贝壳研究院独家解读光明土拍 是看当下还是买未来

11月8日，光明出让两宗居住用地，打响深圳11月土拍第一枪，包括招商、华润置地、平安、华侨城、中海、金融街等十二家房企参与竞拍。

最终，金融街控股以28.1亿元加竞配4000平米人才房，将位于光明街道的A621-0044地块收入囊中，深圳市润投咨询有限公司(华润置地)以22.2亿将马田街道A689-1328地块收入囊中。这也是金融街控股首进深圳，华润置地首进光明。

对于此次光明两宗宅地的出让结果，深圳贝壳研究院院长肖小平也进行了解读。

此次光明出让的两宗地，楼面价都已经破三万，对于未来的房价，肖小平院长表示可能未必会是开发商预期的价格。她说：“因为大家会惯性的说，未来的房价会是楼面价乘以二，但是我不这样认为，其实还是要看到时候的市场，现在拿地如果推出市场最快是2019年，慢的话是2020年，但是如果市场还是处于目前的状态，对开发商的操盘也会带来很大的压力。”

对于深圳未来是否会成为开发商必争之地这个问题，肖小平院长的答案是否定的，虽然一线城市有比较大的确定性，风险较小，开发商肯定不会亏的血本无归，但他们也面临另外一个问题就是一线城市的未来想象空间也比较小。

但是这些外地房企来拿地可能更关注的是自身的品牌效应，比如一些开发商的目的是在深圳本地打造一个样本型的作品，以此来推动他们外地项目的消化，这也就成为了他们项目的一个附加值。

对于年底深圳拍地不断的原因，肖小平院长也给出自己的观点，她认为这是为了稳定供给端，从而建立房地产调控的长效机制。

而深圳西部最近连推多宗地，也有多个新盘入市，这是否就表现出西部机会更大？肖小平院长从自己的角度出发，也给出了相应的建议，她表示其实对于深圳的个体消费者来说，不管东还是西，只要买对房子，都会是很好的选择。

如果要买入光明，肖小平院长认为，至少要做好持有五年以上的准备，五年以后该开通的地铁也开了。“其实开发商是很有前瞻性，如果想要比较前瞻的去买房，那么考虑这些新兴的片区肯定是不错的，但是也得等待。因为一开始不论自用还是出租，都不能达到预期，鱼与熊掌不可兼得，你既然要它的未来，就不要在意眼下。”

以下为现场直播实录：

14:30

开发商和媒体们陆续入场，万科、金融街、龙光、华发等开发商代表已经领取号码牌就位。

14:35

图为金融街代表在领号牌

金融街斗志昂扬，剑指两宗地块全包，领了6号和33号牌；平安也毫不相让，领了2号和28号牌静待交易场上“钱话事”；金茂领了10号和15号牌也来凑个局；中海喜提3号和68号牌，又见幸运数字3和68，不知中海能否凭借这串lucky number一跃成为本场土拍锦鲤。

14:40

号码牌领取持续进行中，招商“拔得头筹”，喜获1号牌；“高价土地狂热者”龙光领到19号牌，坐看两年前拿下光明高价土地的龙光能否响应号码牌“19要久”的召唤；天健领了30号牌；万科领了8号和32号牌紧跟其后；华发22号；华侨城50号；华润置地11号和18号牌已就位；禹州喜提90号牌。金地先是领到96号牌，后又追加了一个竞拍名额，拿到25号牌。

至此取号完毕，共12家开发商参与本次竞拍。

15:10

首先出让的是A621-0044宗地

15：12

现在是1号招商报价26亿

15:14

27亿大家都迟疑了，难道是都不想进入竞买人才房面积的环节吗

15:16

26.5亿都没有人应价，开发商怎么了？

15:17

18号华润置地出价26.1亿

招商26.2亿

6号 26.9亿

目前是六号暂时不知身份的房企和华润置地的举牌争斗

6号27.1亿

15:20

中海27.2亿 又是压哨举牌

中海加入了六号与华润置地的争夺

招商和中海同事举牌27.4亿 中海更胜一筹

招商也加入了争夺

目前是华润置地六号 招商 中海四家在举牌

 目前叫价28亿 即将打到28.1亿的限价

招商28.1亿应价！！

15:26

开始转入竞人才房面积

中海2000平

6号4000平

看来开发商们都没有爱心啊 6000平就无人应价了

15:28

金融街以28.1亿拿下首块地！

15:36

华润置地以22.2亿拿下第二块住宅地，没有达到最多限价，据华润置地内部人员透露，此次参与拍地并没有拿到最多的限价授权，但无心插柳柳成荫，却成功拿下该地块。

图为华润置地代表

A629-1328宗地详情

（点击图片720度全景看地）

地块详情：A629-1328号宗地位于光明薯田埔龟山公园西南侧，距离6号线薯田埔站约1公里，距天汇城约2公里，接壤南光高速。土地面积26228.27㎡，建筑面积92398㎡，起拍价17.2亿元，限价24.1亿元。人才住房初始配建面积为8100平方米。

宗地规划：商品住房+人才住房+商业+幼儿园，70年产权。

建筑容积率：≤3.53，计入容积率的总建筑面积不超过92398平方米（来源：深圳市规土委网站）, 其中：商品住房72563平方米，人才住房8100平方米（最终以竞价结果为准。人才住房面积增加的，商品住房面积随之减少。），商业8000平方米，9班幼儿园2400平方米（独立占地面积不小于2700平方米），社区健康服务中心1000平方米，邮政所150平方米，物业服务用房185平方米。                    

地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率。

销售要求：本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房面积。

本宗地项目建成后，配建的人才住房产权归市政府，乙方建成后无偿移交。人才住房由光明区住房和建设局与乙方签订监管协议并负责监管，建成后由光明人才安居公司接收、运营。

商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修；商品住房自取得套房不动产权证之日起3年内不得转让；

项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%；

地块配建的幼儿园、社区健康服务中心产权归政府，由乙方建成后无偿移交政府；邮政所由乙方建设，建成后由邮政部门以成本价回购，产权归邮政部门。

竞买人主体资格：中华人民共和国境内注册的法人企业均可独立或联合竞买。

A621-0044宗地详情：

（点击图片720度全景看地）

地块详情：A621-0044宗地土地面积24109.04㎡，建筑面积108490㎡，起拍价20亿元，限价28.1亿元。人才住房初始配建面积为9800平方米。

宗地规划：商品住宅+人才住房+商业+幼儿园、70年产权。

建筑容积率：≤4.5，计入容积率的总建筑面积不超过108490平方米（来源：深圳规土委网站）。其中：商品住宅87870平方米，人才住房9800平方米（最终以竞价结果为准。人才住房面积增加的，商品住房面积随之减少。），商业4000平方米， 9班幼儿园2400平方米（独立占地面积不小于2700平方米），文化活动室2000平方米，社区健康服务中心1000平方米，社区菜市场500平方米，便民服务站400平方米，社区管理用房250平方米，社区警务室50平方米，物业服务用房220平方米。           

地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率。

销售要求：本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房面积。

本宗地项目建成后，配建的人才住房产权归市政府，乙方建成后无偿移交。人才住房由光明区住房和建设局与乙方签订监管协议并负责监管，建成后由光明人才安居公司接收、运营；商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修；商品住房自取得套房不动产权证之日起3年内不得转让；

项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%；

地块配建的幼儿园、文化活动室、社区健康服务中心、便民服务站、社区管理用房、社区警务室产权归政府，由乙方建成后无偿移交政府；社区菜市场产权归乙方所拥有，限整体转让，不得改变使用功能。

竞买人主体资格：中华人民共和国境内注册的法人企业均可独立或联合竞买。

现场实探

A629-1328地块紧靠龟山公园，周边工业区林立，与金海润工业园和恒邦科技园一街之隔。除此之外，宗地的正前方是一所车行，周边零零散散的聚集一些修车、洗车行。由于马田附近正在修建地铁6号线，道路主干线也在施工，在公交行驶的过程中灰尘四起，路面也是狭窄、凹凸不平。

除此之外，距离A629-1328宗地约500米处有一所马山头小学，1.5公里处是马田小学。宗地周边除了嘉域荟和宏发天汇城，其余都是密集的农民房。

免责声明：文中信息采集于2018年11月8日。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。