前段时间，宝安的西乡、新安板块可谓是大放异彩，多个楼盘纷纷开卖，包括玖悦、联建君御府、君成雍和园、凤凰天誉等项目陆续开盘。
笔者上周去这两大板块踩盘发现，除了玖悦已经售罄，其他项目或多或少还有产品在卖。
而本次笔者为大家介绍的，正是位于前进二路与宝田一路交汇处东南侧的住宅项目——凤凰天誉。
遇冷！西乡新盘销售惨淡，竟是科技园码农不买账？
2018-09-05
凤凰天誉在6月15日正式开盘，据媒体报道，项目推58-175平2-4房，开盘当天的销售情况十分惨淡，备案了360套，但是却只卖出了几十套。
随后，开发商采取了二三级联动，但听销售说，二三级联动只持续了一个月左右，至于为何取消联动，难道还是卖不出？
上周，笔者前往该项目踩盘，获得的消息是，项目还剩下100多套房源，58平米2房只剩几套，这个成绩并不好。
据销售人员透露，买凤凰天誉的人主要来自南山科技园和楼盘附近，其他更具体的情况，笔者慢慢跟大家讲。
凤凰天誉地处宝安西乡板块，周边环境不容乐观，挨着城中村，地铁出行非常不方便！
地段评级：三星
凤凰天誉这块地是原松宝大家俱A馆地块旧改，就具体位置而言，凤凰天誉位于西乡前进二路与宝田一路交汇处，靠近平峦山公园。
平心而论，据笔者在现场的第一眼观察，项目周围的环境并不太好，周围200米以内分布各种建筑楼栋，整体的风格颇似小编家乡的四线小城市。
不仅如此，据笔者的观察，凤凰天誉周边很多是沿街的商业楼栋，小酒店小旅馆餐饮店遍地都是，比如近距离挨着项目的维也纳酒店和小型mall万荟城等建筑。
另外，项目周边还分布了很多汽车培训、保养、二手车等店铺，隔着一条马路就是城中村凤凰岗村。
值得注意的是，项目周边也有一个现代化小区凤凰阁，看起来还是比较新的，让人感觉画风顿时高大上了起来。
回归到区域来说，就项目所在的西乡板块，目前主打前海和大空港辐射的概念，但实际上西乡受大空港的利好比较少。
但是，由于南山区科技核心地位确立，前海和大铲湾科技城规划的清晰，该片区的地段优势也在逐渐加大，而项目6公里左右便可进入南山区范围，说是南山的后花园也不为过。
而笔者在营销中心踩盘时，销售对于项目着重讲了几点，包括毗邻尖岗山大宅区、周边大规模旧改、地铁12号线臣田站、新安外国语学校等利好，当然这个项目还有很多价值点，看看下面中介的朋友圈发文。
笔者仔细看了下，基本上利好都囊括了，但其实还是要仔细分辨，比如尖岗山大宅与项目不属于同一个板块，而且距离项目也有三四公里远，不可混谈。
从地图上测量，凤凰天誉距离大铲湾核心区域支线距离在5公里左右，与南山科技园的直线距离在8.6公里左右，对于上班往返通勤来说，这是一个还算方便的区间。
但是，目前地铁出行极其不方便，步行到最近的西乡地铁站至少20分钟，因此，只能等地铁12号线，而其距离12号线臣田站不到200米。
综合而言，项目所处的西乡板块还是值得看好，但是据项目目前具体的环境情况来看，还是不容乐观，只能期待后期的旧改。总体来说，笔者对这盘区位交通打出了三星的评价。
项目体量小，容积率4.0，户型差别比较明显，涵盖58—175平米2—4房，目前还剩下100多套！
户型评级：三星
这盘的体量很小，由1栋4座建筑组成，其中B座为20层高写字楼，A、C、D座为29层高住宅，容积率4.0在旧改项目中算是主流水平。
作为小体量项目，凤凰天誉在花园绿化方面存在天然劣势，并不能很好的支持运动与休闲，这点是很难依靠后天设计去弥补的。
项目临路而建，已经尽量避开主干道但建筑距离道路较近，低层单位会比较容易受到车辆噪音影响，D栋距离路口较近受到影响程度相对会稍高一些。
项目样板房不是实地样板房，笔者在营销中心参观后样板房的感受是，户型不是很好，存在A户型卫生间出客厅、C/D户型玄关过长浪费空间等问题。
值得注意的是，项目是毛坯交楼。
项目共有360套住宅，建面58—175平米2—4房单位，除了58的户型朝西北，其他户型都是朝东南向。
其中，58平两房两厅在整个片区都比较少，都是西北朝向，户型实用，单价也是整个项目里最贵的。
80平两房两厅。东南朝向，房间比较大，每个房间都有卫生间。
88平两房两卫。户型实用，南北通透，阳台可以改成一个房间。
92平三房两卫。南北通透，与88平户型基本一致，客厅稍大，相对来说价格较高，要比88平米的户型多交0.5%的契税。
116平三房。横厅设计，南北通透，客厅阳台朝东南。
项目还有好几个户型，就不一一例举了。
总体而言，户型差别比较明显，例如同样是2房配置，58㎡单位和80㎡之间会超过100万总价差价，均好性建立在硬伤之上，58㎡单位朝向不佳，80㎡性价却偏弱。户型评级总体给予两星评级。
项目周边缺乏高端商业，布局了大量旧改，至少需要5年才能成型！
周边配套评级：两星
就具体的周边配套来说，上文也说了，凤凰天誉周边的环境略显一般。商业方面，周边商业规模种类较为齐全，但高端品类商业如酒店、大型购物中心不足。
当然自然资源还是很丰富的，近距离挨着平峦山公园，稍远点就是尖岗山和铁岗水库，还是比较舒适宜人。
不过重点要说下的是教育方面，项目属于新安中学集团外国语学校招生范围内，该学校是9年一贯制学校，办学规模为72个教学班，其中小学部于2017年开始招生。
宝安区最缺的就是名校，而这所新建学校的教学水平还有待检验，从全新设备与外国语定位来看，比之过去无疑是要进步很多。
更重要的一点是，项目周边布局了大量的旧改，包括：松宝大家俱A馆地块旧改、华润凤凰岗村旧改、凤凰岗第二工业区旧改、宏发臣田村旧改，未来的潜力比较大。
这些旧改设计的物业种类繁多，从产业到办公到居住一应俱全，其中华润凤凰岗村旧改建面高达80万平米，据说要打造西部华润城。
不过大规模的旧改，同时也意味着长时间的建设周期，这几处旧改都还在待拆迁的状态徘徊。依照过往旧的改工程作参考来进行预测，这些旧改最少需要5年的时间才能逐步成形。
总结下，目前周边的配套一般，没大型商业，只能期待后期旧改完善，给予两星评价。
项目开盘当天销售十分惨淡！周边新房6万+，二手房不到6万，项目并没有什么优势！
价格评级：两星
据笔者了解，凤凰天誉在6月15日连夜进行选房，主推建面约58-173平2-5房，备案均价约6.5万/平。
据当时网友爆料，晚上8点开始选房，现场人不算多，看销控表卖了几十套，比较走量的户型是58平的小2房，均以备案价发售，没有其它折扣。
而我此次踩盘时，销售透露项目还剩下大概100多套，其中58平米2房只剩下几套。
其实，对比周边的新房君成雍和园、联建君御府、玖悦几个楼盘，单价都在6万多，相差不大。
如果对学位有要求的话，笔者建议买玖悦，毕竟带宝中学位。联建君御府也是小盘，但周边生活气息更浓些。君成雍和园目前是现房，想要尽快入住的可以考虑。
周边新房
再来对比下项目周边的二手房，价格基本在6万元以下，最近的中熙香缤山5.9万左右。稍微远一点的凤凰雅居、中熙香颂山也在5.7万左右。
凤凰天誉周边二手房
总体来说，项目还是以小户型为主，加上毛坯交楼，实际成本会更高，跟周边的新房二手房相比，并没有什么优势，价格评级两星。
总体评价：南山科技园、西乡等刚需客可以关注，投机客谨慎对待！
总体评级：两星
对于项目总结下，只是笔者个人的想法，仅供大家参考。
1）
凤凰天誉一直标榜的是大前海一级辐射区，但其地处西乡东部与前海相隔比较远，不如翻身新安碧海离前海近，受到的辐射作用我不认为有这些地方强。
2）
说句实话，项目目前地铁出行十分不方便，距离宝安的两条地铁线11号线和1号线都比较远，步行起码都在20分钟以上，估计只能等地铁12号线了。
3）
项目目前虽然布局了众多旧改，比如旁边就是据说要打造西部华润城的凤凰岗村旧改，但实际上这些旧改项目需要耗费的时间是一个未知数，例如罗湖的木头龙旧改拖了多少年。所以期待旧改快速蝶变的人，估计至少也要等待六七年以上。
4）
项目的体量很小，部分户型设计并不合理，存在卫生间出客厅、玄关过长等问题，而且项目还是毛坯交楼，这样看6.5万的单价实际上并不便宜，还不如入手碧海等片区新盘，潜力更大。
5）
该片区的学位一般，拿的出手也就是新安中学外国语学校，不过该校也是所新校，还在检验之中。说实话宝安除了宝中好点，其他都称不上好学校，如果想要好学位的，还是考虑宝中的学位盘。
6）
当然，说了项目这么多不好的，那么买了就亏大了？其实也未必。目前，深圳还是往西部发展，西乡板块潜力确实还是不错。而且片区的旧改值得期待。如果成功，可以说是片区也将乌鸦变凤凰了。
注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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