华中师大附中加持，但位置较偏，4.1万你买吗？

都说龙岗是全市新房供应量大户，十一上周便去了一趟龙岗，有以下几点心得。

第一，龙岗新盘确实很多，并且体量都很大；第二，均价基本在3万-4万，在这个区间上下波动，不过虽然价格不是很高，但是卖的都不是很好。

龙园大观作为龙岗超大体量的一个代表性楼盘，前段时间开盘均价4.1万，去化不到5%，2年前均价就卖到4.3万了。

那么，我们来看一下，这个楼盘可以买吗？

位于龙岗街道新生片区，距市中心远，地段偏远

地段评级：二星

朗泓·龙园大观原为杨梅岗、格水村旧改，位于龙岗区龙岗街道新生片区，龙岗中心城龙园公园旁，碧新路与新生路交汇处。

项目总规划占地约43万㎡，总规划建面约120万㎡，分为5期开发，建成后将成为一座集居住、生态、文化、教育、体育、购物、办公、旅游休闲于一体的城市人文综合体。

目前在卖的是龙园大观花园二期，占地面积大约6.5万㎡，由1、2、3栋共11座高层和超高层住宅组成，高的有46层，矮的31层，总共1000多将近2000套。

推出71-212平的2-5房住宅，均价4.1万/平，毛坯交房。二期有部分是2021年1月交房，有部分是2021年9月交房，一期今年年底入伙。

两年前，朗泓·龙园大观一期开盘时现场人声鼎沸，均价4.3万，卖的不错，不过龙园大观二期在10月19日拿到预售证当天就低调开盘，均价4.1万，去化不到5%。

从整个地段来看，位置确实稍微偏了一点，生活不是很方便。

距离周边的地铁站比较远，交通不方便！

交通评级：一星

项目距市中心远，交通不是很便利，虽然属于地铁沿线物业，但距离周边的地铁站都比较远。

离地铁3号线南联站约3公里、双龙站约2.3公里；离暂时停工的3号线东延线的新生站较近，但据高德地图测距，步行距离在1公里以上；

离在建的16号线和规划中的21号线的交汇站——龙平站也有1公里左右。尽管未来可以沿着21号线快速到达南山前海，但从项目到地铁站的距离仍比较远。

总的来说，项目离地铁站比较远，未来还要步行或者乘坐公交车才能到达地铁站。

项目周边有多个公交车站点，直线距离200米内有龙岗骨科医院站和田组站，600米以内有百富城站和五金商业街站；

不过后期等住户入住，会有一个公交车总站，弥补一下交通的不足。

周边有盐龙大道和龙岗大道等快速干道，还有在建的外环高速，连接观澜、光明、平湖等区域，对于自驾而言较为便利。

配备华中师范大学附属龙园学校，目前周边商业不完善，要等待后期项目自身的配套

配套评级：二星

教育：项目的亮点就是学校，一期西侧配套有一所和华中师范大学共同打造的华中师范大学附属龙园学校，为72班的九年一贯制学校，占地约3.15万㎡，建筑面积约5.24万㎡，今年9月份已经开学。

华中师范大学附属龙园学校

从外观的造型来看，学校还是挺漂亮的。

同时，一期和三期分别规划有一所12班的国际幼儿园。周边还有新生学校、振新学校等教育资源。

商业配套：项目自身规划有约14万平的大型集中式商业，将由全球综合设计排名第五的CallisonRTKL操刀，联手印力集团打造印力集团龙园印象城，将对片区内的商业起到带动的作用。

不过目前商业资源缺乏，周边较大的商业如华润万家，距离项目约1300米，可能会对生活造成不便，自带商业还不确定什么时候开业。

周边环境杂乱，临近路边的单位受到噪音影响：虽然周边都是低矮建筑，视野较为开阔，但以工业用地居多，对面为田祖上村，环境嘈杂，视野景观也只是一般。而且临近路边的单位要注意会受到一定噪音的影响。

整体来说，项目周边配套相对匮乏，城市面貌相对落后，以工业厂房和民房为主。

从下图可以大概看出龙园大观周边工业区、农民房环绕项目左右。

文娱配套：小区内部规划有客家文化街及体育公园等休闲配套。

另外，南侧紧邻43万平龙园市政公园，内部则规划配置有梅冈1778文化公园、体育公园等，有较丰富的休闲场所。稍远一些还有新生文化广场和红花岭低碳生态园等。

总体来说，目前生活配套相对匮乏，生活不是很方便，但等到后期项目自带的商业开业后，生活会很便利，不过开业的时间可能就要等几年了。

主推71-212平2到5房，户型方正

户型评级：三星

项目户型有71-212平2到5房，主推有以下几个面积段：97㎡、72㎡、90㎡、120㎡。

户型整体方正实用，阳台以及有个小房间可以赠送一半，一家人居住还是很实用，项目毛坯交房。

下面是样板房的照片。

均价4.1万，周边项目价格都比这个低，价格优势不明显

价格评级：二星

放眼整个深圳，均价4.1万确实不高，但和附近在售的深房传麒尚林2期和远洋新天地2期相比，价格优势并不明显。

据链家网数据，8月20日开盘的远洋新天地2期的均价约为4.3万/平。有消息说，远洋为了清盘，将价格一路降到3.73万/平。深房传麒尚林的均价为3.8万/平，都比龙园大观的价格低。

十一和出租车的司机也聊了一下，他说4.1万这个价相比周边确实有点贵，周边还有卖3万多的，不过学校是这个盘的优点。

虽说相比传统的名校学位房，价格不算高了，但和周边的一手房或二手房相比，龙园大观的价格并不能算低。

龙园大观2年前一期均价就卖到4.3万了，如今卖4.1万，开发商估计也心痛。

自住还有更好的选择，买这个楼盘必然是放长线

综合评级：二星

整个项目的卖点就是华中师范大学附属龙园学校，所以从这点来看，项目还是有可卖的价值。

另外，未来的商业配套也是一大亮点，作为一个大盘项目，未来商业一旦开业，将成为龙岗的一个地标商业，并且居住环境也会很舒适。

但是，目前生活配套不齐全，并且交通不是很便利，等到全部建完大概要5到8年，周期太长。

放眼整个深圳，在4.1万这个价格上下，还是能买到其他不错的楼盘，不过这个项目要是想买卖，应该要放长线了，后期商业起来，卖的也就不是这个价了。