4字头单价、420万总价三房、大型旧改加持、交通干道旁、即将现房交付，但目前交通不便，这样的新盘，你会买吗？
4字头的润科华府，这个价格值得买吗?
2018-08-29
润科华府位于宝安区航城街道鹤洲村，东邻洲石路，处于前海和航空新城双核心辐射区域。周边有白草岗山、凤凰山、平峦山及铁岗水库环伺，东瞰港中旅聚豪高尔夫球会。
据介绍，前海将扩容至77.34平方公里，而润科华府距离前海约11公里，其所处的航城街道已被提议在未来一到两年内划入前海。项目周边也有不少旧改项目，规划为住宅和办公楼。
比如，西乡街道的黄田片区，将规划改为写字楼，目的是在深中通道建好后吸引中山和珠海的大企业来此。而位于航城街道西北部的黄麻布片区，也是旧改项目之一。黄麻布片区东至石岩料坑，南至航城九围社区，西至福永凤凰山，北至公明，社区总面积10.23平方公里。去年，万科集团已针对黄麻布片区进行统筹规划。
有了旧改项目的加持，优质企业的引入和城区规划的升级是自然而然的事，这也会将带动周边经济的发展。
润科华府总占地约3.7万㎡，总建筑面积约27万㎡，容积率为5.86，均价4.9万/平。该项目由6栋住宅及1栋公寓组成，住宅1369套，公寓486套，共1855套，车位1649个。
其实，润科华府早在去年10月份开盘。据该项目的置业顾问介绍，现在只剩下尾盘在售。主要户型还有89、130及140平方米，而89平米的户型剩余已不足10套。购买客户多来自南山宝安的刚需者。
项目连通广深、岩浆、机荷、南光、深中通道（建设中）五大高速，接轨107国道、宝安大道、洲石路三大干道。深中通道预计2024年建成通车，届时，深中通道通车后，将成为连接珠江东西岸的重要通道，从中山可快速直达深圳。此外，原来的老机场东也规划改造成高铁西部总站，未来即无需绕远路到深圳北、深圳东乘地铁。值得一提的是，飞机航线从海边走，不从项目经过，所以不会对小区业主有噪音干扰。
笔者实探，在不太拥堵的路况下，从润科华府出发经京港澳高速至南山科技园约35分钟，到福田中心区约45分钟。这对于有车的购房者来说，交通不是大问题，而对于没有车的人来说，出行的确不太便捷。
目前，润科华府附近没有地铁通行。如果从南山、福田过来的话，只能先到达地铁站点机场新航站楼，再搭乘公交车或者打车约15分钟至此。不过，去年年底地铁12号线已经动工，项目紧邻洲石路站。
12号线起于南山左炮台站，终至海上田园东站，线路全长约40.54km，共设33座地下站点，其中换乘站18座。届时，12号线途径项目最近的是洲石路站，距离项目约680米。不过，12号线预计2022年试运营，如果是无车刚需者，恐怕会等得很辛苦。
△建筑面积89㎡，3房2厅2卫
户型方正，阳台可拓展为一间卧室，开间舒适、动静分区。厨房可向生活阳台延伸，以增加使用面积。目前周边旧改尚无确定的情况下，无高层遮挡，视野较为开阔。
△建筑面积约131-133㎡ 四房两厅两卫
南北通透、横厅设计，约4米左右开间的客厅，近2米宽阳台，阔绰舒适。入户花园全明采光，隐私保护的同时可增加使用面积。主卧南北通透，阳台计一半面积，可改造成次卧或书房。其他2个次卧开间达3米左右，空间舒适。
【优劣势分析】
优势：
1.干道交通：周边1000米范围内，有广深、沿江、机荷、南广高速，以及107国道、宝安大道、洲石路7条干道。2024年深中通道建成通车，起点位于深圳宝安区西乡黄鹤，与机荷高速对接，对润科华府业主来说，提供非常大的交通便利。开车5分钟即可以上机荷高速走深中通道。
2.无机场噪音：项目虽临近机场，但不在机场航道范围内，与碧海湾相比，完全不必担心飞机低空飞行噪音。
3.大型旧改在周边：航城街道由华润及万科统筹整改，华润统筹黄田、后瑞、三围、草围等，万科统筹黄麻布、九围、鹤洲规划，两大品牌开发商的进驻必将大力改善片区的居住环境，项目周边整体配套将有很大提升。
1.即将现房交付：今年10月交房，不必花2年时间等新房，一定程度上也节省了购房成本。
劣势：公共交通配套缺乏，目前距离项目最近的地铁站是11号线机场站，从地铁站出来，开车走机场南路，不堵车的情况下23分钟可到项目。如果乘公交，则需要57分钟。
地铁12号线预计2022年12月开通试运营，洲石路站是距离项目最近的地铁站，距离约1公里，为未来出行提供了便利。
总结：地段决定了价格。4字头的单价、420万左右的总价在买3房，是深圳刚需较低的门槛，万科华润大型旧改加持，为周边配套升级带来可能性。总体来说该盘无明显劣势也无明显优势，均衡性良好，4字头单价也算价格可观，最终是否值得出手，决定权交给你。
注：楼盘卡片均为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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