从华为陆陆续续搬迁松山湖开始，东莞楼市的平静又被打破了。眼看华为在东莞拿的地带了一波楼市节奏，各大房企私下也坐不住了。8月16日，东莞企石镇铁炉坑村一宗居住用地出让，由华润旗下深圳市润投咨询有限公司以12.05亿元摘得，随即在8月21日，某置业集团（东莞）有限公司，以总价11.5亿元、楼面地价7970元/㎡竞得中堂镇斗朗社区65582㎡潜力用地。
随着拍地成绩单接连披露，各大房企布局东莞的野心逐渐显露。在各家房企忙着拿地时，松山湖一块地引起了小编的注意，这块地是2017年10月27日华润置地作价18.5亿元收入囊中的大朗2017WG017宗地，可售楼面价15186元/平。 戏剧性的一幕在于，这块地由五个开发商共同开发，项目名称是松湖悦府。
来到展示中心，接待小编的销售来自碧桂园。他表示，这块地是上半年东莞拍的17块地中不错的一块，是由碧桂园、华润、万科、保利、金地5家开发商共同开发的项目，可以说是华润在东莞的第一个项目。
“5家房企当然都很看好这块地，这也是拿地的时候华润预测未来松山湖最有可能破5的地块。华润当时就想要这块地，拉了4家开发商合伙，大家都想抢，不如我们5家各占20%，4家不举牌，让华润一家举牌。”听到这句话小编还是觉得有些不可思议，不过想到除了深圳湾悦府的10万＋血统，还混血了这么多强势房企，想象空间的确有点大。
松山湖CBD规划 片区无新批复居住用地
不妨一起先来看看项目的区位和交通。
松山湖含北部和南部，由莞深高速隔开。南部主要是风景区，生态旅游区域；北部是产业核心区，华为、中以国际科技园都在北部区域。超过70%的小区在北部位置，松山湖北部是产业核心和居住核心。 上半年，东莞市将北部设为CBD，以松山湖北站为核心，是一个产、城、商高度集中的区域。 松湖悦府位于松山湖北区，距离华为约500米，占地面积85.5亩。
从松山湖CBD划分情况来看，距离较远的2017年10月26日所拍寮步地块已超过1.5万/㎡，CBD范围内二手房价格已飙升至3.2万以上，加上片区不再批复居住用地，对推动片区房价有一定影响。
项目距离最近的R3（规划中）地铁中兴大道站约500米。地铁R3线预计2023年开通，一站到达松山湖北站，8站到深圳，14站到达宝安机场，连通11号线碧头站。
此外，莞惠城轨目前已经开通，连接惠州与广州，现行2站可到东城南，3站到西平；莞深快轨未来2个站到深圳公明，深圳地铁13号线延长线也会经过公明北站；连接深圳15号线（规划中）直达深圳前海；项目2公里至R1地铁线大朗西站，未来6站可到达深圳光明。除此之外还有规划中的中虎龙城际。
从区位和交通规划来看，松湖悦府可以期待的空间相对比较大。但从目前来看，片区房价仍透支了较多利好，周边出行方式较为单一，目前车流量比较大，高峰期出行较为拥堵。
五个房企一场戏 松山湖里的大BOSS
五强房企共同打造，产品还是很值得期待的。松湖悦府以悦府系血脉代表作“深圳湾悦府”为蓝本，采用半围合式布局，最外围的是商墅。商墅是一间一间卖，总层高17.8米，面积250-350平。每一间都比较大， 而且做的产品都比较高端，参考LV、GUCCI旗舰形态打造商墅街区。住宅区地面相较于商墅区抬高约4米，使洋房和商墅分隔为两个独立整体，从东莞目前的居住形态来看，还是比较少见的。
除了片区规划，松湖悦府似乎比其他楼盘在品质上更让人值得期待，这得益于它一出生就有五个家长。碧桂园的销售告诉小编，项目定位是华润的悦府系，以深圳湾·悦府为参照。无论是设计还是建设，都是华润主导。营销团队是碧桂园，后期也是碧桂园物业运营；万科给的是大数据，比如我们用的踢脚线、伸手可以拿到的东西、橱柜的高度等用户数据都是万科的；金地是创新型的户型；保利是军工品质，包括建筑外立面等方面。
住宅1、2、4、5、6栋为2梯4户，3栋为2梯5户。3栋和4栋的中间位置将洋房抬高了4米，应用无障碍升降梯和楼梯进入小区。总户数779户，面积是98平大三房、125平小四房、143平大四房。户型多数朝南，包括东南和西南，大户型南北通透。
从商业配套来看周边生活配套已经比较成熟，居住便利程度较高。目前距离项目约800米可以去到环球贸易广场；周边两公里范围内还有长盛广场、远大广场等，值得注意的是，滨湖商业区将全部拆掉，建东莞版“欢乐海岸”，距离项目约1公里的步行距离。
教育配套上，松湖悦府项目自带幼儿园，国际双语，12个班，供业主使用；私立学校是华为南方外国语学校，公立学校是实验小学和大朗小学，均为省一级小学。
周边医院配套包括大朗医院、华为附属医院等。
社区内有一个400米的环形跑道，供业主锻炼身体，此外还有1000平方米分成人和儿童的泳池及童梦乐园，架空层设置了棋牌室、羽毛球室、乒乓球室、健身房、篮球馆等。小区内采取封闭式管理，不能走车，地下室通过商墅进来，地下三层，车位比1:1.28，容积率2.22，整体舒适感很好。
小编感到纳闷的是，松湖悦府所在地块楼还没起来，已经开始认筹，且销售称明年年底精装交楼。对此销售的解释是，项目地基打的时间比较久，已经打了几个月，同时项目楼上在建楼下同步装修，封顶的时候装修也可以完成。项目包括内墙、整体卫浴、卫生间等，都是在工厂做出来，运过来直接拼装，密封性更强，减少渗水的情况。
成熟的松山湖配套 更成熟的二手市场
小编在周边转了几圈，周边住区的确比较成熟，有万科金域松湖等体量较大的社区，日常生活消费基本都可以满足。也正是周边居住氛围比较浓厚，二手市场也比较成熟。
销售表示，周边万科金域松湖入住率很高，且已经卖到了2万6到2万8，租金80平2房可以租到2500元/月。同期的楼盘翠珑湾，价格三万，但楼间距非常低；此外光大锦绣山河，面积段160平以上，价格在三万二以上；和松湖悦府同期拍的松柏朗还有一块地被万科拿下，地面价接近1.8万/平，自持50%，5年不能卖，价格三万多接近四万。
对于松湖悦府的价格，销售表示还没有拿到预售价格未知，目前可以免费做诚意登记，到时候98折和优先选房。
8月19号，松湖悦府户型图披露，销售告诉小编，松湖悦府预计会在9月份开放样板房，10月开盘。
户型图曝光
从户型图来看，98㎡户型开间做到3.9米，可以轻松放下三人座沙发和电视柜。户型比较方正，方向朝东南和西南，动静分区。开放式的阳台，L字窗，通风采光效果较好。项目包含2500元的装修成本，参考五家房企的质量水平，价格比较公道。户型实用率较高，借鉴了金地和万科的户型，套内不加赠送，实用率86%，加赠送可达90%，是销售比较推荐的改善户型。
总体来看松湖悦府是松山湖片区值得期待的一个新盘，优点多于缺点。据周边二手房中介透露，目前认筹阶段的松湖悦府价格应该会在3万2，由于片区主要交通利好还未兑现，这个价格在东莞市场不算便宜，但考虑到华为搬迁逐渐产生的片区居住需求，这个价格应该也可以为市场所接受。此外，社区体量居中，车位比充足，社区内配套成体系，是自住比较好的选择。
注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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