最近一段时间，深圳楼市天天惊爆大新闻，“三价合一“、“700米深港国际中心动工”、“龙华学校划分”，简直让人目不接暇。
不过，今天笔者说的并不是这些，要讲的是当红炸子鸡沙井。前段时间，以前海为榜样的海洋新城横空出世，让全深圳人的目光再次聚焦到了沙井。
其实，很早之前一批嗅觉灵敏的开发商早已抢滩沙井，包括深圳龙头房企万科也在沙井打造了一个全新的项目——万科星城。
想置业大空港+海洋新城？万科的这个新盘要盯紧了
2018-07-26
今天笔者对该项目进行分析，供购房者参考。（上图为效果图）
沙井片区评分：五星
熟悉淘房志的朋友应该都知道，对于沙井板块，我们一直是持坚定看好的态度。
首先从相关规划看，沙井属于大空港的重要板块。此前深圳规土委网站发布《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中提出了“积极培育空港新城未来中心”规划。
淘房志认为，大空港未来有可能发展成为类似上海虹桥那样的机场+高铁+地铁+城轨的重要交通枢纽，未来将不断迎来利好。
而刚刚出炉的海洋新城，其前景也可以考红树湾、后海等填海区。可以预判的是，将来海洋新城出来后，很有可能成为高档住宅区，这对将来的沙井是非常重要的拉动。
同时，有业内人士表示，稍远来看，大空港存在被纳入前海中心的可能性，这是一个隐藏利好。
但目前沙井也有不足之处，或需要2-3个“五年”规划，才能初步成为深圳西部“新中心”。
综合所言，虽然沙井板块还存有不足，但淘房志2018年依旧持看好的态度，片区推荐五颗星。
楼盘地段评分：四星
讲完了大方向，笔者接下来讲讲万科星城所在的地段环境分析。
项目一期
项目二期
万科星城分为两期，目前正在热火朝天的建设中，一期的建设稍微快些，目前已经出地面，二期还在挖基坑。根据工程牌显示，二期的竣工时间为2020年12月31日。
二期工牌
万科星城位于新桥街道上星工业区，周边有大量待拆迁的旧改。同时，周边也有丽莎花都、棕榈堡等成熟小区。据笔者了解，沙井海岸城刚拆迁完毕，博林君瑞快建一半，财富大厦已经封顶，建设速度还是挺快的。要注意得是，沙井海岸城有近3个南山海岸城的体量，对项目会是利好。
老沙井人认定的中心主要集中在沙井站两侧，但马鞍山站在存有大量旧改资源的情况下，预计5年内，片区会发展成熟，形成较大体量的建筑群，一个新的商圈或诞生。
综上所述，万科星城挨着沙井海岸城，未来周边社区居住氛围浓厚，故四星推荐。
距离地铁11号线约1.3公里
公交出行目前不太便利
楼盘交通评分：三星
接下来，给大家讲讲项目的交通情况。
西部目前最重要的一条地铁线就是地铁11号线，作为一条快线，从福田到沙井也仅需要40分钟左右。
而万科星城距离地铁11号线马鞍山站大概有1.3公里，如果步行的话，估计在20分钟左右，所以距离稍远，严格意义上说，并不属于地铁盘。
除了11号线，项目所在片区还有在建的12号线和20号线，12号线经宝安老城区、南山科技园、蛇口等地。据媒体报道，未来沙井将规划6条地铁线，片区交通会很便利。
道路方面，目前可以沿上星南路走宝安大道，一路可直达南山。
公交出行方面，目前项目周边的公交线路，主要集中在中心路上，并且通往南山福田的站点主要在宝安大道，目前来看公交出行不是很方便。
综上所述，项目距离地铁较远，公交出行目前不太不方便，故交通评分三颗星。
紧挨沙井海岸城
学校或引入名校
楼盘周边配套评分：4星
本小节讲讲项目的周边配套。
首先商业配套方面。万科形成周边还是有不少商业，包括天虹商场、农批市场等配套，但整体氛围不够，远不及沙井沙井老街商圈和沙井万丰商圈的人气。
不过，项目自身也带有商业，加上沙井海岸城集中式商业、周边的旧改商业，马鞍山片区或形成新的商圈面貌。
学校方面。万科星城具体学校待定，不过从规划上看，是一所九年一贯制公立学校，参考万科在其他区域引进的学校，或能树立标杆，引入名校。
医疗方面，沙井人民医院、万丰医院，都有相对不错的医疗服务，另外在项目周边还有上星社康医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等。
休闲配套方面，距离项目较近的有沙井市民广场，仅一街之隔，周边有沙井图书馆、新桥文化艺术中心，基本能满足社区居民休闲、文化等需求。
综上所述：周边配套很丰富，给予四星的评分。
住宅用地仅三块，商业用地占比大
容积率高
楼盘产品评分：三星半
万科星城分为分为六个地块，其中住宅用地仅三块，一块教育用地和两块商业用地。目前已知有万科星城府邸、万科星城华府和万科星城上郡和酒店办公学校等，其后统称为万科星城01、02、03、04、05、06地块。
（上图为效果图，来源：深圳城市更新网）
01地块为教育设施用地，配置一所九年一贯制学校，建筑由多层教学楼、配套用房和高层宿舍楼组成，其西南侧配置一所18班幼儿园，由一栋4层建筑组成。
02地块，建设项目名为万科星城上郡，由1座超高层保障性住房塔楼、3座超高层普通住宅塔楼组成。
03地块，从工程牌得知为万科星城名邸，用地面积为32823.5平米，建筑由2栋高层 住宅，3栋超高层住宅和部分沿街商业及配套组成。
04地块，建设申报项目名为万科星城华府，由2座高层住宅塔楼、5座超高层住宅塔楼组成。
05、06地块，主要为商业、办公、酒店和商务公寓等，从效果图上看，未发现有集中式商业，具体还要等后期开发商为准。
楼盘商业占比大，容积率高，故评分三星半。
沙井新房二手房倒挂
项目单价预计会在5万左右
产品价格分析：四星
熟悉沙井的朋友应该知道，沙井楼市目前最明显的一个特征是，新房二手房倒挂。
比如，万科星城周边的棕榈堡、丽莎花都，二手房价格已达每平米4.5万元，而沙井更核心地段的鸿荣源禧园西荟城等楼盘，成交价已经破五了。
而目前的沙井新盘在售数量并不多，主要有拾悦城、中熙香莎公馆、西荟城4期、华侨城四海云亭，单价在每平米3.7万-4.5万元。
万科星城结合项目的拆迁建设等成本，加上自身的商业占比较大，2018年能够推出单价预计会在5万左右。
2018年，沙井除了万科星城之外，还有博林君瑞和京基御景珑庭会推出，关注度较高的华强城不太确定，但也会是万科星城的潜在竞争楼盘。
这个价位对标光明龙光玖龙台、平湖的融湖中心城、大运佳兆业未来城等片区楼盘，也是有一定吸引力的。
总之，价格如果在5万左右，会给予4星推荐。
万科星城正在建设中，品质有待观察
购房者可以重点关注
综合点评：四星
随着新会展中心的动工，海洋新城、大空港、粤港澳大湾区等规划利好，沙井成为了深圳人的关注焦点。
而西部填海工程，又为沙井成为深圳西部“新中心”创造了条件，万科星城顶着片区明星光环，自然也受到瞩目。
万科星城项目距离地铁11号线稍远，但也远离噪音污染。而项目所处地段旧改较多，包括沙井海岸城等，未来生活配套会逐渐完善，成为沙井新的宜居片区。
遗憾的是大空港核心区还没有新盘，但未来海岸线可能出现高端住宅区，会进一步推动沙井中心区的价格。
万科星城目前正在建设中，价格还没出，具体的产品内容也有待考察。但据说采用全区第一个装配式建筑，万科出品，值得期待。
故此，综合点评4颗星，购房者可以重点关注。
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