坪山新盘扎堆 吹响东部逆袭战号角

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不知不觉2020年已经进入到四月，随着一些公共场所的逐步开放，看房的人也渐渐多了起来，近期小编也到深圳东部走了一圈，躁动的深圳东部可以说是“动作频频”，对于刚需来说，或许坪山龙岗真的是他们上车的一个好的选择。

看房路线：中海万锦熙岸华庭——方直谷仓府——恒大城——兆邦基碧湖春天花园——泰禾金尊府

作为此次坪山踩盘的第一站，中海万锦熙岸华庭的确给小编带来了不一样的感觉。对于深圳人来说，中海其实并不陌生，早年在深圳的各个区域开发了多个项目，并且给市场留下了很深刻的印象，但是近年来由于深圳土地资源供不应求，中海也面临着在深圳无项目可做的情况，所以只要深圳有宅地出让，中海必到场参与，中海万锦熙岸华庭就是2018年初拿下的一宗5年限售的居住用地。

先从区位来看，项目位于坪山河畔，金牛东路与创景路的交汇处。同时项目靠近南坪快速、坪山大道等城市快速路及主干道。距离南面16号线（在建）技术大学站约1.1公里。总体来看项目周边的交通配套目前仅有公路交通比较便捷，地铁等还在进一步完善中。

从项目的品质来看，的确是目前坪山的在售楼盘中整体项目品质相对较高的，从项目展示中心的一些装潢就可以看出，中海其实还是下了很大的心思。

项目沙盘

营销中心装饰

具体说说项目的产品，目前项目在售的是76-84平的三房户型，其中76平户型为南北通透的小三房，而84平户型则是一个空间相对阔绰的三房户型，都是目前市场上比较主流的刚需户型，带装修交楼，总体货量不多，共186套，目前正在顺销当中，后期还有1栋会加推入市，项目的总体量就不是很大。

76平户型 南北通透小三房

84平三房户型

当然，很多人应该更关心的是项目的价格，目前项目均价约为4.25万/平，整体总价在289-384万/套。

小编点评

虽然目前项目所在的片区整体发展面貌较落后，但在一些政策的推动和支持下，其实片区的发展还是有潜力的。包括深圳东部大学城+产学研孵化，其实以及确立了片区未来产业的发展路径。

但是目周边生活配套较弱，居住氛围不足，距离坪山中心繁华地带也有一定的距离，不过后期大学城的连片开发能够有效提升片区人气和促进相关商业配套的规划。

不过项目为“5年限售”项目，即住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让，限制了其流动性，置业者需要做好长持准备。

从中海万锦熙岸华庭离开后，小编又前往了方直谷仓府项目，其实两个项目距离并不远，驾车距离约7公里。

不过相比中海万锦熙岸华庭，方直谷仓府的周边配套可能更齐全一些。前身为谷仓吓片区城市更新项目，此前的开发商为南科润房地产开发有限公司，后由方直集团接手开发。可能对于深圳人来说方直并不是一个很熟悉的开发商，但是在深圳周边的东莞和惠州，方直都有一些比较成功的项目。包括方直珑湖湾、方直君御、方直星耀等，都是在当地小有名气的项目。

就项目的区位来看，项目位于坪山高新区的出口加工园片区，从地理位置上看，属于坪山的中间地带，也是坪山传统的老城区之一。区域周边现状以农民房、旧工业区为主，休闲文化及商业配套较为匮乏。项目距离在建的16号线“江岭站”约700米，未来开通后可与14号线换乘至福田，预计2023年通车运行。

项目距离比亚迪约百米，比亚迪云巴围绕项目而建，在工程进度可以看出，比亚迪云巴已经进入主体工程施工阶段，桩基基本上都已经完成，部分的站台已经搭建成型。具体的通车时间待定；而坪山区重点规划的“燕子湖城市客厅”距离项目一路之隔，整体的居住环境还算可以。

项目沙盘

就产品来看，其实坪山目前在售的项目基本都是更适合刚需上车的产品，项目目前在售的是81-128平的三-四房户型，空间紧凑不浪费，81平三房户型比较适合刚需、二胎家庭居住。128平横厅空间阔绰，视野采光都不错，比较适合三代同堂的家庭居住。

81平三房

样板间

91平三房户型

130平横厅

项目于3月31日获批预售证，预售均价约3.63万/平，总价区间在285-483万/套。

小编点评

方直项目的整体品质不错，价格与产品设计还是有一定特色，价格在坪山的在售项目中也比较合理，另据小编了解到，方直已于获批预售证当日开盘，销售战绩也还可以，因为此次获批的只有416套房源，目前正在顺销中，所以如果有想要在此置业的朋友还是要抓住机会。

其实恒大城一期在去年已经开盘，此次推出的是二期新品，项目位于坪山中心区，周边市政资源较为集中，加上项目自带的13万㎡商业体量，未来生活便利程度较高。

恒大城原为恒大飞西旧改，体量超百万平，是一个不折不扣的综合体的项目。项目周边的配套相比先前的两个项目来说就更加的完善，包括坪山的六馆一城，还有地铁、坪山高铁站，总体来说出行还是比较便利的，另外除了项目自带的13万平商业，周边还有益田假日世界，是一个一站式购物中心，能够满足周边居民的消费需求。

除了相关的配套之外，项目周边的教育资源也是比较丰富的。项目旁边有建设坪山区飞西学校，根据法定图则规划其包含一所九年一贯制学校及一所初中，规划设计办学规模114个班，5400个学位，总建筑面积19.7万㎡。另外还有坪山中心小学和坪山中学在项目周边3公里范围内，居住环境不错。

就产品来看，恒大城的户型同样也比较主流，95平3房户型空间实用，布局合理，双阳台的设计也保证了采光和通风，是一个受到刚需关注的户型；而108平的4房户型整体就显得宽敞，主卧带飘窗，视野不错风景好，比较适合三代同堂居住；135平4房就更加宽敞，南北通透的设计不论是采光还是通风都很不错。并且厅出阳台，居住体验感非常好。

95平三房

103平4房户型

135平4房

此次二期推售共288套房源，均价约3.8万/㎡，总价区间在352-518万/套。对于有意向的置业者来说比较可惜的是，项目于3月30日晚间线上选房，仅用时10分钟就售罄，目前还不确定是否有加推的可能。

小编点评

作为恒大在坪山落下的第一子，恒大城的体量真的能够配上它的“城”字，另外周边配套也在进一步兑现中，另外周边的自然资源和教育资源也使得项目的居住环境非常不错，周边二手房有均价超过4万的小区，所以对于恒大城和所处的区域来说，未来发展还是有一定的潜力的。

作为深圳地产界的一个“传说”，信达泰禾金尊府已经从前几年的犹抱琵琶半遮面到现如今亟待入市缓解尴尬的情况。小编在现场发现目前项目几乎已经是现楼，绿网已经拆除，偶尔听到零星的施工声音也预示着这个楼盘即将交付，可是迟迟未开盘真的是吊足了胃口。

回归到项目本身来看，泰禾金尊府位于坪山沙湖片区，中山大道及锦龙大道交汇处东南侧，东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，北侧为力高君御国际，南侧为京基御景印象。区位优势还是十分明显的，周边建设的也不错，多个小区已经入住，整体的居住环境不错。另外14号线也将在距离项目约600米的地方设立沙湖站，出行也可以说十分便利。

新中式园林

另外项目自带部分底商，周边可以享受泰禾中央广场的商业配套，也可以到天虹、龙光玖云著等购物，整体的生活配套也比较齐全。与项目直线距离2公里范围内，还有坪山中学、深圳市科迪技工学校和弘金地国际网球学院等教育资源。整体居住环境不错，项目的产品为89-140平3-4房，也是能满足不同置业需求。但是迟迟无法入市也让对这个项目有意向的客户失去了耐心，目前项目的营销中心开放中，样板间需要验资才能看，如果有意向的朋友还是可以前往进行了解。

小编点评

当年吹的有多狠，现在就有多尴尬用来形容泰禾金尊府一点都不为过，虽然可能项目方遇到了一些情况导致项目无法按照既定的节点入市销售，但是整体项目的品质还是不错的，泰禾也沿袭了其在其他城市的一贯风格，“新中式”设计也是深圳市场上目前比较少见的产品。现在只能希望它能够顺利入市销售，不然真的对于项目还是置业者来说都是比较大的消耗。

碧湖春天花园所处位置属于坪山区新兴开发区域——沙湖-碧岭片区。原为汤坑第一工业区旧改，由深圳市盛城和记房地产开发有限公司进行开发。项目分为四个地块，分别为东花园、北花园、南花园及幼儿园。南北东三个花园均有空中连廊连接，幼儿园为独立地块。目前还处在紧张建设阶段，预计也会在4月底入市。

项目周边规划旧改较多，但目前来看商品房和基础配套较为匮乏，在售（已售）项目仅有碧桂园凤凰国际公馆和华谊兄弟影视城，教育资源和商业配套在很大程度上需要依赖规划旧改的落地。

交通方面，项目距离地铁14号线（在建）沙湖站约3.5公里左右，距离相对较远，项目方表示未来将有接驳巴士通往地铁站。值得一提的是，14号线为东部地铁快线，从沙湖站出发途经11站到福田岗厦北，届时将大大缩短坪山至市区的通勤时间。虽然项目距离地铁较远，但是距离坪山大道较近，如果是驾车出行的话相对比较方便。

效果图

遗憾的是，此次项目并未开放样板间，仅参观了沙盘，小编也注意到项目周边旧改较多，有的已经在拆，有的还“岿然不动”，所以发展可能还需要一定的时间，至于价格，现场销售表示一切等待政府批示，可以参考周边的均价。

73平2房户型

产品方面，根据销售介绍，项目将要推出的户型包括73平2房，91平3房和112-135平的4房产品，户型选择较多，应该可以满足不同置业者的需求。从户型图来看，73平2房户型厅出阳台，空间设计紧凑，采光和通风应该都不错，比较适合刚需。

小编点评

由于没有能进入样板间实地探访，所以对于项目的一些具体信息也没有得到全面的了解，不过对于置业者来说，项目所处的位置稍显尴尬，靠近坪山大道却远离坪山目前的繁华地带，可能还会有噪音的干扰，并且离地铁较远，如果要选择这个项目的话还是需要亲自到现场了解之后再做决定。

有很多人分别把光明和坪山看作深圳东西两边的“双子星”，但是近年就发展势头来看坪山可能还需要“努努力”才能追上光明。但作为深圳东部的新发展区域，坪山自成立行政区之后整体的发展还是备受瞩目的，目前片区内的旧改也较多，不过存在很大一部分农民房改造，相比光明大部分旧工厂的情况来看，改造难度较大，但是也有不少开发商已经进驻坪山，所以未来如果能够改造成功，如恒大城这样的大体量项目，其实对于整个区域的发展来说还是非常有好处的。

另外坪山的一些规划配套也在相继落地，如六馆一城、高铁、云巴，以及未来三年将开通的两条地铁，总体来说坪山的未来还是非常值得期待的。

对于置业者来说，买房到底是买当下还是买未来，其实是一个需要谨慎思考的问题，如果需要很快兑现相应配套的，小编建议不要选择坪山，或者选择坪山目前已经很繁华的地段，配套很快会得到兑现，如果是想要长期持有，并且看好未来发展的，建议重点考虑坪山，或许真的就是下一个南山。

注：

1.楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。

2.文中商业办公类产品是可住的公寓产品

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因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。文中所涉及地铁信息均来自深圳地铁官网，本信息采集于2020年4月6日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。以上为作者本人观点，不代表贝壳立场，如有异议请联系作者本人。