深圳公寓火了？一份攻略教你学会挑公寓

“据说罗湖某公寓刚开盘就清盘，公寓现在这么火吗？”、“深圳最近有好几个公寓项目开售，该下手吗？”、“除了福田和罗湖外，南山也开放公寓学位申请了，是不是自住的人也可以买公寓了？”

最近，不少自媒体都发出了关于“深圳公寓成交火热”，以及“某公寓项目开盘即售罄”的文章，关注房产信息的网友也纷纷在各大社区、社群里面询问，最近深圳的公寓是不是卖得很火？现在买公寓是不是很好的选择？

那么深圳公寓市场成交火爆是真的吗？究竟是什么样的人更喜欢买公寓？公寓该不该买，该怎么选？带着这些购房者最关心的问题，我们一起讨论一下，关于深圳公寓的那些事儿。

万科蛇口公馆

深圳的公寓市场并不是突然火爆

“深圳公寓突然火了”是事实还是错觉——我们可以从需求和供应两方面来看这个现象。

在深圳，公寓产品的需求是一直存在的。

深圳新房市场的货量不大，均价较高，而且小户型产品非常少，对于购房者来说新房住宅的选择性比较小。而公寓具有面积较小，总价较低的优势，所以公寓产品的市场热度一直是存在的。

而在供应方面，开发商推出公寓产品的节奏比较集中，市场上同期出现了不少的公寓产品，进而带来了一定的市场成交。但断言公寓市场“成交火爆”，或许有些武断，从2017年底至今的公寓产品开盘和销售情况来看，公寓产品更多的是在顺销，公寓产品的销售速度并没有爆发式的增长。

万科蛇口公馆于2017年的12月推出了建面约30-53平方米的带装修公寓产品， 共计41层，开盘至今，仍有数十套公寓产品在顺销中。

万科深南道68号于2017年10月推出了建面约40-152平方米的商办产品，2018年3月又加推了40-90平方米带装修的公寓产品，销售至今，各户型尚有不少存货。

龙光玖钻于2017年11月备案了3235套办公，和422套商业，推出了39-120平方米的公寓产品，在经过一轮的加推之后，项目仍有112-132平方米的公寓，和建面39-64平方米的办公产品在售。

宝树台于2018年1月开盘，销售43-46平方米的带装修公寓产品，前期的公寓基本售完，目前正在销售办公产品。

从这些公寓项目的销售情况可以看出，公寓产品的市场消化速度是比较平稳的，并没有短期爆发销售的情况，整体的销售节奏还是以顺销为主。可见，公寓并不是“突然火了”。

注：项目开盘信息和备案情况来源于深圳市国土局官网，数据截止时间为2018年5月29日

万科深南道68号

有哪些人在买公寓？

在深圳严格的限购环境下，公寓因其不限购的特点，成为了不具备购房资质的人，买房时的选择。与此同时，公寓产品通常总价较低，且所处地段较好，加上越来越多的开发商开始推出带装修的公寓产品，有不少非自住的人也会选择购买公寓。

近期，南山区成为了继福田区、罗湖区之后，第三个开放了公寓申请入学的区域（根据南山区教育局官网）。因此，一些原本因为没有学位而放弃了公寓的购房者，重新把视线转向了公寓产品。

关注公寓产品的不仅仅是购房者，随着长租公寓市场的发展，一些机构也把目光投向了公寓产品，采取整售的方式，买入大量公寓产品。

2017年11月，红山6979的公寓产品在拿到预售证之后不久，就全部在房管局完成了备案，这些公寓是由某机构整体买入的。

无独有偶，招商中环的414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购；中粮云景国际的4栋公寓中，有2栋是被某机构整体购买下来的。

在限购的大环境下，越来越多的机构把目光投向了商业地产，这样整购的现象，相信在未来还会出现。

公寓产品真的好吗？该不该买？

前文也提到了，公寓产品具有不限购、总价较低、区位或配套条件好等优势。同时，在银行住房贷款政策收紧，额度有限且放款慢的环境下，商业公寓贷款的放款速度会相对快一些。这些优势，无论是对于想要自住的购房者，还是非自住的置业者，都是非常具有吸引力的。但是，关于商业公寓，有一些关键点需要注意。

首先，在贷款方面，公寓产品只能进行商业贷款，首付比例为5成，贷款年限为10年。对于首付预算不足，或者月供能力不佳的人来说，贷款的压力是比较大的。

第二，部分公寓产品是不通燃气的，如果用于居住，在生活上可能会有所不便。另外，公寓产品的物业水电费水平通常会高出普通住宅。同时，不同于普通住宅，公寓产品可能会因为部分业主用作商用，或者楼栋靠近写字楼商业等原因，存在环境嘈杂，居住体验较差的问题。

第三，虽然深圳已经有三个区开放了公寓的学位申请，但需要注意的是，首先，必须是家庭名下只有这一套住房才可申请。另外，在积分入学方面，公寓和普通住宅的计分标准是有所不同的。（根据深圳市教育局官网）

南山区教育局暂未公布公寓入学的积分办法，但从已经公布的《2018年福田区义务教育阶段积分入学办法》来看，普通住宅的分数比商务公寓的分数高出10-15分之多。（根据深圳市教育局官网）详见下表：

那么买了公寓，积分够上学吗？能上什么样的学校呢？

以福田区为例，深圳实验学校2015年-2017年的录取积分线分别为81分、83.9分和86.2分，按照2017年86.2分的积分线来算，公寓的基础分为65分，加上独生子女的6分，还差15.2分才能上深圳实验学校。但是按照福田区教育局的公告，连续居住加分的加分上限是10分，所以说，想要上深圳实验学校，积分是不够的。

当然，福田区还有很多学校可以选择，比如福田外国语近三年的录取积分线都在72分以下，如果是独生子女的话，基础积分基本就够了。像石厦初中部、北环中学等学校，录取积分线在70以下的，公寓的基础分就已经够了。

注：学校录取分数根据学校公示

第四，不同于普通住宅，商务公寓的用地大多是综合用地50年或者商业用地40年。但这是目前国家对当前土地规划年限的划分。更早期的土地规划分类不完善，导致市场上会有70年的商务公寓。在购买前一定要进行产权查档，不要以为70年就是住宅项目哦。

综上可见，公寓产品的优势和短板都很明显，购买决策前，还是要充分考虑自己的购房需求，谨慎选择。

我想买公寓，该怎么挑？

购买公寓大致可以分为自住和非自住两种类型。对于想要买来自住的人来说，优先要考虑的，就是这个公寓产品在居住方面的条件。

首先，交通便利、配套好的公寓，入住后生活会很轻松。第二，户型的设计要合理，功能间分布要科学，这样的房子才能住着舒服。

此外，还要注意楼栋的位置，以及小区的环境，尽量避免选择离办公楼或商业太近的产品，免得环境杂乱，影响生活和休息。

而对于想要非自住的人来说，除了关注产品的价格、所在区域的规划外，想要把房子租出去，还要做好预先考察。购买前，可以先了解一下项目附近的租金水平，以及房屋的出租率，做多重了解之后再进行决策。当然，如果项目的配套情况好，产品品质佳，那就是更好的选择了。

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本信息采集于2018年5月29日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准；文中所涉及装修状况、标准以合同为准。