在过去的2018上半年里，和深圳楼市的压抑形成反差的是，临深市场在接受着一波一波热浪的冲击。临深几城中，相比较惠州、中山等，东莞又以压倒性的距离、交通、规划等优势成为了更多深圳人外溢的选择。而东莞几个片区，真假临深区域难以甄别，真临深十分抢手，塘厦就属于抢手的一环。
去东莞奥园观澜誉峰看房是个早晨，从车公庙开车出发上梅观高速，路上的时间交给司机，上车就开始睡觉。不可思议的是，梦做到一半，还没等中途惊醒，目的地到了。这样算起来，深莞双城生活有了前提。
1小时通勤圈 这个不到3万的选择贵不贵？
2018-08-02
楼盘图片为效果图
观澜后花园，1小时通勤圈
从总体区位来看，奥园观澜誉峰位于塘厦。塘厦与深圳交界线长达21.5公里，是莞深港“1小时生活圈”的核心地带。在新的城市发展格局上，塘厦提出“一城两园三区”发展思路，围绕建设宜工宜商宜居的新塘厦，全力打造东莞东南临深片区中心。一直以来，塘厦是东莞承接深圳的桥头堡。依托观澜高尔夫球会，借助三正半山酒店、大屏障森林公园的资源优势，具有“广东省宜居示范镇”、“国际绿色生态旅游名镇”的生态优势。
再来看看奥园观澜誉峰比较得意的交通。奥园观澜誉峰位于塘厦梅观高速大坪出口约80米，而小编一行人工作日从福田过来最直观的感受是，上了梅观高速，全程不需要为红绿灯苦恼，如果算好时间，这里基本可以满足1小时通勤圈的设定。除了到福田差不多在1小时通勤圈，项目距离更近的深圳的龙华和观澜。据现场销售介绍，项目位于交通主干道，除了梅观高速周边还有林坪路、沙湖大道南和蛟坪大道，未来开车到龙华大约20-30分钟，到观澜最快在20分钟内。项目往西到宝安国际机场、往东到龙岗中心城或直接去往罗湖，都在1小时通勤圈内。
当然，对于真正刚需来说，这样的1小时通勤双城生活目前是为有车族打造的，且每天的过路费和油费并不算便宜。另外周边公共交通还不够完善，项目规划有地铁是4号线，从东莞黄江镇到清溪镇，后期将接驳深圳4号线延长线，据销售透露，最近地铁站点未来距离项目在2公里范围内。
除了规划中的地铁之外，目前东莞只有虎门高铁站可以比较便捷地通达深圳，规划建设中赣深高铁在东莞将建东莞南站，未来距离项目大约五到六公里距离。
商业配套养成中，教育环境都在线
再来看周边配套。从交通来说，项目主干道的区位有优势，但这一优势似乎也让项目承担了相应的劣势。目前周边商业配套还比较少，日常的基本购物需求满足程度相对较低，据现场销售表示，旁边蔚蓝山的商业街和未来项目自持的商业街都可以满足购物需求，不过从实地考察情况来看，周边成熟仍需要几年时间，此外高端购物需求可以到距离项目5公里范围内的mhmall。
教育配套上，小区不自带幼儿园，共享后面的公办幼儿园。小学有塘厦中心小学、塘厦第三小学，均为公办小学，据销售介绍，塘厦中心小学在东莞排名和口碑都比较好，教育资源水平不错，出了很多才子，奥园观澜誉峰距离学校的直线距离不到一千米。值得一提的是，项目附近有观澜湖国际学校，这是一所涵盖小学到高中的学校，销售表示，有学校的家长会选择奥园观澜誉峰的别墅产品，距离学校比较近，且相对深圳别墅价格要便宜得多。
如果要给奥园观澜誉峰的配套打分，如果商业勉强6分及格，教育可以打8分，环境则可以打相对10分。用销售的话说就是，整个项目南望高尔夫，北望大屏障，十分宜居。项目南边是观澜高尔夫球会，北边是大屏障森林公园，为国家5A级自然旅游度假区，负氧离子含量丰富，公园还设有专门的跑步道，对于业主来说是周末度假休闲健身的好去处。小编实际感受比较深的是，当天阳光很好，但空气比较清新，整体体感也比较舒适，小区内所见绿色和外面的森林相辅相成，加上附近高尔夫球会，不有自主就带上了高端居住属性。
洋房均价2.6万，别墅总价800万，你pick谁？
了解了片区和周边，产品究竟怎么样才是最核心的问题。奥园观澜誉峰占地约14万平，建面约27万平，共计11栋高层和368套别墅，小区容积率1.73，绿化率35%，物业是奥园自己的物业，物业管理费洋房是2.7元， 别墅是3.5元。项目二区层高27层，一区17层，分两期开发，目前在卖的是2区的3栋和4栋，面积段涵盖92-125平的三房和四房。目前项目一期部分已交楼，二期预计明年年底交楼，其中洋房精装交房，别墅毛坯交房。值得注意的是，由于主打卖点是交通，项目的车位很足。
销售告诉小编，以这边的交通和位置，目前价格在2.6万-3万/平已经算是洼地了，相对于观澜4万多的均价，塘厦房价相当于观澜的1/2，龙华的1/3。这里受到了很多观澜、龙华、福田客户的青睐。别墅面积段在220平左右，总价在800万-900万。销售表示，这里对于很多有别墅梦的群体来说，是一个刚刚好的位置，既可以满足双城生活，又可以享受超高的环境配套资源，更重要的是品质不将就，800多万在深圳甚至买不到非普通住宅，在这里却可以买到品质较好的别墅，相对来说比洋房更让人眼前一亮。
总体而言，项目优缺点都比较明显：
- 1.作为临深置业的选择，交通是要考量的第一个也是最核心的要素，奥园观澜誉峰在交通上可以满足1小时通勤圈的基本设定，是一个加分项。
1.2环境好、价格较低也是多数临深楼盘的卖点。项目依托观澜高尔夫和大屏障森林公园的优势，环境资源价值较高，但价格是否是真的洼地还需要市场的验证，对比对面的蔚蓝山，奥园观澜誉峰均价高几千，竞品价格优势较大。
- 3.未来潜力也是该项目值得期待的地方，除了以上分析的配套，塘厦一城两园三区的规划也值得注意，项目所在位置是科苑城辐射区，未来大湾区下产业转移，这里可能会对标深圳科技园，前景值得期待。
- 4.目前主要不足之处在于轨道交通还没有落地，商业配套还不够成熟，居住便利性受到影响。但同时因为密度较低，对于别墅区来说又是比较好的纯粹住区。
来看看洋房产品的样板房。
约91㎡3房2厅户型，套内面积超80%，整体空间实用率较高。动静分区，户型方正，客厅面积较大，但卧室面积略显不足。
客厅阳台一线贯通，南北通透，采光和通风较好，开间较宽。不足之处是走廊部分面积有浪费。
主卧次卧空间都不算很大，优点是都有飘窗，加上观澜高尔夫和大屏障森林公园优势，景观不错。
厨房面积不大，但格局比较方，基本可以满足两个人同时操作。
此户型很大一个亮点是入户小花园面积较大，私密性好，实用率高。
卧室带飘窗，主卧开间较91㎡户型略宽，空间较大，南北朝向，采光通风较好。
同样方形布局的厨房，面积较91㎡户型更大，2个人使用绰绰有余。
横厅户型，采光面积大，走廊面积融入客厅，减少了实用面积的浪费。不足之处是动静分区、较差，家务动线受到一定影响。
总结来说，奥园观澜誉峰不到3万的价格对于刚需来说是买不了深圳可以退而求其次的选择，短期受到轨道交通和周边商业配套的短板影响，居住舒适度不是很高，仍需要两三年成长期，且私家车持有是无形的标配。从片区来讲产业园区目前的实际就业劳动人口量非常大，随着粤港澳大湾区规划落地，周边的居住需求只增不减，有一定的价值。此外，对于追求别墅梦的新中产，800万的别墅门槛较低，且社区体量大，别墅区占据了较好的区位和资源，较洋房更高一些。
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