牺牲二套名额也要买的明德公馆带何玄机？

2018-08-17 沈智东

近半年来，比较火热的楼盘有两类，一类是走低价实惠路线，例如龙岗、光明的新盘，虽然远离市中心，但是却看好未来规划配套；另外一类则是带有好的学校资源，我们都看到过诸如此类的新闻：某某楼盘因周边规划建设好学校，从而导致房价的上涨，确实，带好的学校资源的楼盘备受青睐，毕竟都希望孩子赢在起跑线上，有更好的未来。而今天，就让我们一起看看这个楼盘。

明德公馆-与深中为邻。

明德公馆位于罗湖水贝一路水田一街，其实也叫作典雅居，是一个纯正双地铁口的楼盘，小编当日是从7号线洪湖地铁站D出口步行，大约249米到达，另外一个地铁口是7号线和3号线的接驳的水贝地铁站，E出口距离大约571米（距离测算来源于百度地图），对于出行去龙岗、福田是方便快捷的。

楼盘并不是位于主干道旁边，而是隔着主干道的小街道里，对于开车出行，这一小段路会稍显拥堵，周边小商铺林立，楼盘底下还自带菜市场，会产生比较大的味道，不过开发商已经和菜市场方签署了三年内重新回迁的协议，届时会有比较大的改观，而目前已经是第二年。周边给我的感觉就是欣欣向荣的小集市，比较接地气，这或许也是罗湖老城区的一种普遍的现象。

明德公馆是一个独栋的楼盘，占地面积约2296平方米，建筑面积约13840平方米，共22层，6层以上是住宅，每层12户，共204户的住宅，但是地下停车位只有70个，车位是比较缺的，整体楼盘格局很小，也没有所谓的小区空间，那么综上，凭啥能卖到93000元/平？

现场销售反馈：近期售出的10套楼盘中，9套非刚需首套，为的是可能的学校资源，另外一套是看准了周围配套规划，买的是未来空间。

其实我们可以看出此楼盘的购买用户，大多均非首套，购买后，进行转租，纯粹是为了孩子能够有机会获取到深圳中学初中部的教学资源，那么深圳中学初中部到底是一个怎样的一个学校？

深圳中学初中部是可以升深圳中学高中部的，而深圳中学高中部，创办于1947年，1983年6月被定为深圳市的省重点中学，2004年，被定为国家新课改样板校；2007年12月12日顺利通过了示范性高中评估；2010年12月被评为课程改革和艺术教育两个素质教育特色学校，高考成绩在全市乃至全省保持领先优势：2010-2017年有228人升入清华北大，换句话说，每年平均32人进入清华北大，其教学实力可见一斑（信息来源深圳中学官网）。

罗湖区采取划区域入学，共分为16个区域，本项目位于08区域，由文锦北路，翠竹路，田贝一路，水贝一路组成的不规则四边形，对应的是深圳中学初中部（以上地段示意图来源于深圳市罗湖教育应用网）

而08地块：27个小区，只有明德公馆是一手现楼，对于想要入读深圳中学初中部的孩子来说，购买明德公馆会增加对应的基础积分，增加入学的几率。

那么除了带学校资源优势以外，其实未来周边的商业配套是可期的，目前，水贝-布心在建或有意向改造的城市更新项目有15个。其中12个项目已列入城市更新计划，特力-吉盟工业区改造项目（工业区）、水贝珠宝国际珠宝交易广场（商业综合体）、水贝金展国际珠宝交易广场（写字楼）、金威啤酒厂、金钻豪园（住宅）、万泽珠宝大厦、京基水贝村7个项目已获得规划批复。（来源：罗湖政府在线）

而需要提及的是，位于该项目旁边的规划，中铁田苑小区旧改规划打造26万㎡综合商业中心,京基水贝村旧改规划,日前该项目正在建设中，43万㎡大型城市综合体建筑面积21万㎡高端品质居住面积15万㎡商业、办公、酒店面积,竣工之后，会一扫目前周边小集市的风貌，焕然一新，变得高大上化起来。

该项目双公园环绕，适宜休闲运动

洪湖公园

洪湖公园属深圳市市级公园，位于罗湖区闹市中心。东起洪湖东路和文锦北路，西至洪湖西路，南北分别以笋岗桥和泥岗桥为界。总面积59.15万㎡，其中陆地面积32.46万㎡，湖面面积26.69万㎡，是一个以荷花为主题，以水上活动为特色的综合性公园

翠竹公园

翠竹公园位于深圳市罗湖区翠竹路1078号，北临太宁路，西、南分别与翠竹路、东门路接壤，东临水库新村等生活区。总面积45.13公顷。整个公园以山地丘陵为主，多山头，坡势较陡，海拔153.24米

该楼盘主要在售的户型为小户型，42平米的一室一厅一卫，45和48平米的两室一厅一卫，均带装修入住，不适合三口之家或者四口之家居住，户型格局上并没有什么出彩的地方，空间略显闭塞，因为开窗比较少，整体的通透性相对较差，布局上整体的居住密度会偏大，毕竟一层有12户，且户与户之间是隔门相对的，并未有其他墙阻隔。