3月15日，深圳市规划和自然资源局印发了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，《规定》中提出了城市更新单元计划实施有效期管理制度；豁免了“工改保”（即工业用地改保障性住房，如安居房、公租房等）轨道站点要求，预计将推动深圳未来建设更多的保障性住房。
此举一出，就被解读为深圳全面放开“工改保”。但是对深圳市城市更新和土地整备局方面18日称“该说法为片面的、过度的解读”，并称此次修订只是对工业区块线外的“工改保”申请条件进行适度放宽，“绝非全面开放工改保”。
深圳“工改保”政策放宽 对房价影响几何？
2019-03-21
文件划重点
1、符合“工改保”要求的旧工业区，可申请调整更新方向，建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。
2、“工改保”的适用对象有所扩大。轨道站点500米范围内规划为工业工业区可以申请“工改保”。
3、城市更新单元计划申报的流程有所简化，难度有所降低。
4、暂停受理面积小于10000平方米的地块的申请，规定了拆除用地面积应大于10000平方米。
5、对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。
官方解读
（一）我市在2010年出台了一版《申报指引》，现在又准备出台《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，与原《申报指引》有什么区别，能起到什么作用？
解读：2010年，原市规划国土委出台《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，距今已有8年，该《申报指引》有效规范了我市城市更新单元计划的常态申报工作。2016年市委市政府决定实施城市更新强区放权改革，给全市城市更新管理工作带来新的机遇和挑战。为进一步增强城市更新政策的系统性，贯彻落实《更新办法实施细则》的要求，保证现行城市更新政策之间的充分衔接，进一步规范全市各区城市更新单元计划的申报工作，促进全市城市更新有效率、有质量地推进，有必要对原《申报指引》进行修订。
《管理规定》与原《申报指引》的相比主要有以下几个方面的特点：一是该《管理规定》落实新的上位政策对计划申报方面的规定，并进行细化和明确，形成简洁明了的操作手册，指导申报主体按照全市统一规则，开展更新单元计划的申报工作。二是与近年来出台的涉及城市更新工作操作层面的政策进行了充分的横向衔接。三是尊重旧版《申报指引》形成的既有操作规定的同时开展科学检讨，删除不再适用的部分条款。四是优化完善原有的篇章表达，并结合城市更新工作实践，增加了“计划调整”、“计划调出”两个章节，并提出对更新单元计划实施有效期管理制度，促进更新单元计划的优质、高效推进。
（二）该《管理规定》主要包含哪些内容？
解读：该《管理规定》共分八个章节五十一条，分为五部分：
第一部分：总则，一个章节四条 。
第二部分：计划制定，四个章节二十一条，具体包含申报情形、拆除范围、申报主体、更新意愿与方向、申报途径与材料等内容。
第三部分：计划审查与审批，一个章节七条。
第四部分：计划调整与调出，一个章节九条 。
第五部分：附则，一个章节十条。
（三）该《管理规定》的修编，有没有提高了城市更新单元计划申报的难度及门槛。
解读：该《管理规定》中，主要是将分布比较零散的既有城市更新政策，按照一定的规则进行整合，不涉及新增要求或者程序，仅进行进一步的规范，不会提高城市更新单元计划申报的难度或者门槛。相反，该《管理规定》的出台，将会促进城市更新单元计划的申报和调整有据可依，优质、高效推进。
（四）该《管理规定》为什么提出城市更新单元计划实施有效期管理制度。
解读：经过统计，有部分已纳入城市更新单元计划的项目，长期没有实施进展。为了提高城市更新单元计划制定工作的科学性，结合省市审计部门的要求，在本次修订中提出城市更新单元计划有效期管理制度，即自计划公告之日起，更新单元计划有效期两年，同时，考虑到一些项目的复杂性，允许延期一次，期限一年。到期后的项目按照公告要求自动失效。主要目的是为了给社会明确预期，促进更新单元计划优质、高效推进。
（五）新增项目设定了有效期，存量项目将如何管理。
解读：根据“法不溯及以往”的原则，本规定仅明确自印发之日起，新增更新单元计划项目按照本规定设定有效期。同时主管部门正在对存量项目进行梳理、研究，制定计划清理的规则以及探索存量项目实施有效期管理机制的可行性。
（六）本《管理规定》中未提及“小地块”更新事宜，规定了拆除用地面积应大于10000平方米，请问是如何考虑的。
答：为了鼓励产业发展，完善城市基础设施、公共服务设施，原特区内自2014年开始试行小地块更新政策，即用地面积在3000-10000平方米之间的地块，也可以申请开展城市更新工作。经过一段时间的实践，发现部分小地块更新项目偏离了政策制定的初衷，使城市更新出现“碎片化”的倾向。因此经市政府同意，原市规划国土委于2018年8月28日印发《关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》（深规土[2018]629号），暂停受理面积小于10000平方米的地块的申请。对于拟申报拆除用地不足10000平方米的情况，建议扩大研究范围，与周边符合城市更新条件的片区共同申报城市更新单元计划，开展城市更新工作。
（七）请问关于“工改保”，本《管理规定》相比《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》有什么调整。
解读：主要是“工改保”的适用对象有所扩大。《暂行措施》规定了成片产业园区外，轨道站点500米范围内规划为工业工业区可以申请“工改保”；市政府于今年8月份印发的《深圳市工业区块线管理办法》（深府规[2018]14号），明确工业区块线内、距离轨道站点500米范围内的工业用地，可申请“工改保”。《管理规定》与该办法进行衔接的同时，提出工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行“工改保”，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。可以预判，“工改保”政策的适用对象将有较大幅度的增加。
（八）更新单元计划的申报、审查程序是什么。
解读：更新单元计划由符合条件的申报主体向去城市更新机构申报；重点更新单元计划由区城市更新机构作为申报主体，向市规划和自然资源部门申报。审查程序如下：
一般更新单元：区城市更新机构窗口收文——区城市更新机构审查——区城市更新机构组织公示——区城市更新机构对公示意见进行处理——区政府审批——区城市更新机构公告——市规划和自然资源部门备案。
重点城市更新单元：市规划和自然资源部门窗口收文——市城市更新机构审查——市城市更新机构组织公示——市城市更新机构对公示意见进行处理——市政府审批——市城市更新机构公告。
（九）更新单元计划的调整包含哪些类型，分别有什么要求。
解读：更新单元计划调整包含拆除范围的调整（增加及减少）、更新方向的调整等。其中：
拆除范围的调整要求如下：调整部分的权利主体同意调整的意愿应符合计划制定的相关规定，其他应满足以下要求： 属于拆除范围增加的，增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年专项规划的空间管控要求等应符合本规定的要求。 属于拆除范围减少的，减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定的要求；涉及2010年结转计划和实施计划的，其减少后的拆除范围合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地比例。
更新方向的调整要求如下：符合“工改保”要求的旧工业区，可申请调整更新方向，建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。因法定图则或其他法定规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，可申请更新单元计划调整，并与更新单元规划同步申报。
（十）更新单元计划的调出包含哪些类型，与更新单元计划的清理有什么区别。
解读：更新单元计划调出包含城市更新机构依据申报主体的申请，对更新单元计划作出的调出决定（依申请作为）；以及城市更新机构根据更新单元计划清理等政策及程序，对更新单元计划作出的调出决定（主动作为）。
更新单元计划的调出包含了计划清理情形，计划清理结果属于更新单元计划调出的一种形式。
业内观点
在这个文件发出的当天，有很多业内人士也对此进行了解读，小编也对几位业内比较有影响力的大咖进行了咨询，他们也给出了不同的意见。
深圳综合开发研究院 旅游与地产研究中心主任 宋丁：这个决策非常英明
这个决策是非常英明的。从深圳整个旧改包括工改等众多改法，多年来一直推得都比较慢。其实里面很大的纠结点在政府一直固守工业的占地用地，希望把工业改成其它东西。其实无论“工改”成什么都有诸多限制。
另一方面，深圳的住房有严重的缺乏。而我们现在的人才保障安居房都开始到塘厦去拿地了，这其实听起来是很荒唐的。
我们明明有那么多的工业用地闲置，没有被改造，但是又不去动它，反而去外面拿地。这从长远来看，这带来的一系列问题是比较麻烦的。太远的距离意味着，深圳东莞政府要做许多重大的交通规划去完善。
（3）其实我们一直在呼吁压一下过去30%的工业用地指标到20%。这并不意味着“空心化”，深圳缺的就是住宅，缺的是三产服务业。
我们在二次房改中明确提到的是60%是保障住房，那为什么不能把工业板块有效地利用起来呢。现在看到政府打算这么做了，说明政府已经意识到，其实就在我们自己手里面，就有很多的土地能有效地转化成住房、保障性住房。
（4）这也意味着深圳的经济结构会整个的往高走。粤港澳大湾区建设中提到的科技创新，并不意味着城市里必须都是制造业，我们现在有深汕合作区，我们可以把制造业都转移到那边去。
深圳房地产资深大咖 图腾镜：并不会影响到深圳房价
（1）近期深圳有公寓售价逼近30万/㎡，房价已是平常百姓心中的天文数字。对于刚刚来深的大学生，想买房，比登天还难。3.15出台《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，旧厂房均可改为保障性住房。将大幅度增加人才住房、安居房及公共租赁房。
（2）说明政府也在反省高房价，正在觉醒和想方设法与香港、新加坡的“公屋”等廉租政策靠拢，给上海、北京、杭州等高房价城市，做了带头和表率。生活在这个城市，就应该有拥有住房的权利。一味由市场调节，房价或租金只能越来越高。政府行政干预，下达与百姓息息相关的保障房扩建或扩改指令，是留住起步人才的良策，也是城市生活底层人的福音。
（3）是不是能够影响到深圳“房价下行”，恐怕还很难做到！此前发布至2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。距离这个数据，还十分遥远。
深圳人一起努力，尽力做到:居者有其屋！
小编点评
这份文件其实更多的侧重点是在工业用地与人才保障房之间，但是也有一部分涉及到城市更新的问题。
众所周知，在深圳做城市更新其实是一件比较难的事情，开发商等不起，赔不上，建不完，有的时候就被活活“拖死”，虽然近几年立项的项目很多，但真正进入改造的少。而深圳的居住用地又逐年减少，人才却逐年增多，如果适度放开工业用地改保障房用地，或许能够吸引更多的人才到深圳。
注：以上文件来源深圳市规划和自然资源局官网。其他信息采集于2019年3月20日。
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内容编辑：黄璨
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