恒邦壹峯，从这里一瞥华强北片区升级的缩影

2018年1月，华强北开街一周年。原本狭窄的人行道升级成了开阔平坦的步行街，然而人流却并未有所增多。互联网冲击下的华强北，简单粗暴的形象升级似乎已经挽回不了昔日的辉煌。

而上步工业区，曾经支撑华强北成就了“中国电子第一街”，似乎也与现代都市格格不入。工业区内还到处都是低矮、落后、衰败的老厂房和园区，与华强北步行街的光鲜形成了巨大的反差。

华强北片区升级改造势在必行，城市更新就是重要的途径之一。

而恒邦壹峯，就是华强北片区城市更新的一个典型案例。

恒邦壹峯位于2号线燕南站C出口对面，属于华强北-上步片区的地理中心地带。

项目由两栋高层建筑组成，占地面积5500多平方米，建筑面积约6.4万平方米。配套地下商业面积约5000平方米，建成后将与地铁站打通。

项目以商务公寓和办公产品为主，面积在28-57平方米间，均为小户型产品，产权40年。

环境评分：三星半

现状不宜居，但旧改有助片区升级

根据《福田区国民经济和社会发展“十三五”规划》，华强北片区的目标是以创新为驱动，打造华强北商圈和创客中心，形成以电子行业为核心、多种商业业态并举的综合商业区。

因此，在福田区城市更新“十三五”规划中，华强街道几乎是拆除重建类更新空间范围数一数二的区域。

华强北-上步片区已划分出16个城市更新单元，规划旧改面积超过百万平方米。

目前华强北-上步片区已完成的城市更新项目，有恒邦壹峯西面的中电迪富大厦、南面的朗矩云尚公馆和宝树台。其他城市更新项目还在建设或前期洽谈中。

恒邦壹峯北面，是正在建的苏发大厦和兰光大厦旧改项目，属于第十四更新单元。这几个旧改项目，改造规划都是办公和商业为主，总建筑面积超过10万平方米。

第五更新单元骏嘉项目上个月也发布了规划草案，将建成8万多平方米的综合体，集商业、酒店、办公和商务公寓于一体。

另外，华强北片区内还有恒大商业中心、振华大院更新单元、南园新村旧改等多个城市更新项目正在进行。

虽然旧改正在如火如荼地进行，但在现场观察，恒邦壹峯周边的环境还并不理想，不是还未拆迁动工的园区厂房，就是正在建设的工地，短期来看居住或办公体验都不会很好。

交通评分：四星半

四地铁汇聚，城市中心交通网发达

华强北片区内，地铁1号线、2号线、3号线、7号线纵横交错，通新岭、华新、华强路、华强北、燕南、科学馆共6个地铁站，42个出口，组成了强大的地下交通网络。

道路方面，东西向的深南中路和红荔路组成了华强北与其他区域联系的交通干道。而内部道路虽然较为狭窄，但也比较规整。

配套评分：四星

商业配套完善，传统优势再升级

华强北片区除了是“电子步行街”之外，曾经也是有名的购物一条街。华强北路上，曾经聚集了儿童世界、苏宁、国美、茂业百货、女人世界、紫荆城购物广场等多个购物中心或商场。

重新开街后的华强北步行街，在商业配套方面更加完善。2015年底开业的九方购物中心，总建筑面积达18万平方米，吸引了大量的年轻客群。华强北茂业百货也升级为茂业天地，有更多的品牌入驻。

地下商业规模同样可观。华强北重新开街后，地下2万多平方米的商业空间被释放，形成了与福田中心“连城新天地”规模相当的地下商业街区。

公共空间方面，华强北西临深圳市中心公园，东靠荔枝公园，周边自然景观较为丰富。

华强北的教育资源也比较优质。荔园小学、深圳外国语学校初中部、深圳实验学校、红岭中学园岭校区都在片区内或附近。

说回恒邦壹峯项目本身。

1栋为4梯24户结构，7-25层为4.5米高的商务办公产品，目前只剩下40-41平方米2房、50-53平方米3房在售。

2栋为4梯20户结构，4-8层为3.6米高的商务公寓，可通燃气、可申请学位，目前已全部售罄；9-26层为4.5米高的商务办公产品，目前1、2、3房均在售中。

均价8.8万元/平方米，总价280万元起，总货量约280套。

作为办公为主的项目，恒邦壹峯的公共空间并不大，据说3层设计了空中花园，但未开放参观。

户型方面，大部分产品的总层高4.5米，精装交房，都做成了loft结构。因为总高度足够，因此上下两层均有较宽敞的空间。虽然没有阳台，但户内都设计了全落地窗，使得室内采光较好。

因为是围合型的楼栋设计，所以户型都很方正，因此实际居住中的空间利用率比较高。

商办产品的缺点也很明显，不通燃气、不能申请学位。最多只能申请5成贷款，最长贷款年限为10年。

据销售介绍，购买恒邦壹峯产品的客户一般都是非自住，更看重片区的发展规划和项目本身的空间设计。因此，贷款年限和成数的限制对他们影响不大。而且，商办产品不需要购房名额，会更受欢迎。

根据链家网的数据，华强北附近的住宅月租金在100元/平方米以上。恒邦壹峯对面的金茂礼都36平方米1房，挂牌租金为3900元/月/套；阁林网苑54平方米1房1厅，挂牌租金为5200元/月/套。

总体来说，恒邦壹峯项目的优势在于华强北作为深圳创客中心的战略地位，还有位于城市中心地带的优势区位和完善配套。所在上步片区的城市更新规划，让周边环境的改善有了可落地的预期。

作为一个居住类产品来对比周边的几个住宅或商务公寓，宝树台商务公寓均价79500元/平方米，朗矩云尚公馆（创公馆）均价10700元/平方米，恒邦壹峯价格适中。但考虑到产权性质，价格不一定合理。

如果看中了华强北片区的租金价值，或者是对片区旧改前景抱有期待，或许可以选择在这里置业。

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