要给年底的深圳楼市涂上颜色，那一定是刚需客画出来的沙井与福永色。
万科星城与华强城很火，这种火热让人想起前两年的龙华，那个当时卖到4万多而成为区域标杆的壹成中心，那个开盘一片盛况的场景……而在万科星城与华强城占尽风头之下，同期开盘的Zhuo Yue中寰，却有陪唱之势。该项目是否真的那么不起眼，也只有实地看过后才能知道。毕竟买房路坎坷，还是应该多比对才好。
（项目效果图）
陪跑万科与华强城，沙井的卓越中寰能卖出去吗
2019-01-08
“我看中的不是什么大空港，就是觉得住这里有11号线。”
在项目现场我们从一对正在看房的夫妇中了解到，他们来沙井看房的原因是，在他们能够承受的价格范围内，沙井拥有11号线。
大空港的光环的确耀眼，毕竟这是深圳西部未来规划的重点项目，围绕着国际会展中心而进行的一系列市政、基建更新，势必将提升整个深圳西部的生活、生态质量。但是大空港的光环对于对于绝大部分的楼盘来说，都仅是能沾到光，实际都离填海部分的大空港有一定距离，只能说受到了利好辐射。
（大空港相关规划）
归结起来，沙井福永的项目在18年关注度提升，年末现象级楼盘频出的原因很简单，就六个字：南山刚需客多——现成的11号线，联通南山，白领码农上下班的交通问题目前直接可以靠这条线解决……虽然大部分盘都是离地铁有一定距离的，但是素菜照样送饭。
“这等于只把我载到了深圳，却没有载到我上班的地方。”
11号线是一条神奇的线路，作为深圳目前仅有的一条快线，线路全程1个小时内贯穿机场综合交通枢纽、前海、后海、红树湾三大总部基地和车公庙、香蜜湖、福田中心区等商圈。可以说从碧海湾站开始，每一站都连接着深圳经济发展的核心区域。
（11号线线路图）
同样是4W+的光明、坪山与龙中，运气却没有那么好。
光明拥有6号线，但是要要从大浪绕道龙华，再转北站到福田，然后，终点居然是罗湖。还好有13号线一期，可以从石岩再到南山，不过还要等到2023年，二期又没有了消息。所以说，光明基本上就是等。交通没上来，房价却先上来了。
坪山，14号和16号线同时在修，但是也不好卖。原因还是因为没有直通南山。终点站设在岗厦北。
我们在项目现场与几位看房者沟通时曾开玩笑的问道，为什么不买光明或者坪山，绝大部分人的回答，除了看重空港规划以外，都是觉得买别处的房子等于只把他们载到了深圳，却没有载到上班的地方。
所以，沙井福永，不是无缘无故的火，别管它基建环境怎么样，它就是沙县小吃，就是能最快填饱肚子，就是会被深圳的刚需青睐。
生于“闹市”的中寰
与万科华强城不同的是，中寰是一个“闹市”盘，此“闹市”非彼“闹市”，闹市的意思是指生长在老城区的楼盘。就我个人而言会偏向喜欢这样的楼盘，这里充满着新旧的对立，闹中取静的感觉与动态和静态节奏的混响。
通过地图可以看得出，项目西北边是沙井有名的小产权住宅盛芳园与沙井公园；正北边是荣根小学；南边为万科翡丽郡；西南角是西荟城。随着项目及周边旧改的不断推进、完善，沙井整体生活配套也在完善中。
（项目实景区位图）
沙井区域旧改项目非常多，因沙井是老工业区的原因，旧改主体一般都是厂房，权属相对集中，所以推进过程不像罗湖这么困难及漫长。
项目自身是辛养工业区城市更新，除此之外前期有已完成入市的华侨城四海云庭（后亭村旧改）、星河荣御（星河金达工业区旧改）、沙井商业中心旧改等，沙井和一工业区旧改也相继动工建设，而近期风头更甚的马鞍山站附近的沙井海岸城、万科星城、博林君瑞的连片开发或许会打破沙井商业中心的格局。
（周边旧改颇多）
需要诟病的是该项目的交通——距离11号线沙井站1.9公里（根据百度地图测量），好在一街之隔的明珠市场有公交车，搭乘公交4站便可以到达沙井地铁站。
（直线距离已达1.9公里）
上文说了，由于几个品质楼盘在此扎堆，又经过前年蚝乡节的翻新建设，这一带可以说是沙井目前看起来较好的一带，与以往大家对沙井的“老旧脏乱”的印象形成鲜明对比。
图1为建得像商品房的小产权房——盛芳园，目前挂牌单价近2万。图2为项目南边的万科翡丽郡，万科的物业一般都会比周边稍贵，挂牌价约4.5。图3为西荟城四期，从现在来看入住率已经非常高。图4但是离开这一带以后道路两边依然是民房林立的景象，还是非常的有“沙井”风。
大体量配套，教育资源一般
项目拆除面积约5.5万㎡，开发建设用地面积约4.3万㎡，计容积率面积约21万㎡，其中住宅15.5万㎡（含保障性住房4670㎡），商业4.2万㎡，商务公寓4490㎡，，公共配套设施共8600㎡（含九班制幼儿园2400㎡，公交车首末站2500㎡）
从图上可以看出项目共有4个地块，包含3块住宅用地及1块教育用地，教育用地用于配建学校，学校性质为旁边荣根学校的拓建用地，占地面积2898.8㎡。
（项目规划图）
从平面图上来看，项目也是现在主流式的抬高式花园设计，底层是商业，商业及保障房主要分布在01地块，公交首末站及9班制幼儿园都在02地块，商务公寓则在03地块，住宅层数38-40层，接近于超高层高度。
（平面图）
【商业配套】
项目自带4.2万平米的商业，预测将会带一个小型mall，旁边西荟城3期也带一家如此规模的mall，里面还有沃尔玛超市，万科翡丽郡也存在许多底商，旁边的沙井老商圈有诸如华润万家、裕客隆购物广场等商超，所以周边商业还算发达，能满足日常需求。
另外，沙井街道区域内也分布着大大小小的商业，新沙天虹于2016年底开业，很好的提升了周边的购物环境，同时周边还有京基百纳等商业，虽不算大型但也是区域标杆。
（西荟城自带小型mall）
（翡丽郡下的底商也很发达）
【教育配套】
项目距直接对应的学校是其北边的荣根学校，自身还负责有该校的拓建任务，另外区域内可选的小学还有壆岗小学、蚝业小学，中学有沙井中学。
荣根学校创建于1983年，是香港爱国人士陈荣根先生捐资兴建后无偿献给国家的公办学校。学校占地7.2万平方米，建筑面积2.1万平方米
沙井自身教育水平就整个深圳而言偏弱，并没有大家公认的名校，四大比例一般，其中沙井中学在2017年四大高录取人数为7人，普高录取总人数为438人。
（2017年宝安初升高排名表）
户型分析：大户型+方正
【建筑面积约98㎡户型】
双面采光布局，客厅开间3.6米主阳台宽敞实用，双阳台配置，主卧宽敞，次卧房间开间在3米左右。飘窗设计，卫生间可做分离处理实用性能较好。
【建筑面积约113㎡户型】
横厅通透布局，西南朝向，室内采光明亮。客厅开间4米，带有大面积阳台。主卧3.4米开间，带有大阳台。公卫分离，两个次卧开间达到3米，但北向卧室稍有偏多。
【建筑面积约149㎡户型】
西南朝向通透布局，横厅设计。可算是113户型的升级版。比113㎡户型多了一个房间。主卧自然通透，3.7米开间空间宽敞明亮，次卧开间在3米左右空间舒适度较高，分离式卫生间可满足多人口家庭需求。但次卧室全部朝北向。
综合分析
湾区的建立，与海密不可分，沙井得益于天然的地理优势，使得片区规划逐步细化，临海区域规划起点较高，如“大空港”“海洋新城”等规划，虽有欣喜之处，但沙井小产权、传统工厂比重较大，在产业转型，提升街道面貌上仍然是任重而道远。
区域价值上看，沙井相比于光明、龙岗中心城、坪山等，虽然区域环境不如其中各别区域，但在深圳向西发展，合围珠三角经济带的大势下，未来发展空间更大，并且拥有11号线快线满足了南山、福田上班的人群，有一定的交通上的优势；在价格上，4万出头的价格，可选的区域并不多，在这个价格，选到沙井地铁沿线的物业，还是OK的。但单以项目而言距离11号线地铁口较远，而且与新建几条地铁也挨不上边，所以使项目自身价值有所折扣。
项目为综合体，自带集中式商业，周边又有其他几个楼盘合围，商业配套齐全，环境与周边环境形成鲜明对比，居家氛围已成型，所以在整个沙井当中数最宜居。但由于缺乏大型商业，未来溢价可能不如以沙井海岸城为首，并集合了万科星城、博林君瑞等相继入市的旧改盘的老沙井中心。如果不具备价格优势很难在众多新出旧改楼盘夹击中脱颖而出。
注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。文中价格信息采集于2019年1月7日。实际信息可能有变动，请以销售现场为准。
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内容编辑：李康
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