就在前不久，龙岗一个新盘悄然地备案了。
琳珠华庭。
低调开盘 耿直销售，坐落龙岗成熟地段的琳珠华庭究竟怎么样？
2018-07-26
楼盘图片为效果图
编辑接到消息，就在6月14日，这个项目也悄悄地正式开盘了。据消息称，该项目不认筹，直接以备案价销售。
（来源：家在深圳 一滴水找大海）
或许因为这个项目不打广告，处事低调，开盘当日看房人流不大。编辑随即了解了一下，开盘当日的销售情况。
住宅133套，均价4.5万/㎡。第一天售出21套住宅，销售情况不算很理想。日前，编辑前往琳珠华庭踩盘，希望能通过这次的踩盘深入了解一下这个低调的项目。
龙岗中心城+爱联旧改圈 龙岗成熟地段
区位评级：3星半
琳珠华庭的位置是在龙岗中心城片区.这个区域是深圳刚需选择最多的地区，同时，这里也是龙岗最成熟的地段。
龙岗中心城除了是龙岗区政治经济文化的中心以外，还是龙岗宜居度、配套最完善的片区之一。
项目紧挨大运，靠近龙中，距离龙城公园、龙城广场、大运体育中心和即将对外开放的龙岗三馆一城都比较近。据说人眼可见未来地标600米世茂大楼。
（三馆一城）
目前项目东北面为住宅小区，但西南面为农民房，“前后”差异较大，西南面的农民房，对居住氛围会产生一定的影响。
所幸西南面的大片农民房已纳入了爱联旧村旧改范围内。
项目东北面，为爱联岗贝村旧城改造项目，与项目仅一街之隔，现已建成保利上城住宅小区。
南面是名居广场，为爱联旧村改造一期用地，距离项目仅800米，与地铁3号线爱联站无缝接驳，建筑面积约21万㎡，5栋10座高层，包括住宅、商用公寓、回迁房和保障房。
东南面是恒大城市之光，为爱联旧村改造地铁站片区二期用地，总建筑面积约20万㎡，是商业性办公+商业+服务业为一体的纯商办综合体。
项目再往南面有中粮祥云龙誉，是集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的城市综合体，总建筑面积约48万㎡。
此外，东面还有爱联片区新屯片区旧改。
实际上，项目本身也是爱联村旧改的范畴，周边2公里范围内，目前规划城市更新项目就多达15个，拆迁重建用地规模约达130万㎡。
这些旧改项目主要是分布在地铁3号线沿线两侧，改造将对城市面貌和配套会有大幅提升。
如此大体量的旧改也注定了，日后的龙中将会有较大的改变。但是旧改本身就是一项周期较长的建设，加之体量较大，需时可能更久。
所以对购房者来说，这些都是需要考虑的范畴。没有最棒的楼盘，有得必有失。
2栋住宅，1栋公寓，1栋住宅+公寓 主推68和78㎡住宅
产品评级：4星
编辑来到项目停车场时，就感觉到这个项目有些许冷清，不像是才开盘的样子。
有网友称，琳珠华庭户型挺不错的，让人惊艳，这使编辑更好奇了。
产品总概
整个项目由4栋构成，其中1栋为公寓+住宅的形式，2栋和3栋是纯住宅，4栋是纯公寓。
总占地7281.71㎡，总建面42258㎡。住宅规划是544户。
目前在售的是1栋，主推1栋B座的住宅68和78㎡户型。
1栋B座共30层，二梯五户。毛坯交房。
样板房展示空间在23层，电梯就是之后的交付标准，上升速度还不错，对于高层建筑来说，这算是优点了。
电梯走廊的一侧是可以看向外面的，是个半封闭的廊道。视野开阔，通风就不用说了。夏天挺好，冬天就不那么友好了。
这个设计观赏通风采光不错，可是安全系数太低了，编辑站在栏杆边向外看，是有点眩晕感的。
首先，大约1.2米高的过道栏杆，且不说孩子攀爬问题，30层的大楼这样的半高栏杆，成年人也心慌；其次，雨天，风一刮，地面都是水，很容易跌倒，不论老人小孩都很不安全；雨水倒灌容易导致电梯出现电路、零件损坏。
销售解释，也许之后会在这里搭建防护网。
户型介绍
接着编辑便来到了68㎡户型的展示空间。这个户型在1栋和2栋都有。
68㎡的户型被打造成2房2厅1卫的格局，当然，也可以做成3房。总体来说，不拥挤，方正。布局算是中规中矩的，实用率也不错。
这个户型分朝向是东南或者东北，客厅的开间3. 2米（有点小），再加上1. 2米的阳台，日常生活来说是没什么问题的。
主卧开间2.9米，次卧开间2.6米空间感没什么问题。小房间和主卧合并也可以单独做功能房。3个房间有1面是几乎是落地窗，采光好。
对于非自住客来说，这个户型是可以考虑的。而且布局都不错，适合出租。面积不大，功能齐全，实用率确实高。
随后又去看了一下78㎡的展示空间。这个户型同样也是1栋和2栋都有。
78㎡户型朝向东南或者西南，设计成三房两厅一卫，也可以把它做成四房使用。
客厅与68㎡的客厅差不太多，3.5米的开间。饭厅的面积比68㎡的饭厅面积小一些，略显拥挤。
主卧的开间有3.4米，双面采光舒适度佳，次卧2.85米的开间，进深偏弱。还有一个次卧2. 5米的开间，空间感稍微欠缺那么些，比较适合做单人房。
厨房的布局就比68㎡的好些，实用性也强些。另外，入户的门方向，并不是直接对向私密性强的室内，算是一个优势。
总的来说，户型都是紧凑的，设计上没什么大毛病。使用面积较高，但是房间的尺寸还是制约了许多的方面，居住体验不算很好。
可是对于非自住来说，68㎡优于78㎡是毋庸置疑的。刚需客，可以适当考虑，在户型格局上还是可以的。
爱联地铁站+成熟商业配套+优质教育资源
配套评级：3星半
交通配套
项目距离爱联地铁站，步行距离大约10-15分钟，不到一公里的距离。
项目部分高层户型可以在阳台上肉眼看到龙岗大道爱联地铁站站台以及轨道。但是此般也意味着地铁噪音的问题随之而来。
另外，项目附近的公交站距离项目有500米左右，可选乘的公交还是非常多的。
一个是龙城医院站，一个是岗贝社区站。
商业配套
项目自带商业配套，但是并没有大型商超的入驻。商业广场类只能蹭周边的其他社区，比如名居广场和中粮祥云的商业配套。此外2公里以内的岁宝百货，万科广场和龙岗cocopark也是不错的购物选择。
（百度直线测距）
教育及其他配套
琳珠华庭属于学校范围房，周围的教育配套挺不错。
龙岗的优质教育资源大多都聚集在龙中，所以也造成了龙中个别项目的小户型单价到了7万多。销售称，目前学校范围已经确定被划分到爱联小学、如意小学，龙岗外国语和福安学校。
这几所学校口碑和中考排名都是不错的。尤其是龙岗外国语学校，这是一所九年一贯制公办学校，中、小学各24个班。在2017年龙岗区初中排名（四大版）中，龙岗外国语学校排名第三。
爱联小学在龙岗重点小学中排名靠前，福安学校中考排名龙岗区排名20位。
需要提醒的是，家长们要谨慎考虑自己的积分，以及学校招生人数和历年的政策变化，再下决断。
今年这几所学校今年学位都比较紧张，录取积分逐年上涨。学位警示中提到，龙岗外国语学校、福安学校由于学位紧张，未来几年将不能保证非深户购房类就读。
（来源：家在深圳）
项目本身缺少小区休闲配套。所以只能选择去附近公园、广场等公共场所锻炼散步。这里推荐距离项目大约1.3公里的龙城公园。
龙城公园绿道及环境以现状山体为背景，拥有4.1公里登山台阶和绿道，适合人们平日休闲锻炼。
整体来说，地处一个成熟的地段，周边那真是什么都方便，什么都有。多方面都表现不错。
均价4.5万，50000元定金，价格中规中矩
价格评级：3星
项目均价4.5万/㎡，最少价4.3万/㎡，最多4.6万/㎡，总价在289万到371万。
价格看起来好像并不算高，于是编辑在链家查询了一下。
原来，龙中目前早就站稳了4字头了。周边的二手房也在4万左右，离项目最近的保利上城二手房均价也到了4.7万。
（来源：链家）
琳珠华庭算不上地铁盘，仅靠一个学校范围房来考虑的话，在龙中，这个价格也就只能说是中规中矩了。
顺景花园、翡翠明珠花园、雅庭名苑、龙城华府等楼龄在10年以上，部分房源无电梯，价格在3.1万到3.7万。
一路之隔的东都中央王座，2015年建成，毛坯房卖到了4万到4.4万。
除了二手房外，距离项目约2.5公里处有在售新房，金地龙城中央，均价4万/㎡；
3公里处有华策中心城，均价4.5万/㎡；
3.5公里处有京基御景中央，均价4.6万/㎡；
4公里处有远洋新天地二期，均价4万/㎡。
此外，销售称，如果现在要买房，还需缴纳5万元的定金费。
当编辑问到是否有装修费之类的额外费用时，销售神秘地说，因为是毛坯房所以没有装修费，当然许多客人关心的赠送面积也是没有的。
不过，几乎每个房间都有个飘窗，那个飘窗是会建成一个类似高台一样的遮档（恕编辑想象不出来是什么样子的造型，因为展示空间里已经被打掉了）。那个部分到时候是要交钱给第三方10000元现金，去打掉它。
总之，那个部分的面积就相当于赠送面积了，虽然销售支支吾吾也不肯直说。应该是怕一些审核不能过关吧。反正，销售只说最终能超过90%得房率。
琳珠华庭值得买吗？
综合评级：3星半
我们总结一下，琳珠华庭这个项目究竟怎么样呢？
编辑认为，项目本身有缺点，但不多。比如：周边农民房多、旧改多，自身没有社区。
项目的优势不少。比如：所处的地段是龙中宜居地段，人文居住气息浓厚。
项目主打刚需2-3房小户型，容积率不高，采光通透。且项目往东北面就是龙岗中心城的住宅区、商业区，配套齐全，生活比较方便。
另外，龙岗外国语学校给项目加了分。在价格上，对比周边房价可以看出，项目基本属于片区正常价格。
项目的位置位于地铁附近，公交系统也非常成熟，出行便利。
总而言之，这个项目，非自住客可以考虑68㎡户型，好出手，好出租。刚需客，也不需要太有压力，只需要考虑自己的实际需求是否能跟这个项目的优势挂上钩，进而选择上不上车。
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