市场解读
2019-08-05
1、市场：成交量先抑后扬 成交均价连续小幅微跌
根据深圳贝壳研究院《刚需大数据》显示，“731”新政之后，深圳楼市2018年四季度成交量环比下降了35%，成交均价在三四季度连续小幅下跌。而进入年末之际由于房贷利率相关政策在一定程度上的缓和，市场有所起色。当时沙井两大新盘接连推新并且取得不错成绩也让很多人认为深圳楼市有回暖的倾向。
截止今年上半年，根据规土委数据显示，深圳共成交商品住宅17681套/172.05万m²，成交面积同比增长33.5%。其中5月成交量达近三年新高。上半年成交均价为53023元/m²，深圳房价继续维持平稳趋势。
2018年731新政之后，深圳的一二手房价倒挂情况愈加明显，由于备案价的限制，部分取得新房预售证的项目与周边的二手房房价出现了倒挂的情况，有很多客户综合考虑之后更偏向于选择新房。
2、客户：刚需比例扩大 政策影响相对较小
从深圳贝壳研究院的大数据可看出，近半年来刚需小户型产品仍为市场成交主力，同时刚需偏改善型户型成交量有所上升。其中原关外是刚需的主战场，而原关内配套成熟和低价的区域也备受刚需的青睐。
今年上半年1-2月受到春节假期的影响，新房二手房市场成交量较低，3月起受“新征信即将实行”传言和房贷利率下调等诸多因素刺激，成交量增长显著，6月成交量又有所回落。
3、 房贷利率先升后稳
根据深圳贝壳研究院数据显示，2018年6-7月深圳的首套房贷利率上浮15%，二套房贷利率上浮20%，到2018年12月首套房贷利率有所下调，上浮10%，从2019年3月至今，大部分深圳银行的首套房贷利率为上浮5%，二套房贷利率上浮10%。
4、后市：房价或继续以稳为主 区域一体化发展城未来主流
对于731新政颁布一年之后的市场到底会去向何方？根据深圳贝壳研究院的大数据来看，有82.7%的刚需认为未来房价会上涨或持平。尤其是今年春节之后市场在一定程度上的回暖也提振了购房者的信心，有一部分观望的客户开始入市。
另外，2019年上半年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的政策发布，对深圳市场也是一定的利好消息。同时，在中央坚持“房住不炒”，地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松的背景下，房地产市场未来难有大幅波动的行情，楼市成交仍处于理性阶段，房价或将继续维持稳定状态。