前海、学校、住宅、现房……这四个关键词随便拎一个出来都能在当下克制的深圳楼市掀起一阵小高潮。8月10日，前海港湾花园低调开卖。该楼盘没有二三级联动，也没有大肆宣传，甚至连样板间都难以拍到……在如此低调的情况下，还是取得了去化八成的好成绩。
前海住宅现房，实探低调的前海港湾
2018-08-16
初到项目，一期已经开始有人入住，展示中心开在了小区里面，现房果然与众不同。现场迷你的沙盘和区位图也似乎在告诉来访者，我们真的不愁卖。
前海港湾152套新房开卖，当天卖了八成
前海港湾花园前海港湾花园位于南山区月亮湾大道与兴海大道交汇处，距离2019年底通车的五号线延长线荔湾站直线距离约150米。
项目占地面积约为19894平方米，建筑面积为636610平方米。总房源为692套，车位有729个，车位比充足。项目容积率低，仅为3.2，是片区内少有的低密度小区。本次推售1-2栋和少量5栋的现房房源，共152套，户型为81平方米-144平方米的3-4房。价格区间为6.93万元/平方米-7.99万元/平方米，毛坯交房。据销售介绍，项目开盘当天卖了八成。划重点：交房时间为今年10月。
教育也是该项目的亮点之一，学校为南山荔湾实验小学部和南山深圳大学附属中学。商业配套是泛海拉菲商业mall、蛇口沃尔玛、花园城中心等已经在运营的购物中心。周边有大小南山公园、青青世界、月亮湾公园等七大公园和海上世界广场、希尔顿酒店、南海意库、15公里滨海长廊等休闲配套。
前海隐藏利好，或成片区蜕变筹码
从交通上看，前海集万千宠爱于一身，没有可以挑剔的地方。穗莞深城际、深港西部快线、深中通道、深珠城轨、地铁15号线、5号线南延线、9号线西延线、西乡蛇口区域线等13条线路汇聚于此，发展空间无须赘述。另外，前海还汇集了“海陆空轨”，连接深港、珠三角乃至全球。
笔者认为前海最值得关注的是未来的购买群体。3月14日，在前海举办的“前海3333人才沙龙”上，官方透露出一个利好。前海的人才政策再突破，港澳居民可免办就业证。新措施实施后，港澳居民在前海就业无需办理就业证，社保、境外高端人才个税补贴也取消就业证的前置查验，港澳居民在前海就业较为方便快捷。此外，新措施还包括在前海工作的港澳居民、外籍人士，已允许自愿缴纳住房公积金，在缴纳和提取住房公积金方面享受市民待遇，且可享受住房公积金个人住房贷款权利（限自住）。此举意味着，未来来深圳的港澳居民在就业和购房上限制放松，目前仅限于前海区域，未来前海的购买力和购买人群也将会大大提升。
打新潜力股，户型是硬伤
总体而言，这是个优缺点都很鲜明的小区。从价格上看，据链家网数据，前海港湾一期的均价为7.27万/平方米，而周边二手房均价也多约为7万/平方米左右，较高为8.8万/平方米。前海港湾本次推出的产品价格区间为6.93万元/平方米-7.99万元/平方米，符合“打新”标准。一二手房倒挂，还是现房。据笔者观察，本次推售产品为开发等待销售产品。据了解，2015年底已经开盘，本次房源为尾盘。
另外，深圳“731”新政规定，住宅自拿证起限售三年。这对于一般新房来说，从买房到交房周期为两年，再加上限售三年，新政后买新房意味着要持有五年。而前海港湾的优势是，今年10月便可拿证。也就是说，它与二手房无异，也是限售三年。三价合一后深圳二手房税费增加，“打新+现房+低税”这个套餐，使它能够成功击破购房者的焦虑，取得漂亮的销售业绩。
小区的另外一个优点是居住属性强，2梯2户、3.2的容积率、1：1.2的车位比、大小南山加持、学校理想、商业配套过关……从软硬件看，它都是一个适合自住的小区。而从改善角度看，目前片区无地铁线，最近的地铁站为7公里外的大新站，出行不便。地铁5号线明年年底开通，能缓解片区的交通压力，带动房价上涨。
项目的缺点也比较明显。由于临近月亮湾大道和机场，项目噪音比较大，无论低层还是中高层均会被影响，日常需要关闭窗户。另外，低楼层受小区和周边小区围挡，视野有局限。配套方面，小区周边没有医疗配套，加上目前还没有地铁，出行较为不便。
项目的硬伤是户型。一位看过房的朋友对笔者表示，项目地段配套都让他心动，但户型实在是下不了手。
来，看一波户型图和样板间~
约81平方米两室两厅一卫
这个户型的客厅为横厅设计，白天采光较暗，白天在家也需要开灯。客厅开间6.1米但是只有阳台采光面只有2.3米。
从户型图看，可以在客厅做隔断，将客厅和次卧打通，再在客厅做一个餐厅。如果按照原户型设计，房子将会没有餐厅。
约124平方米三室两厅两卫
户型图左上角阳台偏鸡肋，还要算上一半面积，价格较高。阳台阔绰，大得笔者以为是一个单独的房间。整体上说124平方米做3房略浪费了，可以根据自己的需求改成四房。
约146平方米两室两厅两卫
在深圳“三价合一”落地后，被限价的新房掀起了一股“打新热”。一二手房价格倒挂、税费低两个因素让新房打上了“买到就赚到”的标签。然而，“731”新政后，住宅限售三年，无疑给出证周期长的新房泼了一桶冷水。在这种情况下，前海港湾新房+现房的属性避开了二手税费高和新房出证晚的通点，结合二手房的交易周期和新房的低税低价，在目前市场中属于比较少的产品，相信开发商也是算好时机踩点入市。
从价格上看，前海港湾的价格跟周边二手房相比处在中间偏低的区间，甚至跟小区一期二手房持平，价格方面吸引力大。
从自住的角度看，小区的教育配套、商业配套、生活配套均给居住条件加分，但遗憾的是户型硬伤偏多，81平方米的户型需要谨慎购买。对于改善而言，从区位和价格上看，前海港湾未来价格上涨空间可观。明年年底通车的地铁线，预计也将带动片区价格的上涨。
总体上看，前海港湾进可改善退可自住，建议购房者亲自到场看项目，需要关注的重点是片区的噪音和项目的户型。
注：楼盘卡片为实景图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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