“学校地铁都在家门口”
“前海妈湾片区可售住宅”
“现楼”
……
近日，一个传闻中低调开盘的项目引起了编辑及淘房志粉丝的关注，这就是——前海港湾花园。
据了解：前海港湾花园已经于上周五晚上低调开盘：均价约7.1万—7.9万，开盘方式为微信网上选房。
据销售透露：当天到访的客户有300批，成交56套，去化约6成。
前海纯住宅现楼开卖！均价7.1万起！是机会还是鸡肋？
2018-08-15
看上去去化效果不错。
但市场上关于这个盘的争议依旧挺大的：有人觉得它是前海今年发售的住宅，值得买入；也有人认为这个盘产品一般而且等待三年是“鸡肋”。
前海港湾究竟怎么样？
是“机会”还是“鸡肋”？
带着这些疑问，编辑前往项目进行了实地考察
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前海现楼，均价7.1万起！主推81-146㎡ 2-4房
产品评级：三颗星
相对于其它新盘来说，前海港湾的动静实在是低调得不行，开盘之前网络上没有任何有关项目的广告宣传。
项目的营销中心设置在1栋的二楼，位置很偏僻、布置简陋，像是临时借用的办公室。如果不是来到小区的时候刚好有几个中介在带客，估计我真的会以为自己来错了地方。
项目一共5栋住宅，总房源692，车位数729，小区容积率约3.25。
从规土委的网站上可以查到：前海港湾花园取得预售证的时间是2015年11月23日。
此前3、4、5栋已经在2015年底开盘，业主们已于2016年12月入伙。当时卖的价格区间为：63000-72000元/平，均价68000元/平。
这次将推出的是： 1、2栋以及少量5栋AB座两房尾盘，价格在7.1万—7.9万，现楼，毛坯交房。
主要户型是：
81㎡： 2+1房2厅1卫
87-89㎡ ：2+1房2厅2卫
124㎡：3房2厅2卫
146㎡ ：4房2厅2卫
140多的大户型产品主要分布在1、2栋，2梯2户，舒适性好，样板房装修不错。
80多平的小户型总共剩的房源不是很多，主要分布于5栋，2梯4户，目前都没有装修样板间，只能看毛坯。
虽然大户型比较舒适，但个人比较推荐的还是小户型刚需产品。
81平两室两厅
81㎡的两室两厅，属于刚需户型。户型结构都比较紧凑，主卧不大，客厅采光面也较小。其中的一个阳台可以改房间，做2+1房。
146㎡四室两厅
140多的大户型产品主要分布在1、2栋，2梯2户，舒适性好。
146㎡的四室两厅，格局方正，动静分离，客厅+餐厅+厨房在一条线上。厨房带生活阳台，客厅阳台很宽敞，采光好，视野无遮挡，可观大南山风景。
客厅开间大，主卧宽敞，带独立卫浴和衣帽间，私密性比较好。中间的书房，后期也可以做成一个房间。
户型朝向和采光比较好，但缺点是赠送少、小户型只有毛坯，全靠想象。
另外，小区后面靠着月亮湾并且离宝安机场也不远，来来往往的货柜车还有航班，产生的噪音很大。
（从房间可以看到前海自贸区，但开窗就很吵）
看样板房的时候编辑试着打开了一下窗，原本室内的安静一下子就被打破了，仿佛一下子就到了菜市场旁边。
距离前海自贸区一公里,未来可以受到辐射
区位评级：四颗星
前海港湾花园位于南山区月亮湾大道与兴海大道交汇处，属于前海南片区，从区位图来看，项目北边就是前海自贸区核心的妈湾片区，距离不到1公里。
（前海港湾花园区位图 拍摄：编辑）
而前海自贸区核心内除了现有的前海时代和招商前海湾这两个商业住宅项目外，暂无其他住宅。
前海港湾花园作为离前海自贸区最近的居住区，未来可承接一部分前海的居住需求，这也可能是该项目突出的优势。
（前海港湾周边情况 制图：编辑）
但需要注意的是，前海目前还处在建设完善阶段。
已经建好的前海壹号以及信利康大厦等写字楼都在招租中，等到企业和人才入驻估计还要一段时间。
所如果是冲着“前海”的利好买这个楼盘的，需要考虑到规划落实的空间。
地铁五号线延长线+荔湾小学、深大附中+六大公园
配套评级：四颗星
地铁五号线延长线
前海南片区目前还没有通地铁，现在去项目要么自驾、要么得坐公交。距离项目最近的是前海兴海路口公交站。
（项目交通配套 拍摄：编辑）
不过，项目距离规划中的地铁五号线延长线荔湾站（在建）只有300多米，未来可与2、9、15号线及深惠城际线换乘。
目前，5号线南延段已经实现全部封顶，计划在2019年通车。这也算是项目的一个短期利好。
荔湾小学+深大附中（初中部）
项目对外宣传的是名校、地铁口物业。但实际上，项目规划学校是南山实验教育集团荔湾小学和深圳十大高校之一的深大附中的初中部，整体中等偏上。
荔湾小学是一所新开的42班规模的六年制公办小学，是南山区首批中国国际象棋特色学校，已于2017年9月1日开学（借址深大附中初中部）。
深大附中是一所全寄宿型中学，招生规模约600人，共12个班，分普通班和重点班。不过，深大附中高中部的保送到2020年就停止了。
（项目教育配套 拍摄：编辑）
六大公园环绕
不可否认的是，前海港湾花园周边的生态环境比较好，分布有青青世界、兴海公园、大南山公园、小南山公园、月亮湾公园、等六大公园。
小区的绿化也比较好。
（小区环境 拍摄：编辑）
商业配套略显单薄
值得注意的是，项目自身不带有商业。
现在项目周边的商业配套真的很单薄，几乎没什么购物中心、大型商超也缺乏，只能依赖周边楼盘、丽湾花园和泛海城市广场的商业。
周边现有医疗文体配套也较薄弱，文体场馆缺乏，医疗设施也不方便，例如离项目最近的医院为相距约3公里的蛇口人民医院。
编辑绕着项目转了一圈，就发现了一个大的菜市场，估计选择在这里生活，在短期内生活会有些不便。
（项目周边 拍摄：编辑）
都说大宅底下无商铺，但这个盘就尴尬了。比不上大宅的霸气，却也没有刚需改有的配套。
三年按照备案价卖，两年半内二手房价没怎么涨！
价格评级：两颗星
聊一聊价格，很关键！！！
前海港湾花园目前没有自己的销售团队，主要是中原和周边的中介代理。
有三个小细节：
1）第一次去看盘的时候，销售说“按照8万5的价格准备吧，认筹金100万”。当时听完觉得忑贵。
2）然而巧妙地的是，在开盘前两天销售又告诉我，这次开盘卖的均价是：7.1万—7.9万，让我赶紧认筹！
3）但实际上这次开盘的均价却是7.6万。 是不是销售本身对这个楼盘不是很有信心？
从链家app上显示的数据来看：周边的的二手房报价在6.7万—12万/㎡之间。对比周边同类型的二手房来看，优势不大。
而该楼盘的二手房的二手房报价在6.3万-8万之间，成交均价约7.3万/㎡，现在成交的两套均价为：7.4万和7.5万。
而15年卖的3-5栋，均价约为6万。就是说，两年半的时间，这个盘的基本没有多少实际涨幅。
（数据来源：链家app ）
并且据中介透露，现在很多15年开盘的很多尾盘都没卖完。
开发商估计也很无奈吧？辛辛苦苦等待三年，却涨不起价，只能按照备案价卖。
改善和自住优势都不明显，当心“鸡肋”！
综合评价：三颗星
项目优势
1）
短期利好：地铁5号线延长线开通。
2）
从长线来看，前海港湾花园能够受到前海自贸区的辐射，而前海片区住宅供应少。
3）
项目周边绿化较好。
项目劣势
1）
目前交通不便。
2）
社区小，无商业配套，生活不方便。
3）
户型设计一般，赠送少。
4）
受月亮湾大道和机场的影响，噪音比较大
5）
项目价格较高，不适合短期购买。
总的来说，个人感觉自住和改善的优势都不明显。
论自住：该楼盘小户型的总价约500万，对于刚需来说这个上车门槛并不低。这个价格，不如买龙华、买沙井？
而该楼盘的大户型总价接近1000万左右，自我定位应该高端路线，但周边的配套真的撑不起这个价格。真有大宅梦的，不如咬咬牙买深圳湾，或者次一点买宝中也可以！
论改善：该片区短期内无重大利好，房价短期内涨幅并不会很大。而且受限售新政的影响，持有成本更高，说不定3年之后价格还是涨不动，如果还找不到人接盘，那就尴尬了。
注：楼盘卡片为实景图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。本信息采集于2018年8月14日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。以上为作者本人观点，不代表贝壳立场，如有异议请联系作者本人。