深圳新房市场中，龙岗一直是刚需客的主战场，在限价和刚性需求的博弈中，逐渐走上了4字头。而左手福田、罗湖，右手龙岗中心城的布吉夹在中间，逐渐坐稳5字头，甚至有凯旋TRC等热盘冲上了6字头。由于布吉属于城市更新和住宅密集区，片区新盘并不多，近期即将推出的新盘银领公馆值得注意。
老布吉成熟住区，再现小户型“刚需定制”新盘
2018-08-02
楼盘图片为效果图
银岭公馆位于龙岗大道与布澜路交汇处，周边住宅比较密集。以布澜路为界限，布澜路以东为2000年左右二手房，使用年限约15年左右。布澜路以西围绕石芽岭公园的新盘较多，建筑年代相对较新，以鸿荣源尚峰、宇宏健康花城为例，均为14、15年推出新盘，项目西侧紧邻的和谐花园为2010年推售新盘。
主打优势：交通+旧改
交通方面，项目位于布澜路和龙岗大道交汇处，距离水官高速比较近，开车从龙岗大道到罗湖中心区比较快。其次轨道交通也比较成熟，距离3号线大芬地铁站约800米左右，距离3号线丹竹头地铁站约1000米。未来在布澜路与科技园路交汇处规划有14号线与17号线路的交汇站点，距离项目约930米左右，规划建设中的14号线从福田岗厦北到坪山，贯穿整个东部，预计2022年开通，届时通过14号线石芽岭站，4站即到福田中心区。
片区规划有众多城市更新项目，更新建面超过400万，包括中航旧改、招商三联旧改、华润下李朗旧改、佳兆业旧改等，从长远来看片区价值值得期待。值得注意的是，项目所在仅1万多㎡的区域内，规划了3块小型住宅用地，银铃公馆未来相当于被夹在中间，预计南北两面都规划有高层住宅建筑遮挡，北向高层无法看到公园景观，南向在后期也可能会因被高层遮挡，在采光和通风上可能会受到一定影响。但目前从16层景观来看，视野非常好。
小社区也享受成熟住区大配套
从商业配套来看，项目属于3号线和14号线双地铁沿线物业，且位于石芽岭公园南向，且作为布吉老城区周边成熟社区居多，项目周边商业密集度较高，但以零散商业为主，片区缺乏大型购购物中心，距离项目较近的沃尔玛和新都里商业都在在大芬地铁站附近，未来小区自带3200m²商业配套，项目北侧的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰配建有3万㎡商业，丹竹头站南侧的英俊年华时光里规划有4.5万平集中式商业。整体商业配套环境比较便利。
教育方面，目前项目旁的和谐花园学校区域属于石芽岭九年制学校，且项目旁规划有一所小学用地，但目前尚无具体建设时间，高中距离较近的学校有布吉中学和布吉中学，幼儿园是隔壁和谐花园的幼儿园。
200万+的刚需定制新盘
银领公馆占地面积5936㎡，建面约3.2万m²，一栋28层住宅，户层高3米，共约270户，每层2梯五户，停车位约220个，车位比1:0.77，据销售介绍，售楼处在地下半一层，以后也会有临时停车位。
项目主推建面47-80㎡1-3房住宅产品，包括约47㎡1室1卫，约58㎡2室1卫，约76㎡3室1卫和约79㎡3室2卫，户型方正实用。分A、B两座成镜像分布。建面约47㎡和58㎡户型朝向西南或东北，建面约76㎡和79㎡户型朝向东南，产品均是精装交房，且不收取装修费，家电全赠送，交楼时间预计为明年10月1号，销售透露可能会更提前。需要注意的是，项目虽为70年产权的住宅用地，但该项目在2015年年底变更的土地使用权中显示，其土地使用年限从1992.9.2日至2062.9.1日，目前仅剩45年的土地使用权。
从市场来看，目前项目北侧仅宇宏健康花城尚有尾盘在售，主推89-143平3-5房，均价5万；项目西侧紧邻和谐花园二手房价位约在5万左右。虽区域看似新盘或次新盘价位已经在5万的水平上，但大社区的规划加上部分户型实用率较高，银铃公馆相对优势不算很明显。加上龙岗大道以南部分4字头刚需盘房价冲击，银领公馆的价位应该不会抬高太多。
户型鉴赏
项目目前样板房已开放，尚未拿到预售证，开盘日期待定，销售预计会在8月份开盘。由于样板房暂不对外公开，先上几张户型图。
据销售介绍，目前每天来看房的客户平均有十几批左右，建面约58㎡的两房受欢迎程度高。该户型整体方正，套内面积达到80%以上，1.2米的阳台本来宽1.9米，经过改造增大了客厅面积。整体双面采光，厨房空间较宽敞，可以满足两人作业。从景观来看， 西南方向中高层单位采光和安静程度都要优于东北方向。可能存在一定的价格差。
约79㎡三房得房率相对较高，销售介绍，套内面积达到了85%以上，并且连着主卧的阳台可以进行拓宽，整体主卧面积比较大，次卧略小。该户型带入户小花园，独门独户，私密性和可利用空间都较好。此外还有约47㎡一房和约76㎡三房，户型格局都比较方正，空间实用率都还不错，加上精装交房，家电全赠送，适合初次置业的购房者。
综合来看，作为仅有1栋单体楼的项目来说，无大型社区园林是一个劣势，但项目大卖点是周边成熟居住社区，配套相对完善，其次是交通和旧改。对于刚需来说，小户型住宅入手门槛较低，在周边新盘同时推售的竞争作用下，定价预计在5万左右，可以算是布吉即将面世的一款“刚需定制”产品。
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