2018年对于康达尔来说，是有故事的一年。跟京基的纠纷来回打了几个回合，目前被京基全面掌控。在双方利益抢夺站的过程中，康达尔山海上城二期入市。颇具戏剧性的是，二期中有65套房源由于跟中粮集团的纠纷被查封。
撇开故事的背景不说，康达尔山海上城二期自身是一个亮点十足的楼盘。综合体项目、户型好、生态资源佳，最重要的是它的价格基本和一起持平，十分撩人。但对于买卖而言，该楼盘又十分尴尬，距离地铁远是硬伤，周边都是工业区也为潜力大打折扣。究竟这个有故事的楼盘到底长什么样？一起看看。
有故事的山海上城：一二手房倒挂，但硬伤颇多
2018-09-13
西乡综合体大盘，优缺点都hin明显
康达尔山海上城二期位于深圳前海宝安大道铁仔山公园南门，距离地铁1号线固戍站1.1公里。项目总占地面积约30万平方米， 总建筑面积约70万平方米。整体分为四期开发，有住宅、商业、公寓、酒店等业态。项目配套双幼儿园，九年一贯制公立教育——华中师范大学宝安附属学校是该盘的亮点。
目前，山海上城二期在推售的为3、5栋新品，主力产品为建面约88-111平方米的住宅，均价约60000元/平方米。本次共推售640套房源，总的车位数为1750。容积率为4.6，绿化率为30%。物业公司是深圳市万科物业服务有限公司。
教育和休闲配套是山海上城二期的主要卖点。教育方面，项目自带九年制学校--华中师范大学宝安附属学校。建学规模为48班，其中小学36班、初中12班。华中师范大学教育集团目前在深圳已经开学的学校有两家，分别为华中师范大学附属龙园学校和华中师范大学龙岗附属中学，教学质量和师资水平均被家长和市场所认可。目前，西乡片区教育资源紧缺，华中师范大学宝安附属学校的入驻能改变这一现状。可以预见的是，正因为它是片区少有的硬实力强的学校，未来它对山海上城二期的作用将会越来越明显。
项目在儿童游乐设施方面的投入可以说很走心了。儿童公园总体规划设计分为蓝色梦幻广场、多彩欢乐世界、休闲体验式庄园三大功能分区。生态方面，楼盘自带约3万平方米的城市绿廊，另外周边还有铁仔山公园、碧海湾高尔夫公园、西湾红树林公园等。
山海上城二期周边的大型商场有壹方城、海雅缤纷城、西乡天虹等，但距离项目直线距离较远，日常购物需求只能靠自身配套商业和周边零散的小型超市。
一二手价格倒挂，65套房被查封
今年年初，山海上城二期在售65套房源曾被司法查封，起因是开发商康达尔与中粮集团的法律纠纷，法院查封、扣押冻结康达尔公司价值 5.18亿元财产，冻结期间为12个月。笔者查阅规土委发现，当前这些房源，依旧处于查封状态。但查封房源位于1栋，本次推售的产品为3栋和5栋。但笔者还是要提醒购房者，购房前务必查清房源信息，以免入坑。
从区域规划来看，项目自身四面被公园绿地围绕。整体区域由绿地和比较老旧的住宅、工业用地组成。周边环境整体提升依赖旧改，短期内变化有限。西北方向现状为密集民房区，目前暂时没有城市更新规划。东南方向现状为工业区，其中奋成工业区、方大工业区、骏业工业区已经纳入城市更新计划（工业改新型产业）。
链家网数据显示，山海上城二期周边二手房单价均已经超过6万/平方米，目前该楼盘一期二手房均价为5.8万/平方米，在售产品均价6万/平方米。一二手房价格倒挂，对于税费更低的新房而言，价格上有明显的优势。
真·阳光房，户型亮点颇多
山海上城二期的户型面积段属于主流刚需户型，每个房间的采光都很好，基本上能满足日常采光的需求。项目自带的绿化长廊给景观增加了不少分。在建的楼栋多多少少会阻挡到视野，但该楼盘楼间距较高，影响不大。总体而言，户型亮点颇多。
建面约88平方米的2室2厅2卫
主卧带卫生间和阳台，形成独立的空间。客厅空间较大，整个房间可以改成小三房格局。
建面约89平方米的2室2厅2卫
此户型亮点是采光，基本上各个房间采光性能都很好，也可以改造成小三房结构。客厅餐厅三面采光，主卧独卫270度开窗。
厨房为独立厨房明窗设计，但厨房户型不方正，体验感不加。双明卫设计，干湿分区。
建面约111平方米的3室2厅2卫
客厅4米，外接大阳台，可以看到铁仔山公园。主卧带独立卫生间和衣帽间，成一个独立的系统。采光通透，各功能区分工明确，书房设计深得笔者的心~！
综合来看，项目的亮点为自身配套齐全并具铁仔山公园生态景观。背靠铁仔山公园，生态优势明显；体量大，具办公、商业、学校等自身配套，是西乡的另外一个标杆性的综合体项目。
不过，目前周边配套不齐全，无法满足业主生活需求；仅有多路公交经过，距离地铁站距离远，出行不方便。
项目适合刚需自住，但买卖的话暂时看不到有刚性兑付的利好。从自住属性看，山海上城为西乡大型生态综合体项目，自身配套齐全。另一方面，项目背靠山体，地理位置佳。客源主要来自南山及宝安白领，片区生活配套尚未完善，未能满足业主需求。由于项目为片区内大型生态综合体项目，自带配套完善，预计后期将具一定潜力，建议自住为主，观望中长期成长。
注：
楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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