1月13号，石厦花园静悄悄的开盘了。
各个媒体一时炸开了锅，作为2019年开年第一盘，石厦花园前期几乎毫无宣传，就连开盘也只是顺推。如此低调着实不像深圳楼市的风格，但去现场了解后就会发现，开发商此般低调并非不想出货，而是另有其因。
被农民房包围的福田腹地 开年第一盘能否获市场芳心
2019-01-23
如果说石厦花园你未曾听过，那新天CBC你一定不陌生，实际上石厦花园是新天CBC的二期，位于石厦北二街与福民路交汇处，地铁石厦站F口出来后步行大约两三百米就可以看到项目楼体。整个楼盘仅一栋楼体，分为A/B两个单元，非围合式小区，几乎没有公共设施，仅在三楼有一个体量不大的空中花园。
（石厦花园楼体侧面）
小编去到售楼处时，该项目已经开盘近一周，但据销售透露，截至当日累计只卖出20余套。该项目一共有141套房源可售，主要分布在高区和低区，中间楼层为回迁户，回迁户占比近80%！小编听到这个数字，也是相当震惊，且不说业主的居住体验如何，仅20%可售也就意味着开发商的利润空间严重被压缩，想赚钱或许只能抬高单价，而实际上开发商似乎正是这么做的，75000到85000元/平米的单价在福田来看是正常价格，但该楼盘所处位置周边农民房居多，二手房均价可低至5万/平米。
（石厦花园营销中心）
项目对外的口径是现房发售，但从楼体外面晾晒的衣服来看，不少回迁户已经入住，现场销售给到的回复也是去年已经入伙，那么严格意义上来说该楼盘的性质是介于新房和二手房之间，但它zui便宜的户型也比周边二手房价格高出近2万/平米，也难怪开盘首周销量一般。
楼盘本身的吸引力确实差强人意，但撇开农民房不说，该项目所处位置还是很不错的。
作为政治、经济、文化中心，福田在深圳的地位不容置疑，而位于福田的石厦片区也一直备受瞩目，它位于福田中心区的南侧，靠近福田保税区和皇岗口岸，在项目售楼处（售楼处在一期）可远远地看到平安大厦。
项目周边二手楼盘较多，居住属性强，周边的配套非常成熟。
公共交通方面，石厦花园距离7号线和3号线的交汇站石厦站仅750米，不过从项目到地铁口这段路面规划较差，道路狭窄，人车不分流。
路面交通方面，项目出来后即是福民路，双向三车道，对于有车家庭来说比较方便。
（福民路）
商业方面，项目对面即为新天CBC一期的商业马成时代广场，目前已经开业。石厦地铁口还有一家天虹商场，也可为项目所用。
此外，石厦花园与购物公园仅一站之隔，可共享购物公园商圈的商业配套，包括君尚百货、星河cocopark、皇庭广场、深圳中心城等。
教育方面，石厦花园周边有多所学校，根据教育局的公示，众孚小学和红岭中学石厦初中部在就读范围内，其中红岭中学处于中上游水平。
居住环境方面，一期和二期中间的道路正在施工，短期内环境较差，周边农民房和二手房较多，居住氛围浓厚，但容易受噪音、卫生等负面影响。
石厦花园一共有 6种户型，分别有61平米1房、71平米2房、86平米3房、90平米3房和123平米3房，其中86平米3房有2种不同的户型。从户型来看，项目的产品还是比较多样化的，覆盖的客户群也比较广，刚需和改善都可以选这里。户型分布主要以小户型为主，只是61平米只做1房被不少人诟病。
小编在售楼处遇到一个客户，说是为了小孩读书才来看房，但这个价格实在是难以接受。据附近链家门店经纪人介绍，以福民路为分割线，南侧二手房均价在5万到8万之间，北侧二手房整体均价则在9万以上，而石厦花园正是位于福民路南侧，价格优势不明显。
（福民路北侧实景图）
再说学校，福民路以南名气较大的学校是红岭中学，北侧则是石厦学校，从近几年的中考成绩来看两者相差不大，但是据链家经纪人介绍，很多家长更看好石厦学校。
整体来看，石厦花园几乎被城中村包围，市中心的城中村即便有旧改规划，也会进程缓慢，发展前景不是很明朗。但区域价值不可否认，近两年整个福田区的新房住宅项目也较少，石厦花园占据了一定资源优势。
开盘这么久，开发商一直没有大肆推广，作为2019年开年第一盘，虽得到了各媒体的‘义务’宣传，却并没有吸引客户就此买单。且12月各开发商集中推刚需盘，深圳楼市经历了短时间的小暖春，市场购买力已消耗掉部分。年关将至，大家在购房选择上或许会更加谨慎，尤其是这样一个价格并不便宜的‘城中村楼盘’，购买前一定要三思。
注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。文中价格信息采集于2019年1月23日。实际信息可能有变动，请以销售现场为准。
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内容编辑：柯召路
内容出品：贝壳新房内容运营部