近年来福田土地资源渐显匮乏，新房供应短缺，去年福田区全年仅拿到了3个居住类项目的预售许可证。到如今，城市更新成为了CBD扩容之困的重要途径。城中村在建的几个新楼盘，颇受关注。
再见沙嘴村！看海景综合体的整容之路
2018-07-26
早在2014年，上下沙片区的沙嘴绿景红树湾壹号已经得到批地，2015年项目一期建成，由于种种原因至今还未入市。但是，销售人员告诉我们，该盘预计今年下半年入市，它会给福田楼市带来怎样的活力呢？
（已经建好的一期）
项目名称：红树湾壹号/红树华府
开发商：深圳市绿景企业管理集团有限公司
物业公司：深圳市绿景物业管理有限公司
物业类型：住宅
产权年限：50年
容积率：8.59
规划户数：614
物业费用：3.8元/m²/月
车位情况：地下车位数1200
建筑类型：塔楼
占地面积：24,423㎡
建筑面积：218,687㎡
红树湾壹号是沙嘴村旧改项目，位于沙嘴路和金地一路交汇处，为福田区第一大的旧改片区——“大金沙片区”综合改造的一部分。大金沙片区包括四大城中村即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，三大工业区即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，旧住宅区包括金地花园等，更新面积庞大。
（项目所在大金沙片区，根据百度地图绘制）
与此同时，该片区已纳入“十三五”规划编制，市政府更是斥巨资，投入300亿全面升级大金沙片区，弥补了福田CBD“望海而不近海”的缺憾。未来十年，一座崭新的红树湾畔滨海“巨无霸”新城将呈现在世人面前。
但是由于旧改进程缓慢，未来城中村改造会带来带噪音和尘土污染。目前片区整体比较落后，居住人群杂乱，生活坏境较为拥挤，而红树湾壹号是集住宅、商业、办公等多功能为一体的综合性建筑，实力强大，建成后能改善周边的居住坏境，丰富下沙的商业配套。
（拥挤的城中村）
除此之外，项目南靠红树林保护区，生态环境优美，附近住户可以去运动遛弯儿；项目半径7公里范围内涵盖车公庙商圈和福田中心区两大商圈，上班族通勤方便，休闲娱乐去处多。
（红树湾沿岸）
区域评分：四颗星
理由：
虽然项目周边暂时无大型商超百货，且城中村旧改项目进程缓慢，未来会回来带噪音和尘土污染，但其处于城市中心繁华地段，自然环境以及金融等商务不断地刷新着人们对这一片土地的期望值。
（上下沙区位，根据百度地图绘制）
商业：
目前周边暂时无大型商超百货，距离刚开业的京基滨河时代广场大约1.5公里；但项目自带有3.5万平方米的佐邻商场，基本上能满足日常所需，再加上中洲湾待建的16万平方米的Shopping Mall和主题商业街区，变身为新的商业中心区令人期待。
（3.5万平方米的佐阾商场）
教育：
目前片区教育较弱，学校都属于福田区排位较为靠后的学校，有上沙小学、下沙小学，沙嘴沙尾对口的则是位于新洲的绿洲小学；片区内公立初中仅有上沙中学一所。小区配备2500平方米6班幼儿园及3班托儿所，加上金地旧改是大金沙片区已经启动的四大旧改中仅有的一个社区里面有规划学校的项目——一所70班九年制学校，未来片区教育资源、水平也会得到提升。
（自带的幼儿园）
医疗：
大金沙片区规划建设7个社区健康服务中心，项目附近也有深圳仁爱医院，居民看病也比较方便。
交通：
往北连接福强路和新洲三街，接福田CBD，往南连接福荣路和广深高速；距离地铁7号线沙尾站仅500余米，周边公交线路众多，交通通达度好，无论是开车出行还是搭乘公共交通都非常便利。
配套评分：四颗星
理由：
项目周边目前无大型商业中心，生活氛围不浓厚，但改造后商业繁华，能提升片区居民生活品质。虽然配套学校一般，但距离项目都在千米范围内，孩子步行上学无压力。项目处于市中心地段，交通轨道完善，居民出行选择良多。
C座为139平和167平的大户，3梯4户；
D座为83-87平小户型，3梯6户；
B座为200平以上的大户 ，2梯2户。
总户数：614套；车位：1200个；
地下四层车库中-4-3是业主固定车位，-2-1是商业车位。
项目容积率比较高，公共娱乐设施较少，但从电梯配比来看还算舒适，不拥挤；住高层看园林、海景视野景观好；业主固定车户基本上是一户一位，车位比较充足。
（宽敞的地下停车场）
户型说明：D座A户型 87㎡ 3房2厅1卫
户型解密：
房子南北通透，格局方正，动静分离，带入户花园和双阳台。主卧可看花园，中高层视野较为开阔。但客厅及两次卧朝北稍偏东，阳光直射少，未来可能受北面旧改噪音影响。
户型说明：D座B户型 83㎡ 3房2厅1卫
户型解密：
活动区与休息区动静分离，其中客厅及两卧室朝南，近看园林，远观海景，视野开阔，而厨房朝北，通风采光稍弱。未来南面的农民房旧改后，可能会影响卧室的视野和景观。
户型说明：C座A/D户型 167㎡ 5房2厅2卫
户型解密：
房子南北通透，带有双景观阳台。朝南的卧室可看海景，朝北的卧室可远眺高尔夫景观，以及未来的中央公园。但未来南面的农民房旧改和北面的金地工业区旧改后，会使原有的视野和景观受到影响。
产品评分：三颗星
理由：
户型方正，南北通透，带有入户花园和双阳台，能享受“昼可观海景，夜可赏星月”的生活。上班不用挤电梯，下班回来也不用徘徊找车位，整体而言较为舒适。但若干年后，周边旧改的建成会对原有的视野和景观产生一定的影响，改造过程中也会产生噪音和粉尘的影响。
放眼上下沙片区，目前即将发售的其它项目还有中洲湾。虽然目前中洲湾是大金沙片区体量最多的综合体，但红树湾壹号自带幼儿园，并靠近金地旧改项目，周边有更多的学校和商业。现场销售员告诉我们，参考周边二手房价格，红树湾壹号预计均价为10万+。根据链家网上地图找房，周边二手房价在6.5万/平方米左右，但是这些小区楼龄多为15-19年，建成时间长。
价格评分：四颗星
理由：
周边二手房楼龄较老，再加上项目靠近金地旧改项目，教育资源更多，社区配套丰富，红树湾壹号的价格自然也不会低。
综合评定：四颗星
理由：
总体而言，项目地处城中村，生活环境相对狭窄和拥挤，周边学校在福田教育领域相对比较普通。但项目附近轨道交通完善，靠近深圳CBD和车公庙，可享受片区现有配套，景观资源和休闲配套较为丰富。除此之外，大金沙改造片区是福田十三五规划重点工程，建成后能提升上下沙的“颜值”，乃至成为福田的“门面担当”，发展潜力较大。
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