商务公寓取消“只租不售”后，公寓能买吗？

2020-01-02 卢靖尧

本文是年终专题系列之公寓该不该买，更多精彩内容请点击 2019 深圳楼市 Yes or No

2019年12月12日上午，深圳住建局宣布，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”的限制。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，此举意在从供求关系的角度考虑，在商务公寓供应上进行调整。

其实释放了很简单的信号：未来公寓的供给量将会大量增加，那么面对这突如其来的放量，一个大大的疑问摆在眼前，公寓到底能买吗？

可能很多购买者还并不清楚怎样的物业类型叫做公寓，因为市面上存在很多打着公寓的名号的伪公寓，其实实属改造类的公寓，是不具备居住功能的，这里进行简单的科普。

而我们本文目前讨论的仅是商务公寓。

对于深圳的公寓，有不同的观点。

公寓的价格相对比同区域的均价会相对比较低，公寓不限制名额，公寓是可以作为一种资产配置，出租有收益，毕竟认为能够跑赢通货膨胀.

但是同时公寓也会有其局限性，例如公寓不带学校，公寓的产权年限比较短，契税以及用水用电的价格对比住宅高等劣势。

但是从2019年的市场的反响来看，光明璟悦轩开盘725人签到入场，去化约316套，像传麒东湖名苑挤破头的购买力后被叫停，仁恒梦公园一用户直接扫货63套，这一波热潮难道只是外地客突然的开窍？我认为不是，存在必定是合理，那么公寓是否真的能买呢？

根据公寓争论最多的几点，我们一起往下看看吧。

确实，根据深圳市政府2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》，其中有相关规定：商务公寓的用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。

近几年，罗湖、福田、南山都陆续放开了公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学位。今年，大鹏新区入学积分政策中，也出现了商务公寓为家庭名下只有住房时可按特殊类房产进行学位申请的规定。（以福田的积分入学图为例）公寓被划分到第四类型，虽然基础分相对住宅低一些，但是在某种程度来说也是承认了公寓有入学的资格，而这也将会是一种趋势。

（福田积分入学对应情况说明）

但是从市场反响来看，2019年3月传麒景苑推出带有学位的公寓（即积分可入学），低总价200万，因现场购买用户太多，该项目被叫停销售。当然这里需要强调的一点是，公寓的积分是比住宅要低的，但是根据购买年限缴纳社保等，是同样可以有一定的加分，对于非紧张的区域，是可能成功的。

但总的来说虽然深圳部分区域公寓是可以积分入学，但是这不是必然的，不是必然的东西，在深圳的购买用户看来都不靠谱，因此传统的住宅更为占优。

在19年的公寓市场上，能够看到用户的购买力，一买公寓买好几十套，且更多是组队来团购的，朋友带朋友，场面之浩大，出手之阔绰，无不让人震惊。

（仁恒梦公园的成交英雄榜）

这其实也能从侧面上反应出，公寓确实相对住宅便宜，要不怎么能像团购一样购买呢？我们可以看看以下的一些数据。

（数据来源贝壳深圳站）

同一个楼盘，公寓和住宅的均价差就达到了1.1万元/平米，公寓确实均价是比同区域同类型的住宅低，再加上公寓的建面一般会比较小，而这又在总价上体现尤为明显。

但是，不能只算账面上的账，虽然总价较低，还有很多其它费用的支出。

事实是，这些也是公寓带来的其它的隐形的支出，而这也确实是我们所忽略掉的。当然了无论是贷款10年还是首付比例来看，都是不影响总价格，而总的价格就是公寓比同区域同建面的住宅低，这是毋庸置疑的事实，而所谓的隐形的支出（契税、商水商电的对比总价可能还是较小的数目），而真正的较高的首付款的比例以及贷款年限短所带来的。

相对较高的月供确实是购买用户会纳入考量的因素。