罗湖“金三角”核心产品，兆鑫·汇金广场潜力实探

头图图片为效果图

深圳楼市有些热闹，新房热卖下，大宗交易暗流涌动。以往整售项目多为公寓或商办产品，而这次是住宅，宝能城花园56套住宅以4.21亿的价格被打包。消息一出，给人的第一感觉是，深圳可售新房越来越少了，尤其是住宅。

因而在楼市严控的大环境下，购房者不得不把目光聚焦到“非住宅”，尤其是商务公寓、商业、商办性质等不限购的产品上。罗湖的兆鑫·汇金广场便是其中之一。

兆鑫汇金广场沙盘实拍图

兆鑫·汇金广场是罗湖的城市更新项目，于2017年12月14日取得预售，土地用途为商业用地，房屋用途为办公。兆鑫地产将其打造成带装修的Loft商务空间，可返租3年，在售均价约8.8万/平。

诸如兆鑫·汇金广场这类产品，目前在深圳市场上有很多。那这种办公产品的房子能买吗？今天笔者就从兆鑫汇金广场这个项目一探究竟，供购房者参考。

规土委网站预售信息

罗湖“金三角”初次旧改项目

笔者在兆鑫·汇金广场营销中心了解到，来看项目的购房者主要是以非自住为主。而汇金广场项目明显的优势，是地段。

兆鑫•汇金广场项目位于东门、蔡屋围、人民南三大商圈的衔接点，被称为罗湖的“金三角”地带。兆鑫•汇金广场项目原为深圳酒店区域城市更新单元。据了解，深圳酒店楼体已有30多年的历史，从2012年列入旧改计划，期间经过多次讨论和范围调整，5年后更新项目终于拔地而出。兆鑫•汇金广场项目在2017年底落地开售，是罗湖“金三角”片区初次旧改完成的项目。

兆鑫汇金广场对面街景实拍图

城市更新是罗湖新房供应的主要方式，据官方统计，目前罗湖全区受理城市更新项目43个，目前在建项目超过20个，规划建筑面积400.76万平方米，产业面积300多万平方米。其中，“金三角”目前规划包括在建的有5大项目，两个规划超200万建面。

品牌开发商纷纷抢滩，在此开发建设，包括京基的蔡屋围统筹更新、华润的湖贝旧改、大中华的世贸中心、兆鑫的汇金广场以及友谊城。令人期待的830米的湖贝塔就在附近，未来这个片区的发展空间较大。

数据来源：罗湖城市更新网公示信息

该片区旧改是罗湖城市更新的重头戏，但由于城市更新总体难度系数大，各大旧改项目始终进展缓慢。虽然兆鑫•汇金广场率先完成更新改造，但片区内的其他旧改项目，以及区域城市更新规划，还需要漫长的等待过程。因此，对于汇金广场而言，如果非自住，要做好长线准备。

目前罗湖的在售新房很少，从2017年至今罗湖共有5个新房项目取得预售，除了向西雍睦豪庭是少见一个住宅产品，其他均为商务公寓、商业、商办项目，而向西雍睦豪庭目前已经全部售罄，招商中环仅剩极少量尾盘。如今罗湖的在售新房中，兆鑫·汇金广场是体量较大的办公产品项目。

兆鑫·汇金广场项目更新单元用地面积约2.8万平方米，计容积率总建筑面积为22.2万平方米，其中其中办公约13万平米，商业约4.7万平米（地下约2.52万平地下商业不计容），商务公寓约5.2万平米，公共配套约6900平米。

项目分三部分开发：一号地块拟建特色产业用房，二号地块拟建总部办公大楼，三号地块拟建创享智慧空间。规划为多元都会综合体，打造集高端办公、特色商业、商务公寓、公共交通等多元功能为一体的城市综合体。这也是继京基100后，罗湖“金三角”区域内的又一大型商业综合体。

兆鑫·汇金广场地块规划示意图

兆鑫·汇金广场项目周边繁华的配套，即是它的优势，也是痛点。首先，项目附近集中了多个购物中心，比如万象城、金光华广场和茂业百货等商圈云集，距离罗湖罗湖小学和南湖小学直线距离500米，且距离深圳市人民医院第一门诊部直线距离仅约100米。

其次，项目所在区域有1、2、3和9号线交汇，1.5公里范围内分布了8个地铁站点，轨道交通非常发达，而且距离深圳火车站和罗湖口岸都近。

兆鑫·汇金广场配套交通图

也正是因为置身于繁华配套当中，兆鑫·汇金广场周边环境异常吵闹、杂乱。人车混杂，人流密集、道路交通经常拥堵，开车出行不甚便利。在罗湖许多已老旧的小区印衬下，项目整个“段位”感觉非常接地气，与其高大上的定位不太相符。

兆鑫·汇金广场周边实景图

37平Loft两房受欢迎，空间紧凑实用

兆鑫·汇金广场首先入市的是03-01地块，属于整个更新单元的一期。地处深南东路以南，东起南湖路时钟广场，西至人民南路，南临天安国际大厦和兴业大厦。塔楼高度约150米，产品主要为37-70㎡SOHO商务空间。

兆鑫·汇金广场现场实拍图

兆鑫汇金广场1栋，于2017年12月14日已拿到预售许可证，共备案541套办公产品，均价约8.8万元/㎡，产权40年。项目在售的1栋办公产品，总共33层，层高4.5米， 2018年1月已封顶，预计2019年11月交楼。

就户型而言，兆鑫·汇金广场的产品到底长什么样？ 笔者在项目现场了解到，兆鑫·汇金广场户型由设计大师梁志天团队打造。样板房均为精装Loft户型，大面积临街落地窗，采光非常好，可以看到周边街道风情，视野较好，但没有阳台、未通燃气。

兆鑫·汇金广场平面户型图

项目为4梯21户，其中37㎡的户型是样板房中的最小户型。37平米的loft做成了两房，一楼是客厅和卫生间，二楼有一间榻榻米卧室，另外一间可做小书房。

70㎡的户型是居住性较好的户型，一楼除了客厅和卫生间，还有开放式厨房，二楼两间卧室，再加一个小空间，可做办公或攀谈的茶水间。但总体而言，房间高度还是略显压抑，但时尚感较强。

兆鑫·汇金广场样板间

相比之下，37㎡的户型更受欢迎。现场看房客牛先生表示，楼盘的位置在老街地铁口C出口，出行购物非常的方便，房子设计风格都是很不错的，我比较感兴趣的是37㎡户型，因为自己是买来非自住的，就是价格稍微高了一些。

与牛先生一样，关注兆鑫·汇金广场项目的很多购房者，大多是用来非自住的，因此低总价的小户型更受欢迎。

据现场职业顾问介绍，样板房并非交楼标准，客户买到房子只是4.5米层高不同面积的房间，装修费需另外加收，但费用价格较低，要另外委托装修公司来完成。

兆鑫·汇金广场在售均价约8.8万/平，单价区间为7.95-9.99万元/㎡，总价区间为293.5-1811.5万元。由于周边没有新房在售，无可比性。但目前项目周边二手住宅均价在6-7万/平之间。

兆鑫·汇金广场项目施工进度

兆鑫·汇金广场的配套为它加分，除了配套之外，它还有一大卖点，带租约。虽有三年返租计划，但返租很低，5%返租收益率，整体算下来，实际购房成本并不高。

从价格来看，兆鑫·汇金广场面积段36.93-40㎡的产品，一共338套，均价为8.6万/㎡，价格区间在294-377万/套；面积43.56㎡的产品，一共26套，均价在8.9万/㎡，总价区间在369-419万/套；面积段为59.62-69.84㎡产品，一共174套，均价在9.2万/㎡，总价区间在490-697万/套。

由于兆鑫·汇金广场是办公产品并非住宅，很多购房者认为，这个价格相对较高。随着深圳市场上的住宅产品越来越少，像兆鑫·汇金广场这类产品越来越多，但购买此类办公产品，有好处也有弊端。

优点是：不限购、无需名额，面积小、总价低，位处核心地段。

劣势为：首付5成、贷款20年、按商业贷款利率上浮，而且转手税费较高。

另外，兆鑫·汇金广场是万科物业，管理费6.98元/平/月，水电均为商业标准。

总体而言，购买这类产品，风险较大，适合非自住而非第一次置业者。兆鑫·汇金广场是罗湖所剩无几的在售新房之一，地段价值高，周边配套完善，片区未来潜力尚可，客户群体多为非自住人群

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