上周，笔者跑遍了沙井，发现了一个残酷的现实，很多楼盘都只剩下些尾盘，新房基本没货可卖了。
博林君瑞开盘一个多星期就卖光了，拾悦城、香莎公馆也只剩下些尾盘，备受关注的万科星城和沙井海岸城也都还在施工中。
不过，笔者却发现一个楼盘，开盘两个多月了，买的很惨淡。没错，这盘就是前海双悦，紧挨着万科星城和博林君瑞的一个楼盘。
沙井新盘悲催了！备案922套，卖了2个月才卖约300套....
2018-08-10
据了解，前海双悦5月18日拿下预售证，当时共备案了1025套房源，其中103套商业产品，以及922套产业研发用房。其中，产业研发用房的备案价约3.4万，并于5月26日在营销中心开盘顺卖。
但是，笔者踩盘时销售透露，项目才卖300套左右，这个成绩与隔壁的博林君瑞形成了鲜明的对比。
为什么会一个单价才3万多的楼盘，会卖出这样的成绩，笔者接下来给大家详细讲讲。
项目地处沙井板块，距离马鞍山地铁站约2公里，周边挨着万科星城和博林君瑞！
地段评级：四星
提及沙井，人们固有印象就是农村、关外、蚝乡……
但随着新会展中心的破土动工，大空港、前海扩容、粤港澳大湾区等规划的不断落实，购房者对区域的价值也越来越有信心。
不仅如此，地铁11号线开通以来，沿线新盘如雨后春笋般入市，继而各大地产商再次抢驻沙井。
而唐商·前海双悦位于广深公路与上星南路交汇处，地处沙井新桥板块，距离地铁11号线马鞍山地铁站约2公里。
但就具体情况来说，目前前海双悦的周边环境不是很好，旁边有很多小产权农民房小工厂，环境比较杂乱。
不过，项目周边不少旧改都已经动工了，沙井海岸城已拆迁动工，万科星城建筑出地面三四层，博林君瑞已经开盘了。
沙井海岸城和万科星城作为两个比较大型的旧改，未来建设规模将达到约200万㎡。预计3-5年内，区域建筑基本成型，未来或聚集较高人气，形成一个较强的宜居商圈。
万科星城
沙井海岸城
总体而言，项目所处的沙井板块，笔者是一直非常看好的。
前海双悦总建面12.5万平米，销售透露：目前主推B座，卖了300套左右，100平米户型已经卖掉了！
户型评级：三星
唐商·前海双悦总占地约1.4万㎡，总建面约12.5万㎡，由A、B两座高约99米的双子塔构成
该项目于5.18日拿到新品预售许可证，备案楼栋是1栋A、B座，共备案1025套房源，其中103套商业产品，以及922套产业研发用房。
宝安的中粮创新公园、光明的中粮云景国际都是产业研发用房。而某些开发商会宣传为“公寓”产品卖。
据了解，产业研发用房只能以企业的名义购房。而据前海双悦销售透露，营销中心现场有办理注册公司的，2500元就可以搞定。
据销售透露，项目目前主推B座，只有两个户型55平米和100平米，四个角都是100平米户型，其他都是55平米户型，4.5米层高，毛坯交楼。
现场销售说，B座100平的已经卖完了，只剩下55平米户型。
然后，笔者去看了55平米样板房，就是一个大单间，4.5米层高，可以隔成两层，使用率还是挺高的。
另外，窗户比较窄，采光或许会受些影响，卫生间比较小，55平户型开间4米，不算太拥挤，具体的房间布局要看个人了。
前海双悦单价3万多，比沙井住宅低1万多，但要警惕！
价格评级：两星
产业研发用房在沙井还是比较少见的，目前只有前海双悦这一个。
而沙井目前住宅其实也挺少的，博林君瑞已经全部卖完了，其他香莎公馆、西荟城4期、华侨城四海云亭、拾悦城也只剩下些尾盘，均价在3.7万-4.8万/㎡之间浮动。
接下来，预计万科星城和京基御景珑庭会在今明两年内推出。
与前海双悦最近的有丽莎花都、棕榈堡二手房价格已达4.5万/㎡左右，而万科翡丽郡、西荟城、鸿荣源禧园，占据沙井更成熟的地段，价格则相对要贵一些。
当然了，唐商·前海双悦3万出头的价格，比沙井住宅单价整整低了1万多，但由于产品性质，不能和住宅产品相提并论。
距离地铁口较远，需步行30分钟左右，但周边商业体量丰富！
配套评级：四星
前海双悦距离地铁11号线马鞍山站直线距离约2公里，预计步行时间需要30分钟左右，不能算真正的地铁盘。
但11号线作为城市快线，在交通的便利性上毋庸置疑，从马鞍山站只需要13个站点，就可以直达福田中心区，大概用时40分钟左右。
而已经在建的地铁20号线，和地铁12号线，未来可以一定程度上缓解高峰期沙井去宝安老城区和南山科技园上班的压力。
商业方面：
前海双悦自身配套了2.5万㎡商业。
万科星城、沙井海岸城也在建设当中，博林君瑞商业应该最快开业。其中沙井海岸城集中式商业，或带动马鞍山片区形成新的商圈面貌。
休闲文化配套:
距离项目较近的有沙井市民广场，周边有沙井图书馆、新桥文化艺术中心，基本能满足社区居民休闲、文化等需求，另外位于中心路西侧有万丰公园和大钟山公园，内部设有小型足球场、绿道等。
医疗配套：
近年来宝安一直致力于医疗配套建设，就沙井区域而言，沙井人民医院、万丰医院，都有相对不错的医疗服务，另外在项目周边还有上星社康医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等。
持有的成本高，后期接盘难找，不太建议购入！
综合评级：1星
1）
项目虽然地处于沙井板块，坐拥各种规划利好，但是项目自身确属于产业研发用房，只能以企业的名义购买，后期的持有成本高。
最重要的未来出手问题，改善客肯定不会选择这种类型房产，因为持有成本太高，风险太大。而刚需客更不会买，刚需肯定会优选住宅。
2）
项目周边环境不好，工厂小产权房遍布，虽然有万科星城、沙井海岸城等大型旧改，但片区估计要成型，有足够多的人流，估计要等待3—5年。
3）
目前，购买产业研发用房，可能最吸引人的就是单价低，首付5成，户型的使用率高。但购买此类房产，购入后第三年要交房产税，每年千分之8.4。例如项目备案价约168万，一年至少支出1.4万元，租金会降低。
综合而言，对于刚需购房者来说，坚决不能购入前海双悦，请关注万科星城、华强城和沙井海岸城。对于投机客而言，也不太建议，这类“房产”以后会比较难出手。
注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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