下午四点半，笔者拨通一楼盘展示中心电话，被告知——看房请赶早，没什么事售楼处5点收拾收拾就闭门谢客了。这冷淡的行情，也不尽是坏消息，至少小哥哥可以提早下班约会去。
这个“佛系”的楼盘就是位于南山科技园南区的阳光粤海花园，俯瞰深大，远眺深圳湾。早在2016年年底，项目已开放展示中心与样板间供回迁户参观，目前也已基本建成，就是迟迟不卖。为什么？
十年熬到10万+，深大旁千万级“上车”盘预年底入市
2018-08-15
十年坎坷旧改路，深大旁崛起新楼
阳光粤海花园前身是粤海门村，属城中村拆迁改造项目，由深圳市阳光华艺房地产有限公司与深圳市南岗实业股份有限公司共同开发。
早在2007年，粤海门村便被列入《南山区2007年度旧改项目前期规划计划》。2010年，南山区旧城重建局公示旧改方案，并于次年获得深圳市规划和国土资源委员会批复。
在深圳做旧改，不发挥愚公移山的精神，都难成气候。
截至2013年年底，粤海门村旧改项目签订房屋拆迁安置补偿协议的业主达98%，其余业主因赔偿标准未谈拢，谈判陷入僵局。
旧改造富之路，表面是鲜花，背后是烈火。2014年春节，业主与开发商的矛盾激化至顶点。
来自晶报的报道显示，春节假期，粤海门村7栋住宅楼被“突然拆毁”，“漫天的灰尘中，整座楼房歪倒在地，轰鸣的挖掘机将轮廓尚在的楼体捣成碎砖烂瓦。”受害者不仅仅是未签约业主，4名拆迁方人员因租户反抗时点燃汽油而被烧伤。
△粤海门村拆除现场（来源：晶报）
2014年12月15日，阳光粤海花园基坑支护、土石方及桩基础工程开工。在机器的轰鸣声中，深大学子见证了粤海门村旧宅倒下，阳光粤海花园新楼崛起。
十年熬到10万+，或年底现楼入市
十年荏苒，又见新楼迎故人。
阳光粤海花园位于南山区科技南一路与白石路交汇处西北侧，紧临深圳大学。项目属科技园南区，靠近后海、深圳湾，区位优越。
交通方面。首先，阳光粤海花园与1号线深大站C出口步行距离约500米；其次，项目与2号线科苑站步行距离约900米；再次，设于白石路与科苑南路交叉路口处的深大东站，将由9号线延长线与13号线形成“T”字形换乘站。全部建成通车后，阳光粤海花园将坐拥1、2、9、13号线4条地铁线，轨道交通极为便利。
△9号线西延线站点图
教育方面。项目自带一所建筑面积约2000平方米的幼儿园，建成后移交由政府运营。幼儿园位于小区正中央，小朋友上下学非常方便。
阳光粤海花园规划学校为学府小学、学府中学。2017年6月，南山区第二外国语学校集团正式挂牌成立，由南山第二外国语学校、学府中学、学府小学海文部与海珠部、筹建中的海岸小学组成，分别更名为南二外海德学校、南二外学府中学、南二外学府第一小学、南二外学府第二小学与南二外海岸小学（筹建）。教育实力强劲。
商业方面。阳光粤海花园自带9000平社区商业，可基本满足业主生活需求。项目距离南山大型商圈海岸城购物中心步行距离约2.4公里，骑个共享单车轻松去浪。再远一点可以去到茂业百货、海雅百货等。9号线延长线建成运营后，4个站就到欢乐海岸，吃喝玩乐一应俱全。
△住宅底商
好配套，产品却不尽如人意了。
阳光粤海花园占地面积约3万平方米，总建筑面积约20万平方米，包括7栋住宅（约10万平方米）、1栋商务公寓（约4万平方米）、1栋写字楼+酒店（约4.5万平方米）、0.9万平方米商业、0.2万平方米幼儿园。
受旧改、超高层等因素影响，项目容积率约6.5，密度较大，楼宇之间可对视。一网友评价称，“旧改回迁项目，高容积率难以避免，就是一个上车盘。” emmm……这可是千万级别的“上车”盘。
2016年年底，项目开放展示中心与样板间，供回迁户参观选房。据了解，住宅主推户型为75-245平方米，但回迁户优先选房，小户型基本一抢而空，可售住宅为157平方米4房以上户型，“上车”门槛一点都不低。
据了解，阳光粤海花园将于年底现楼销售，具体开盘时间仍未知，最快年底入伙。
价格可参考周边。深圳链家统计数据显示，目前科技园片区在售二手房均价约8.1万/平方米。科技园南区不少二手楼盘均价已经去到10万+，如中信海阔天空（10.0万/平方米）、阳光带海滨城一期（10.2万/平方米）、海怡东方花园（11.2万/平方米）等。
来看看这个地段的“麻麻地”产品。
阳光粤海花园推售产品含一栋商务公寓2F。项目本身属旧改，再加上又是超高层，楼宇之间较为密集，得房率并不高。公寓产品更是如此，86平方米只有两个房间。
公寓6梯19户，将推出两种户型——42-44平方米1房1厅1卫、86平方米2房2厅2卫，带装修交房。虽然用地性质是商务公寓，但据展示中心销售介绍，阳光粤海花园的公寓产权70年，首付5成，不能使用燃气。
42-44平方米1房1厅1卫
一个大开间，居家体验较差，适合单身人士或情侣居住。
86平方米2房2厅2卫
公寓产品86平方米做2房2卫，实用率真的很低。不过销售透露，开发商已经把靠近入户门处的房间和卫生间打通重新做隔断，改成两个房间。但是，改后的房间平均面积不足9平方米，开间2.5米左右，仍略显局促。厨房只能使用电磁炉，不可见明火。客厅开间3.2米，带阳台，采光不错。
| 住宅
阳光粤海花园含7栋住宅，分别是2A、2B、2C、2D、2E、2G和2H，其中2D与2E为回迁房，其余5栋可售。住宅可售产品都是大户型，门槛较高。项目将推出157-245平方米4-5房，2A、2B与2C是2梯2户，2G与2H是3梯3户。住宅毛坯交楼。
235-245平方米5房2厅3卫
大面积、大尺度，但格局略显尴尬。3个套房，朝东南看花园。主卧面积超过50平方米，开间达6.7米，通透自然，但书房、衣帽间、卫生间和卧室的衔接区域有一定的空间浪费。3个套房3个卫生间，没有公卫，小房间在餐厅旁边，位置比较尴尬，用作卧室不太合适，可调整成书房或改作别用。
△B户型，212平方米4房2厅3卫
157平方米4房2厅3卫
朝东偏北，看马路。户型方正，双套房设计，基本实现动静分区。厅出阳台，客厅开间4.5米，阳台宽2.2米，餐厅客厅相同，尺度大，采光好。不足的是，其中一个套房挨着入户门，私密性较差。
△G2户型，165-168平方米4房2厅3卫
进是深圳湾超总，退有高新产业园，坐拥4条地铁、3大商圈、1个教育集团，可谓好配套，开发商却交出这么一份差强人意的作品，着实令人惋惜。购房者买不买单，开盘即见分晓。
注：楼盘卡片为实景图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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