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6号线+综合体，龙光玖龙台是被低估or透支利好？
2018-07-26
2016年6月8日，光明新区以140.6亿元拍出全国总价较高的地块，楼面价为2.76万/平。据业内测算，该地块保底要卖5万/平才能回本。本次拍地不但引起业内哗然，更让许多非自住客将目光对准了这个新城区。
地铁6号线的推进也将往日不起眼的光明新区拉入购房者的视野。人们猛然发觉，中心区30分钟通勤圈内还有一个向刚需示好的区域。然而，敏锐的开发商早已先行一步，万科、华侨城、龙光、京基等巨头扎堆进驻，摩拳擦掌，想在这片新兴的土地上大干一场。
楼盘图片为效果图
龙光玖龙台位于光明新区高新技术园东片区，观光路与光明大道交汇处南侧。光明街道是光明新区重点打造的区域，交通枢纽及高新产业都集中于此。交通方面，在建的地铁6号线预计2020年开通，与福田中心区形成“半小时生活圈”，规划中还有地铁13号线。由于它和南山距离近，也有人把它称为“南山后花园”。片区内设广深港客运专线光明城站，从光明城站出发，9分钟可抵达深圳北，20分钟接驳福田。
该片区也有大量旧改项目，且因片区内人口较少，原土地性质多为工业用地，旧改难度小，更新速度快。深圳城市更新网站数据显示，目前光明街道约9个旧改项目，拆除重建建设用地总面积约46.2万平。
光明新区以高新产业为驱动，目前已入驻光明的上市企业已达40家，世界500强企业有4家。总部基地现已投入使用，是深圳湾总部基地和留仙洞总部基地之后的深圳第三大总部基地。据规划，在未来3-5年，世界500强企业将会超78家。
光新新区官方消息称，中山大学深圳校区在2017年6月底之前开工建设。深圳医院中山七院也于2017年7月1号正式开业。此外，一批高校以及配套中小学，如光明外国语学校、市第十中学、等重大项目产业以及重点配套设施将陆续落成。
龙光玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处，属于6号线和13号线双地铁上盖项目。占地约15万平方米，总建筑面积约75万平方米，为甲级办公楼、公寓、酒店、约10万平方米TOD 商业等多种业态产品组成的大型综合体。主推建面89平方米-117平方米的三房/四房及以上户型，乐居了解到，龙光玖龙台将于近期开盘。业内预测，二期楼盘均价“破5”的概率极大。
项目分为南区北区及玖龙台市政公园，南区为住宅，由3栋11座住宅和一所3200平方木的幼儿园组成。北区涵盖办公楼、商业、酒店等多种业态，布局两座地标型200米双子塔，3栋soho办公和1栋平层公寓。
周边有光明华侨城文体中心、玖龙台公园、光明新区人民医院(二级甲等)、深圳市第十中学(在建)、中山大学深圳校区(在建）等市政配套。
小编踩盘时发现，光明新区目前并商业尚处于空白阶段，最近的大型综合体是位于公明老城区的天虹。而玖龙台自带的8.8万平商业或将成为项目的一大亮点，填补光明新区商业格局的空白，也有业内人士将其称为光明版的“壹方城”。小编了解到，玖龙台商业将将集合“生态栈道+生态空间+室内滑道+退台设计+小品水系”等多个主题，打造购物消费和休闲娱乐的地标。
周边二手房方面，光明新区的二手房市场并不算活跃，中介门店不多，挂牌的房源也少。中介告诉小编，目前新区深房传麟山和光明大第两个楼盘的在售房源并不算多，一些挂盘的业主也没有很诚心要卖，可能还是想等再涨起来。小编观察到，两个小区的入住率相对较低，“很多人都是买来非自住，”中介补充。
总体而言，龙光玖龙台是一个优缺点都比较明显的楼盘。优点是它集合了光明优质的地段和配套，品质高。缺点是目前价格一定程度上透支了利好。另外，光明属于长线看好区域，周期较长，可能需要5-8年。
四房户型点评：
户型方正实用，通风与采光性能较佳，动静功能分离，功能全面。三个正规房间设计合理，起居空间朝向具有景观的优势方向，布局科学合理小房间紧凑但空间略小。
三房户型点评：
89平做三房，使用率高，户型经典实用。朝南，采光合理，双阳台设计，居住体验好。动静分区，厨房空间小，两个房间空间比较小。
或已透支利好，自住可考虑非自住需谨慎
深圳规土委数据显示，2015年光明新区新盘均价为18789元/平，2016年为33883元/平，涨幅达80%。2017年初统计数据显示，深圳全市新房均价升至5.5万/平，而光明新区2017年2月成交均价仅30945元/平，环比上涨13.22%，涨幅排全市第三。
深圳资深媒体人朱罗纪分析道，以南山福田为核心，向外进行放射，第二阶梯的中心就是光明、沙井、龙华坂田。而光明新区的潜力比老城区公明大，可发展土地多、生态环境好、产业势头也更好。整体而言，是一个产业+基建+文化教育的新区，是类似于龙华的很少的区域。
深圳淘房志创始人、房产实操资深人顾洪波则表示，光明新区中长线看好，玖龙台属于光明的指标盘，有非自住入手的空间。但是由于价格偏高，已经透支了上涨空间，未来2年可能跑输大市。光明周边自住+中长线的购房者可考虑，纯非自住者需谨慎购买。
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