随着731新政出台，深圳住宅市场逐渐收紧，可售公寓产品也随之进入存量状态，公寓未来究竟是更少还是买卖价值更低，各方众说纷纭。
一般而言，公寓由于没有学校名额、不通燃气，且产权多为40年等因素，是没有名额的购房者退而求其次的选择。相比较原关内成熟片区的公寓而言，龙岗、宝安、沙井等片区的公寓投机属性和租金又不是很理想，因此面对关外片区参差不齐的公寓产品，很多人都会有选择困难症。但关外产品的好处是，单纯想买来自住又没有名额的购房者可以多出一些低总价的选择。
龙岗“天空之城” 是无名额的好归宿吗？
2018-08-29
爱联地铁口四大盘 “公寓”出身成恒大短板?
3号线龙岗爱联站B出口的上盖物业恒大城市之光可以算得上“出身”比较好的公寓产品，同样也因为是公寓产品让很多人扼腕叹息。单看爱联地铁口就有四大盘云集，包括中粮祥云、华策中心里、名居广场和恒大城市之光，恒大城市之光是四大盘中在售产品没有住宅的项目，多少有些降低购房者对恒大的期待。
来到项目营销中心得知，项目一期仍旧剩余少量房源在卖，目前在卖的是二期，已于5月12日开盘。二期由于套数较多，加之新政之后大量改善客放弃公寓市场，目前项目所剩产品仍较多，销售表示，各个面积段和楼层都有较大选择空间。
恒大城市之光二期1672套办公房源位于1栋，40年产权，1栋分为1栋A座，1栋B座,1栋C座。备案的面积基本是70.89平方米，116.49平方米，37.06平方米等，备案价37705元/平方米，38155元/平方米等。主推建面约为35-91平办公产品，层高4.5米。备案价3.7万-4万，已于5月12日开盘，项目预计2021年5月底交楼，均价3.7万/平。
值得注意的是，项目1期带智能装修，2期并不是完全意义上的精装交楼，而是毛坯交楼后由第三方装修公司进行装修，需要另付装修费。
恒大城市之光之所以让很多有名额的购房者望而兴叹，很大原因在于其区位和交通在整个龙岗片区都具有一定的优势。
单凭大运新城的概念就给人很多遐想：东进战略核心，深圳发展第三极枢纽地位助力打造创新、产业、文化、共享、民生和生态“六大高地”，668米深港国际中心罗湖大运新城，保障产、教、商、居全面升级。此外，加之大运国际大学城，世界五大教育战略区之一，实力引进香港中文大学（深圳校区），深圳北理莫斯科大学等世界名校，接轨国际精英资产，可以预想到未来片区有机会晋升为醇熟人文住区。
再来看片区交通，项目位于3号线爱联站B出口，距离只有百米，加上后期商业会建风雨连廊接驳爱联站B出口，几乎可以做到小区和地铁的“无缝”衔接，未来，业主可以从爱联站出发，一站之后抵达大运站。
大运站是地铁14号线、地铁16号线和地铁3号线的换乘枢纽站。从大运站出发，乘坐地铁14号线快线可以高速抵达福田。转16号线一站路就到了世茂集团深港中心摩天大楼楼下。此外，项目联通龙岗大道、龙翔大道、如意路，爱南路等四大城市干道，水官、机荷高速等多条高速要道环绕，可快速抵达福田、罗湖，通达全市及周边区域。
销售介绍的一个细节让笔者被恒大圈粉：为了降低龙岗大道及地铁3号线的噪音影响，3栋办公产品和1栋商务公寓整体后移，离龙岗大道主干道约200米，将地下一层地上三层、体量约5.9万平方米的商业配套前置。如果恒大城市之光是住宅产品，笔者估计恒大城市之光会直接站上四大新盘中鄙视链的顶端。
当前成熟配套+未来“天空之城”
周边配套目前而言总体比较成熟，2公里范围内商业上有万科广场，沃尔玛山姆会员店，龙岗星河coco park、百安居、天虹商场、福润超市、顺电电器、国美电器、岁宝百货、世贸百货，还有家家乐生活超市。
周边学校有爱联小学、龙城小学、清林小学、龙城中学初中部:深圳外国语、龙城高中、龙岗区实验学校，爱联幼儿园，深圳实验星河时代幼儿园。医院包括龙岗中医院、龙岗区人民医院、龙岗区妇幼保健院。
此外还有大运公园、龙城公园、大运主场馆，游泳馆，龙岗三馆一城（公共艺术馆、青少年宫、科技馆、深圳书城）鹤湖新居、正中高尔夫球场等，文化休闲配套也还不错。
恒大城市之光自带59766平商业，共4层，地下1层，地上3层，规划建设情景式空中乐活街区。此外社区还包括470米长的空中跑道，420平的空中篮球场和成人儿童双标准空中泳池及box开放街区。整个项目的园林、泳池、运动场所等配套不同于一般项目置于地面，而是置于商业顶层，这种“空中之城”的感觉还是很令人期待的，先放效果图感受一下。
△天空之城露天泳池规划图
△天空之城环形跑道规划图
旧改云集片区房价破4赶5
恒大城市之光项目为恒大爱联旧改，此外片区也的确汇集了大量旧改，周边农民房较多。不过，置业顾问介绍，周边分布着爱联新屯村片区旧改、仁恒爱联石火片区项目、爱联旧村旧改等多个旧改项目，现周边农民房未来均会拆除，居住体验将得到很大提升。
随着旧改逐渐成型入市，周边新房二手住宅价格也稳定上涨。链家app显示，成交较活跃的星河时代、颐安都会中央二手均价在5.2万/平以上；周边新盘中粮祥云、名居广场住宅均价在4万.5万/平，对于没有名额的购房者来说，3.7万/平的均价，总价100多万共享4-5万/平住宅的配套还是很有吸引力的。
35-38㎡1室1厅，9梯26户，户型方正，小户型主客卫设计方便会客，1+1房空间可以被妥善利用。
51-59㎡2房2厅2卫，户型方正，中空挑高，餐客厅分明，空间合理；双卫设计，空间可以被妥善利用。
69-73㎡3房2厅2卫，层高4.5m，客厅挑高阔绰，3房+1储物房，空间实用率高。
91㎡4房2厅2卫，4房设计，餐客厅分明，舒适大度，客厅挑高4.5m，采光较好。
总体而言，恒大城市之光的区位和交通优势比较明显，周边配套较成熟，目前主要依靠星河cocopark，自身规划“天空之城”仍旧需要较长时间落地。
从买卖角度考虑，大运新城片区和旧改加码对未来价值有一定带动，但项目距离大学城有一段距离，未来租金应该不会超出预期。
此外户型灵活，赠送面积也较多，总价100多万的小户型价格低，但如果做成复式层高会略显压抑。另外则是公寓自身缺点，恒大城市之光部分楼层通燃气，产权只有40年，且拿地时间是2016年，无名额的购房者可以综合考虑自己需求进行选择。
注：楼盘卡片均为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。本信息采集于2018年8月28日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准；文中所涉及装修状况、标准以合同为准。