自2016年起，“城市更新、新罗湖、棚改”成罗湖建设三大关键词。2017年，粤港澳大湾区两个重要机构j在罗湖成立，罗湖成为大湾区核心枢纽和重要节点，作为深圳经济特区最早开发的城区，罗湖虽然城市面貌偏老旧，但其密集的交通网络和便利的生活配套依然让不少置业者将目光聚集在此，二手价格虽 “相对低洼”，但从生活配套的便利性来看，老牌罗湖依旧不输于这两个片区。
罗湖供地一向紧张，长期处于供不应求的楼市状态，目前在售项目多以公寓或城市更新项目为主，纯住宅较少。而作为商业发达、购物中心密集的蔡屋围片区，已近6年无新盘入市，对于即将到来的金九银十，实地剑兰郡作为纯住宅性质产品将在该片区面市，自然迎来不少购房者期待的目光。
这枚罗湖蔡屋围片区的住宅“小鲜肉”，究竟实力几何？
△实地剑兰郡外立面效果图
△实地剑兰郡沙盘模型
实地剑兰郡项目位于宝安南路与红岭二街交汇处的红桂横街，地属罗湖蔡屋围商圈，这里同时也是罗湖较老且成熟的生活片区之一，作为深圳传统金融商业核心区，蔡屋围片区也是罗湖打造的国际消费中心，是罗湖“土著”居民与新型摩天大楼交相辉映之地。
作为老深圳人都知道，这里不仅有成片待改造农民房，未来更有多个品牌开发商主导的大型旧改项目，包括京基蔡屋围统筹更新、华润的湖贝旧改等，这两个规划总建面都将超过200万平，除此之外，公开资料显示，该片区将通过建设晶都（层高700米）、寰宇（层高642米）等超高层建筑群，打造现代化国际化创新型城市示范区。
虽与后起之秀南山福田相比，罗湖略显迟暮，其老旧的城市面貌以及大批量亟待更新的城市项目也形成了较为明显的反差。但值得一提的是，罗湖并没有像其他区那样实施航空限高，也是城市更新后深圳最有可能产生摩天大楼群的中心城区。其中，罗湖城市更新的三大片区：蔡屋围、湖贝、笋岗，未来则可能成为摩天大楼的聚集地，这其中就包括蔡屋围片区。
蔡屋围商圈严格来说，与福田仅红岭路一路之隔，属于深圳城市双中心一体区，对老深圳人来说，这里周边矗立着京基100、国贸大厦、华润大厦、金融中心大厦等城市地标性建筑，也是整个深圳最密集的城市地标群所在。从整个商圈的地理划分来看，项目自打娘胎，便占据了较佳的地理优势，将矗立在深圳这群密集的城市地标群内。
刚需 定位：“小而精”
从产品定位上来看，实地剑兰郡走的是“小而精”的路线，项目仅总占地6140平方米，总建筑面积为33010平方米，本次推出住宅319套，但却涵盖了住宅、商业两种业态。
推出的项目仅1栋，共有住宅319户，分为2座塔楼组成，其中，一栋楼分AB两单元，A座31层，B座30层，住宅共318套，住宅层高3米，街铺首层5.1米，二层4.5米；3层会所设计，内含泳池、共享餐厅、健身房、瑜伽室。车位地上42个、地下258个，车位比略微紧张，不过达到1:0.8的比例总体来说在供地相对紧张的罗湖还算过得去。
从户型面积来看，实地剑兰郡推出70-112平2-3房，虽然具体户型暂未公布，但是可以看出，这是定位于刚需以及刚改的小体量住宅，所推出的319套住宅全部为精装交付。
其中，A座住宅主要分布在4层至31层，其中，建面86.41平、建面83.86平为01和02户型，户型可将阳台改成一小卧室，03户型为70.25平左右的一房一厅一卫户型，客厅出阳台，花池部分阳台也可改成一小卧室，04、05以及06户型均为89平左右的两房两厅一卫户型，次卧室相对较大，主卧室出阳台。
B座住宅主要分布在4层至28层，其中，01和02户型分别为88.9平两房两厅一卫户型和73.65平一房两厅一卫户型，03户型为69.6平一房两厅一卫户型，04和05户型分别为93.9平两房两厅一卫和98.35平两房两厅一卫。
其中，06户型为本次住宅中较大的户型， 112.62平两房两厅两卫，也是本次户型当中有两个卫生间的户型。
虽然说户型多以两房为主，但阳台部分基本上可改成书房或者儿童房亦或者储物室。整体来看，户型都非常紧凑，定位导向也比较明确，均为刚需家庭或者刚需改善家庭，略显不足的则是，所售户型均以一个卫生间为主，家里人口较多的情况下会显得较为紧张。
交通区位优势明显
根据百度地图显示，项目距离3号线与9号线交汇处的双地铁交汇换乘站“红岭站”直线距离约350米，此外，周边有已建成的地铁1号线及2号线“大剧院”站，约为1公里左右，在百度地图1.5公里内同时分布8个地铁站点，轨道交通发达，这一点看，位于罗湖老城区商圈的交通优势比较明显。
周边除了3号、9号线环绕以外，同时规划有地铁8号线未来可直通深圳东部，主干道有滨河大道、深南大道、北环大道、丹平快速、泥岗西路等；次干道有红岭中路、宝安南路、宝安北路、笋岗东路、笋岗西路、红荔路等。
处在蔡屋围繁华商业圈，配套的商业部分也为项目加分不少，周边集中式购物中心以及大厦聚集，例如万象城、KKmall、1234Space、京基100、岁宝百货等大型集中商业MALL。其文体设施也成为项目的集中亮点，如荔枝公园、人民公园、洪湖公园、罗湖文化公园、深圳儿童公园等。其中，深圳老牌公园——荔枝公园，直线距离项目约为700米左右。
产品设计凸显“科技派”
从整体来看，该项目的亮点则是两个部分，其一为交通位置，其二为产品设计。
第一为周边的旧改，在略显迟暮的罗湖，该项目周边未来将聚集“摩天之城”，如约700米的深圳塔（京基晶都酒店旧改），约642米的寰宇大厦以及约高666米的华润湖贝塔， 其中，湖贝塔或将成为深圳第一高度，成为名副其实的“摩天之城”，而在罗湖蔡屋片区，在地标群落中的住宅相对较少。
距离项目最近的桂园小学、红桂小学和红桂中学，直线距离均约为500米。其中，桂园小学排名在教育强区罗湖区前十名内，总体来说，学校配套能打个80分左右。
再来看看实地剑兰郡产品设计的一些“科技派”成分。
实地剑兰郡是实地地产在深圳的第一个作品，项目本身定位“小而精”，花园小区不大，但商业配套非常成熟，除了底商可满足业主的一站式购物之外，可圈可点的为该产品设计部分，与市面一些纯粹的产品带装修不同，项目的带装修含有更强更前卫的科技元素，这也是项目的卖点之一。
△接待区效果图（图片开发商提供）
△电梯间效果图（图片开发商提供）
△有氧运动区效果图（图片开发商提供）
产品设计妥妥地玩起了“科技派”，除建筑外立面采用了造价成本较高的陶板设计之外，而交付后的带装修采用了如门禁“刷脸入户”的人脸识别功能，联动了家居场景，即使忘带钥匙也没有关系。
此外，智能鞋柜、智能联网生鲜柜及物流柜，哈奇致镜、puppy bingo 小狗机器人、puppy cube投影机等智慧家居和社区智能体系等也可为社区提供价值和方便。当然，随着高科技带来的智慧和便捷，物业管理费8.5元/平也高出大多数小区，除此之外，项目花园小区面积较小，活动空间稍小，多以密集商业为主，更适合喜欢讲究出行便利的购房者。
根据罗湖区政府的规划，罗湖力争到2021年新开工项目累计达到50个，在建及建成项目达到100个，新建产业空间750万平方米。另根据《深圳2030城市发展策略》，深圳在城市空间结构上提出了“中心强化、两翼伸展”的策略，所谓的“中心强化”即是强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。根据深圳市政府十三五规划，罗湖将投入4200亿元进行改造（相当于深圳年GDP的 1/5），打造“以金三角片区为核心的商贸核心区”。
从项目周边二手房的情况来看，公寓和住宅价格在4.8万/平——7.5万/平左右，这个价格比起福田和南山来说，还算比较有亲和力。因周边新房住宅项目的缺少， 加上住宅设计的优化，让许多购房者更为期待该盘的入市，如果价格合理，相信在推盘中的“金九银十”也将会取得不俗的成绩。据现场销售介绍，该盘目前暂时还在申请预售许可，相信在下半年将会和购房者见面。那么，小鲜肉“实地剑兰郡”卖多少，您觉得合算呢？
注：楼盘卡片均为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。本信息采集于2018年9月14日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准；文中所涉及装修状况、标准以合同为准。