深圳湾从来不缺TOP级别资产，缺的是如《滕王阁序》中“襟三江而带五湖”那般可以代表区域价值的标杆。在深圳湾1号雄踞湾畔多年之后，瑞府随着华润春笋一同破土而出。春笋被冠以中国华润大厦之名，同样在深圳湾建起的瑞府，是否可以带领区域价值？以华润的实力与野心，不言而喻。
（华润瑞府效果图）
1.2亿顶奢公寓去化75% 瑞府开盘30分钟销售额近50亿
2019-02-22
半小时销售额近50亿，高层去化过半
今天早晨天色阴沉，瑞府在略显灰暗的天气下低调开盘，但是与开盘的低调不同的是，短短的30分钟瑞府销售就已近额近50个亿。对于很多普通人来说，可能还是从过早起床的麻木中清醒，而这场深圳顶奢公寓的资本游戏，就已经结束了。
本次共备案143套房，售出69套，还剩74套在售。值得注意的是550平的G户型只剩2套，总共8套G户型开盘就售出6套，去化75%。
瑞府作为商务公寓，在首付5成的限制前提下，加之每平2万块的装修费，整体价格是非常高昂的。也就说明，购置瑞府的杠杆很低，探长表示深圳土豪的消费能力真不是吹的。
10年深圳湾的耕耘，换来瑞府自成体系的配套
瑞府备案价出来后的那一刻，深圳楼市自媒体集体高潮。
在政府限价的大环境下，备案均价15.8万/平对于普通人来说似乎是一个难以想象的数字，价格上亿的商务公寓更是调动起人们的好奇心。随着各家媒体的报道与跟进，瑞府引以为傲的景观视野也被大众初见端倪。据说这个备案价对于华润来说不是很满意的，与之前预计的30万/平相比落差太大。深圳湾的顶奢公寓到底长什么样子，其实还是要眼见为实。所以探长带着满脑袋的问号，去了项目现场一探究竟。
瑞府的备案如下：
出地铁后，首先看到的是春笋与春茧。
春笋又名中国华润大厦，是今后华润集团总部的办公地址，与福田的平安金融中心、罗湖的京基100遥相呼应。天气好的时候，无论身处三栋建筑的哪一栋，用肉眼都可看到天际线另一端的其他两座。
（中国华润大厦实景）
或许对于未在春笋内办公的人来说，春笋第一感受并没有那么深，但是春茧体育场对于深圳市民来说，却是亲切的存在：无论是深圳承办的大型体育赛事、还是各路明星举办的演唱会，都会选择在春茧举行。甚至对于普通居民开放的健身运动场馆，价格与别处的也无出入。
（春茧体育场远景）
在现场有听到看房客诟病瑞府缺乏相对应的园林配套，其实不然，正对着瑞府的便是人才公园。作为深圳有名跑步打卡网红地，人才公园对得起它所处的区域：红树林与各种花卉构成了公园的园林体系，而晚上散在公园两翼的灯光秀已经成为了深圳湾的一张名片。
（人才公园夜景）
除过春笋与春茧，另一个让人无法忽视的便是深圳湾万象城。
不同于罗湖万象城，深圳湾万象城给人的第一感觉是小，体量上无法与另一家相较。不过既然在华润商业地产中被定为“万象城”系，深圳湾万象城在招商上还是很有讲究的。轻奢、高端餐饮以及相配套的生活服务，目标群体为悦府与瑞府的深圳湾万象城路线走的很清晰。
（深圳湾万象城实景）
撇开万象城不谈，距离瑞府不足1公里就是在整个深圳乃至华南都十分有名的海岸城商圈。超过150万平方米的商业配套在满足人们日程需求的同时，还可以作为周末休闲以及商务洽谈之选。
（海岸城商圈实景）
其实要说深圳湾最宝贵的资产，那便是周边由一栋栋摩天高楼汇聚而成的企业总部建筑群。对于顶奢公寓来说，唯有建在城市核心发展区域才会彰显出自身应有的价值。放眼深圳湾，后海总部基地名企云集，旁边正在开发建设的深圳湾总部基地更是被冠以“超级”二字。企业选址并不是随机的，影响选址决策最深的往往是“虹吸效应”，相信随着大湾区规划的进一步落实，会有更多的企业选择于此，深圳湾片区的价值会得到更进一步的体现。
（后海建筑群全景图）
瑞府顶奢背后的另一面
商务公寓与住宅明显的两处不同，是产权年限以及二手税率。对于深圳的商务公寓而言，在731之后还有一条5年内不得交易的限制条款。所以说瑞府在7-9年内仍仅适合自住，对于短线的买家来说唯恐避之不及。
先看看瑞府的具体户型：面积230平的两房朝北，250平的两房朝西，中区的340平的三房朝西南，400平的三房朝东南和东北，高区550平的四房朝东和朝北，580的四房朝全南。27楼起，至59楼。27层以下为新引进的五星级酒店。
（朝北的A户型，建面230平左右，集中在整栋楼的中区，未有自然景观）
（朝西的B户型，建面250平左右，可欣赏到部分景观）
（朝西南的C户型，建面340平左右，西南方向除了可以看奥自然景观，旁边的春检也尽收眼底）
（朝东南和东北的D&E户型，见面400平左右，因为朝向问题可能会受到部分光照影响）
（高区550平的四房朝东和朝北，580的四房朝全南，朝南的户型视野广阔）
就户型而言，未做到方正通透。较好的自然景观仅局限在建筑的南边与东边，朝北的户型与房间，不仅无法看到海景，还要担心夜间春笋造成的光污染。我们现场使用手机测距后发现，北边的楼体，距离春笋最近不到20米，如果玻璃较为通透的话，整体居住隐私性也会受到一定干扰。
无法绕开的深圳湾1号
谈到深圳湾的顶奢公寓，深圳湾1号总会是无法绕开的一个。瑞府未拿预售之前，作为“带头大哥”深圳湾1号可是独享了好几年大众的目光。
（深圳湾1号远景）
深圳湾1号与瑞府有很多不同点，深圳湾1号周边没有想春笋那样会造成视线干扰的建筑，而且它的户型更为丰富。在贝壳找房上可以看到，深圳湾一号的主力户型在300-600平之间，也有1000-2000的超大户型，同时也存在仅100多平的小户型单位。
但是这些小户型并不是如很多人所想的那样好上车，穿插在各楼层之间的小户型仅仅做了一房，而且都是与大户型一起捆绑销售——想进深圳湾1号的圈子并不是那么容易。
与1号相比，瑞府的优势在于：
1、瑞府作为新盘，税费相对较低，要知道现在顶奢公寓的二手税费往往都可以买一套刚改型住房；
2、技术发展是日新月异的，迟出生几年的瑞府享受到的是华润智慧生活的全部配套，与之相比1号的家居系统显得落后了许多；
3、户型差距较小，整体价格与1号相较还是具有一定竞争力。
人无完人，房子亦是如此。
通了燃气的瑞府给了人们一个明显的信号：好的房子，是要用来自住的。
但是瑞府是否真的是可以代表深圳湾的经典之作，还需要在新盘开盘的热度褪去之后，去经历市场持久的考验。
