华润城旁长出新的天际线，19年南山首个旧改开始启动

想要快速了解一座城市的发展变化，只要去看看这座城市能用多久将一片村落荒地转变为城市新的发展引擎就可以。

深圳的南山科技园就是如此。

深圳能在跻身一线，与北上广并席，高新科技与互联网立下了汗马功劳。而伴随着相关产业每年涌入深圳的近60万青年劳动力，也铸就了这座城市夯实的发展前景与房价基础。

笔者5年前第一次来到深圳时，科技园内还是一片片的工地与少许未封顶的楼宇。短短2-3年间，这里竟然成长为中国互联网发展的重要一极，穿过腾讯、百度、大疆、中兴等大楼之间，仿佛是来到了北京中关村。

（科技园平面规划图）

不断涌入的人才，密集的楼宇，一同构筑起来了深南大道大冲段的城市景观。无论是道路一侧如联想创维那样风格迥然的总部基地，还是另一侧展现出深圳发展活力的华润建筑群，抑或是已成为网红打卡地的万象天地；一条道路串联起的是深圳40年发展变迁留下的成果结晶。

（科技园大冲片区地图）

（深南大道的两侧：图一万象天地高街，图二华润城，图三华润置地建筑群，图四TCL）

雨后春笋般向上生长的写字楼、城市新中心的不断熟成、被重新定义的天际线都在赋能着这片区域，同时也拉动着片区内房价的上涨。去年华润城三期的余温还未完全散去，19年南山旧改规划就落在高新园的核心区域内：南山区城市更新局发布关于粤海街道莱英花园城市更新项目的专规草案。大冲华润城内仅存的一块未被开发的土地上，未来将生长出崭新的天际线。

城市森林里仅存的一块自留地

本次旧改相关规划涉及的小区是莱茵花园。莱英花园更新项目于2018年12月纳入南山区城市更新第八批计划，申报主体为粤海街道办。该项目或将成为南山仅继鹤塘小区后完成立项开发的旧住宅改造项目。目前，仍处于专规申报审批阶段，后续还需完成拆迁补偿工作即可动工开发。

值得注意的是，该项目属于旧住宅改造项目，且紧邻“网红盘”华润城，未来可坐享其成熟教育和高端商业等配套资源。

（莱茵花园周边项目分布）

莱茵花园小区内共有6栋8层的住宅楼，楼龄已有20年之余。放眼整个华润城旧改范围内来看，莱茵花园显得格外“扎眼”，毕竟随着大冲片区整体升级，整个区域内建筑高度与质感不断迭代，改造矮破旧的莱茵花园也被提上日程。

（莱茵花园实景）

17年7月28日，小区内全部的269户业主均已签署了《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书（试行）》，对莱英花园小区纳入莱英花园城市更新单元申报深圳市城市更新单元计划进行确认。18与19新年交汇之际，南山区城市更新局发布相关旧改规划草案。

项目用地面积11488㎡，拆除用地面积11488㎡，开发建设用地面积8488㎡，规划容积为73738㎡，容积率为8.7。通过容积率可以看出，原本低矮的旧房子将拔地而起，重建超高层住宅。

其中，住宅50928㎡（含人才住房和保障性住房10186㎡），商业、办公10000㎡（含商业文化设施不低于500㎡），商务公寓10000㎡（含人才公寓2000㎡），公共配套设施2810㎡。

该项目共分为AB两座超高层住宅楼。A座共50层，包含商业、公寓、住宅功能；B座45层，包含商业、公寓、保障房功能；另外，AB两座互相连通，且规划有商务公寓及商业配套。位于粤海街道高新技术产业园区中心位置，紧临华润城，东靠沙河西路，西及南边为科技园， 北邻金铜路，距离地铁1号线高新园站700米左右（根据百度地图测量）。

（莱茵花园附近交通路线图）

值得说一说的是莱茵花园旁边与其同名的莱茵路，作为周边居民走了25年的一条老路，社区为其挂了路牌，但是在法定图则和规划中竟然“查无此路”。目前该道路已被封闭，未来是否会开通仍待观察。

赢在“起跑线”上的小区

莱茵花园虽然楼龄较长、内部环境一般，但是凭借地段优势的天然加成，也做到了瑕不掩瑜。小区周边中高端住宅环绕：有满足改善型用户需求的红树别院、华润城，也有刚需改善型的英伦名苑，同时大冲村的回迁房小区大冲城市花园也在可挂牌出售，并且拥有目前深圳面积TOP3的购物商圈——万象天地，整体居住环境优秀。

（英伦名苑实景）

（红树别院实景）

（华润城&万象天地航拍）

同时小区1公里生活辐射圈内还拥有南山实验学校与大冲分校，居住在此的居民不光可以享受到周边旧改带来的生活便利，同时也可享受到南外的教育红利。

（南山实验&大冲分校实景）

值得注意的是在这一片繁华之中，大冲村的祠堂与古庙显得格外瞩目。能在牵动全城目光的华润旧改中保留下来祖祠堂，也是大冲人胜利。

（大冲村祖祠堂）

区域价值凸显，未来可期

总体而言，莱英花园更新项目地处南山高新技术产业园区核心位置，临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市主干道，靠近地铁1号线高新园站，交通通透性高，自驾、公交出行十分便捷；且周边聚集着大量的高新技术企业和人才，租售需求旺盛；生活配套方面主要依托华润城大型综合体项目、南外九年制学校、幼儿园等利好配套，生活便利，配套完善。

而根据贝壳找房官方数据可以看出，该区域内二手住宅价格相对较高，去年9月开盘的华润城三期虽然备案均价仅为85500元/㎡，但是开盘当天便出现了一二手倒挂情况。就目前而言莱茵花园旧改方案进度仍在初步阶段，距离项目动工甚至是项目取得预售还有一定时间，随着城市不断发展，相信莱茵花园将于周边项目一起互相影响，共同推升区域价值。

（贝壳找房相关小区价格）

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内容编辑：李康

视觉设计：陈睿

内容出品：新房内容运营部