新晋网红盘“华润城”三期，卖还是不卖？

2018-07-26 卢靖尧

“三价合一”新政落地后，二手房税费变高，新房开发商开始傲娇起来。为数不多的新房市场，本就热门的几个楼盘更是集中了购房者最多的关注。“华润城”润府三期，作为其中之一，堪称目前不折不扣的“新晋网红盘”。

“华润城”三期样板间快开了？华润城卖还是不卖了？备案均价多少可以买？深圳地产圈里经常有网友讨论。甚至，有很多购房者担心买不到，几百套的房源投来了几千个意向客户的购买力。

华润城作为大冲的航母级旧改，从户型、装修、学位，到商业、交通、居住环境等各方面来看，虽称不上是高端住宅，却是品质还不错的高端住宅楼盘。

那今天，我们就从一个居住者真实体验和感受，来看看这个新晋网红盘“华润城三期”值不值得买。

（下图为效果图）

△华润城展示中心实景图

酝酿15年，从出生就自带流量

华润城位于南山区深南大道与沙河西路的西北交汇处。据官方资料显示，该地块原为大冲村旧改项目，涉及改造的各类建筑物达1400多栋，体量之大，名列深圳在建城中村旧改之最。

大冲旧改从1998年立项规划，到2007年华润置地入主操盘，再到2014年首批产品住宅开售，整个工程建设跨越了15个年头，期间还因各种原因，推进不顺。直到2014年华润城一期终于落地。

2014年10月12日，华润城一期开盘，420套小三房实现“日光”，开盘均价4.2万元/平方米。2016年9月24日，华润城二期开盘，开盘均价9万元/平方米。不得不说“华润城”天生命好，入市赶上好行情，从一出生便自带流量。

华润城三期还未入市，就引来购房者极大关注。目前，华润城三期已经有几栋楼已封顶，但入市时间待定。华润城占地63万㎡，总建面280万㎡，是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体。

△华润城三期在建与封底楼栋实景图

项目主要分为华润自有物业、回迁物业和市政配套三部分。其中，自有物业包括住宅“润府”、办公楼“华润置地大厦”以及商业“万象天地”，回迁物业包括大冲大厦、城市花园、都市花园、新城花园和商务中心，市政配套设有九年制学校、幼儿园和地铁1号线高新园站。

华润城共分五期开发，润府是华润城首批高端产品系列，目前一期已经全部售罄，二期仅剩少量公寓在售，三期住宅待入市。

CBD级高档住宅，多栋回迁房成痛点

就华润城项目本身而言，地段位置非常好。“深南大道、硅谷首都、南外学位、华润出品”，这些关键词都是典型的CBD级高档住宅标签。但其周边是高科技写字楼集群，并非高档品质住宅集群。杂吵、不纯粹，是华润城的弱点。

△华润城地段区域图来源：网络

华润城的好优势是自带商圈，24万㎡的华润万象天地（已开业）。包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等等，满足业主日常生活、娱乐、购物所需。

考虑到学校问题，华润城内设3所幼儿园、带南山外国语学校(集团)旗下新大冲小学及九年一贯制科华学校。顶着南外的光环，华润城学校潜力被大众看好。

小区内园林也是不错，超高绿化、有品质。周边交通也非常便利，不仅距离地铁1号线高新园站不到500米，有多个公交首末站，附近还有规划中的地铁线17号线与15号线，站点尚未确定。

△华润城沙盘项目展示实景图

从地段、商业、交通、环境到学位、装修、户型来看，结论是华润城自住、入手两相宜。但关键是华润城三期价格未定，而且很难买得到。并且华润城有个很大的痛点。

华润城的回迁房实在太多，很多大冲本地人有3-20套回迁房，都不足为奇。这无论在出租上还是出售上，都给华润城润府的业主以压力。因为回迁房在早期没发产证，价格低于市场。到将来，无数的回迁房可以在任何的楼市高点，冲出来、低价抛盘。价格战，会让商品房的业主很尴尬。

但从区域评估和居家舒适度上，华润城真的算是一个不错的楼盘。

润府三期样板房曝光，“大户”为主得房率不高

华润城三期处于玉泉路、大涌二路、大涌六路、铜鼓路围合地块，位于整个项目中间位置。东边临近南外九年制大冲学校，西靠回迁房大冲城市花园，南侧紧邻2期。东西两侧建筑物低矮，具有比较宽广的视野，有助于提升通风效果。

单论配套便利性而言，三期的地理位置，比一期有优势但不如二期。

据华润城对外公示信息显示，华润城三期，用地总面积约3.5万㎡，总建筑面积约30万㎡；共7栋超高层建筑，6栋住宅1栋商务公寓。其中：1栋A、B座、2栋为35层超高层住宅；3栋为54层超高层公寓，位于三期地块的最南端；4、5、6栋分别是52、53、53层超高层住宅。4栋是一层六户，而其它楼宇都是一层五户，典型的刚需户型布局。