑞项目北边为A、B两栋，这两栋均为原村民的回迁房，而此次微信选房的房源，也就是开放的房源主要位于南边的C、D、E、F、G五栋楼，都为纯住宅型商品房，北边和南边共分为两个地块，中间由一连廊相接，可共享空中花园等配套。目前开放的营销中心作为未来下沉式商业的一部分，位于负一层，下沉式商业预计面积为2.2万平米，主打商业广场以及休闲街区，类似于“盒子”式分布。
▲项目自带下沉式商业
▲项目自带商业部分正在施工
▲项目商业休闲区
围合式小区内部设计 户型灵活多样化
小区内部设计成围合式，配套游泳池以及自带一所3200㎡幼儿园，一所社康中心，项目主推88-162㎡住宅，备案均价为4.4万/㎡，部分房源甚至低至4万/平。首付100万左右便能购买到一套90平米的三房单位，实现改善置业一步到位。
户型方面，主要有90㎡左右的三房共四种户型以及130㎡“3+1”房两种户型单位，另有19-4755平米在售商业部分，备案均价为13.6万/㎡，其中，样板房位于G座，其中G座也含有部分回迁房，130平米的户型主要位于D座和E座，项目总楼层为32层，梯户比为2梯5户。
其中，90平米E户型为横厅设计，设置约为6米的超长采光面，主卧带大套间，厨房为U型设计，客餐厅尺度稍小，朝北。2+1户型，阳台部分可改为房间。
▲建面约90平米E户型
▲建面约90平米E2户型
90平米E2户型实现了270度采光，客餐厅的面积较大，有约26平米，实现了动静分区，户型图上没有餐厅设置，朝北，2+1户型。
▲建面约90平米A B C D户型
90平米A B C D户型客厅、主卧和次卧为南向或西向，进深约为6.6米，整体较为紧凑，次卧室较小，2+1户型。
▲建面约130平米A2户型
130平米A2户型南北通透，可看园林景，视野较好，主卧带大套间，独立衣帽间和梳妆台，客厅朝北向，朝南次卧室进深稍小，3+1户型。
▲建面约130平米A D户型
130平米A户型南北通透，东南朝向，通风采光较好，3房可改4房，阳台约有14平米，视野较好。D户型朝向为东西朝向，3+1户型。
▲样板房餐厅
▲样板房卧室
▲样板房餐厅以及客厅
▲样板房客厅
▲样板房盥洗室
▲样板房开放式厨房
▲样板房阳台
由于片区教育资源较为短缺，除了价格低洼，项目的配套学校区域也受到了家长的关注，据了解，博林君瑞所属的学校区域，划在了宝安中学（集团）第二外国语学校（原上寮学校）范围内。相关资料显示，上寮学校，原为公办九年制学校，2017年4月，原上寮学校正式加盟宝安中学（集团），并更名为宝安中学（集团）第二外国语学校。2016年的中考成绩排名中，上寮学校成绩在宝安区名列前茅，考进八大学生比例占16.58%，考进十大的学生比例为18.59，位列宝安区第4名、深圳市第38名。而通过高德地图直线距离测算，博林君瑞距离上寮学校约为2公里。而实探发现，现场也有不少家长是为了孩子的学位来购置这里。
除此之外，未来万科星城、沙井海岸城都将规划引入九年制学校，会逐渐弥补该片区教育资源的短板。
片区先发优势项目 价格仍成最亮卖点
作为深圳原重要的工业区，项目周边公共交通较弱，公路方面，项目毗邻凤塘大道、宝安大道以及107国道，公路出行到达前海、宝安以及南山区较为方便，但除了自带的2.2万平下沉式商业，周边1公里内无大型商场、购物中心甚至是超市，宜居程度还有待提高，生活等配套目前暂只能共享丽莎花都、棕榈堡等小区成熟底商配套，加之毗邻市区较远，工业厂房集中，距离地铁直线距离偏远，这也是项目价格低洼的最主要原因之一。
由于历史遗留原因，目前的沙井片区依旧存在着大量的统建楼小产房，新建商品房的数量仍不足十个，由于地处较为偏远，近年入市的新盘价格均低于深圳全市平均价格，户型也多89平刚需三房为主，片区销售价格集中在3.8万-4.3万/平的区间内。例如，2017年入市的拾悦里雅居开盘在4万/平左右，四海云亭开盘均价不足4万/平，香莎公馆开盘价在4.3万-4.5万/平。
▲项目周边商品房和小产权房混杂
从项目整体来看，周围目前多被小产权房包围，如景盛豪庭、名豪丽城等高层小产权房，房屋性质较为混杂，但并不影响其居住。且项目周边留有大量的农民房以及待拆迁的旧改，据初步统计，周边聚集的6个旧改项目，多以住宅为主，且与福永规划的华强城、鸿荣源两大旧改半径距离约1公里，未来区域会有较大的改善。
项目毗邻的“沙井海岸城”旧改和“万科上星”工业区两大旧改项目，拆除重建用地面积约40万㎡，预计两大旧改未来建设规模将达到约200万㎡。博林君瑞作为该片区的第一次发布项目，具有时间上的先发优势。
就整个沙井片区而言，其所处的南环路片区“马鞍山”站是深圳地铁11号线入沙井的第一站，未来深中通道建成后，位于大空港片区的沙井将成为连接中山、深圳的桥头堡，地理位置上较有发展潜力，另外，处于大空港的规划分片区中的沙井片区也被不少置业者看好。
从价格上来看，项目附近商品房不多，上星南路上仅丽莎花都、棕榈堡两个商品房小区，链家报价在4.5-4.6万/平，高于新房价格，片区形成一二手倒挂现象，而离项目约为2公里的华强城尚未取得预售许可，相比片区价格，项目定价也较为合理。
戴德梁行方面分析认为，价格目前仍然是目前沙井项目的主要卖点，90平米的三房也顺应了市场需求，加上大空港和粤港澳大湾区概念的预期，以及轨道交通配套完善，可同时满足刚需、改善置业者以及非自住客的置业目标。据业内人士统计，该区域建筑基本成型预计至少要等到3-5年，属于时间换空间的楼盘，如能提前布局，也能享受未来片区旧改的利好和片区的发展。
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