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2.8万/平起，坪山在给今年刚需上车机会2.8
2018-07-26
前不久，有个置业者在后台问：呆呆，我想60万首付买大亚湾，然后把房子出租，再在市区租房上班，这样可以吗？
呆呆第一反应是笑了，大亚湾的房子出租，怎么想的？买大亚湾，如果不住，基本就要做空置几年的打算。
第二反应是，60万首付，就不能在深圳找个小点、破点的房子？深圳的特点就是，虽然二手房自住房单价到了20-30万/平方米，但是便宜的房子一样大把。例如罗湖，不嫌弃房子破旧，3万多的旧房子不少。不过呢，现在的年轻人，真的都是喜新厌旧类型，很多90后，基本都不愿意看二手旧房。这种喜欢新房的心理，其实呆呆也有，如果呆呆现在才毕业两年，会不会买二手老破小真的不好说，毕竟90后的心理我猜不透。
卧室样板间
厨房样板间
不过，昨天（4月17日）去看了刚拿到预售许可证的坪山新区新盘泰富华·悦都会，看的时候，一直都在感慨他们的价格，回来在横坪路上又看到坪山几个将售楼盘的广告牌，都是3万元/平方米，忽然觉得，其实这个区域的新盘，应该能成为年轻人的购买能力和喜好结合的房子。新房+总价低+未来有地铁快线。现在的坪山新区在为刚需买房提供了一个非常棒的上车机会，例如泰富华·悦都会，总价2.8万/平起，总价才210多万，就算加上每平2500元的装修费，首付70多万就可以得到一个约75平米的2+1（大庭院阳台）空间。
坪山新区的新，是刚需喜欢的
从水官高速转横坪公路，一开上坪山大道，就是坪山新区的范围。一眼看去，基本都是新楼，这是一个崭新规划的区域，片区内比较纯粹，最重要是视野开阔，京基、力高、龙光的项目都在坪山大道两旁，继续往前，就会看到坪山新区的商务区，这是未来的中小企业总部基地，未来这里也是14号线的地铁口。
现场拍下的项目区域图
再往前走，右转就到了泰富华·悦都会，一下车，就看到对面是心海城，坪山地理盲呆呆看到这个盘很是感慨了下，这个盘前年也是3万/平左右的价格开盘被抢，但是这个价格距离今天已经过去了两年。流光容易把人抛，两个楼盘彼此相视，不知道哪个更应该伤感。
泰富华·悦都会的隔壁，是金地的一个盘，靠近坪山新区体育中心。前面呆呆提到的中小企业总部基地，目前这个小区域写字楼已经颇有规模的，就是写字楼都太相似，不仔细找，根本分不清，只有潮商大厦已经挂牌，泰禾的中央广场是未来带有商业配套的，也可以成为泰富华·悦都会的商业配套。可以说，就配套来说，未来这里商业、办公、生活、教育都有去处，而且教育是中山小学、坪山外国语学校、坪山中学等，此外，项目自身也带有3.5万平的商业，位于项目的1-4楼，住宅从6楼开始，5楼是架空层花园。项目退红线很远，所以留了一个很大的广场出来，这个倒是不多见。
14、16号快线+南坪三期，坪山交通的关键线
现在坪山看盘，售楼员关于交通，首要介绍的就是刚刚动工的14号线快线，起点福田，终点坪山。事实也是，深圳的卫星城市虽然可以自成一体，但是和市区的交通连接还是十分关键的。
这两年，深圳的地产观察者经常在谈的一个问题就是，深圳房价越来越高，临深会被深圳的刚需攻占，事实也是，大批刚需被赶出深圳，到临深置业。这里面有一个要面临的大问题也是交通问题。如文章开头的问题：在大亚湾置业，市区上班，基本是不可能的。但是如果在坪山居住，在市区上班就能成为常态，当14号线开通后。
和惠州、东莞接驳的城际交通说起来容易做起来难，但是深圳的轨道规划一直是有条不紊的进行着，今年年初动工的14号线，在坪山中心区，和泰富华·悦都会未来相关的是沙湖站。呆呆找到刚出炉的地铁站点的地图，沙湖站就在距离泰富华·悦都会约一公里的地方，另外，据销售员介绍，未来16号线也在附近有站点，距离900米。虽然都不是5分钟距离，但是一般来说，1公里的地铁距离是可以被接受的。
14号线地铁路线图
16号线地铁交通路线图
从泰富华·悦都会现在去市区，开车都是从横坪公路转到水官高速，上到水官高速需要20多分钟，但是未来南坪三期开通后，到水官高速只需要10来分钟。最快的是到盐田，走在建设的坪盐通道或者东部过境通道，可以迅速抵达盐田。
上面的交通里，呆呆最关心的是14号线，这条线和11号线一样，是地铁快线，未来从沙湖站到福田才40分钟，完全在1小时通勤圈内，基于11号线对沙井片区楼市的拉动作用，呆呆觉得14号线也是值得期待下的，连接坪山新区的沙湖站也变得十分有意义，当然，是否真的有用，大概只能等到2022年开通试运营后。
户型和价格才是证明一切的王道
说了半天的交通和配套，其实，站在泰富华·悦都会售楼处的沙盘前，呆呆就只一句感慨，真便宜。之所以来看这个楼盘的原因，大概率也是因为这个原因，前天，得知这个楼盘备案价出来，比预计的便宜不少；昨天，一个朋友已经过来刷卡买了房，呆呆当时想，就算不买，也该看看这样的房子才对吧。
泰富华·悦都会的备案价
去看样板间的时候，有个人说，客厅不够大！呆呆想说，75平的房子，两厅一卫，另外那个大阳台可以做成一个室内空间，确实已经为刚需做好了万全之策。除了75平的户型，泰富华·悦都会还有约85和108平的户型，108平的只有一条腿20多套，真的很少，所以大部分还是75平和86平的刚需户型。呆呆算了下，备案登记价显示总价210多万，加上装修费，70多万。在深圳，70多万首付可以买到2+1的新房，呆呆觉得这样的机会未来应该不会太多。
户型图
户型图2
和呆呆一起看盘的同行问开发商负责人，有无折扣和优惠呢?开发商表示都没有。每当开发商死活不肯给媒体任何优惠的时候，大概的一个原因就是：价格真的很低了。据了解，这个盘去年就可以备案3.2万/平的均价备案，但是开发商一直幻想限价会放开，一直拖到现在，事实证明，想让政府放开备案价格目前是不可能的事情，毕竟，政府的目标是要让新房房价环比下降，这就是瑧山府备案价比一期还要便宜那么一点点的原因。销售介绍，泰富华·悦都会从前天拿到预售许可证到今天，楼盘已经自然去化100多套。
呆呆了解了下，不只这个盘，坪山几个刚需盘都差不多这样的。所以，如果是年轻的刚需，别去看临深了，不如看这个区域的几个盘。临深大亚湾今年因为楼盘限价，银行贷款政策很不友好，开发商也一心只想卖给全款客户，导致首付成本提高，这样一比较，坪山很良心价了。另外，对于租不出去的房子，呆呆一向是谨慎的，但是等14号线和16号线开通之后，坪山应该没有租不出去的房子。
在呆呆群里，有个人说，这种项目，浪费一个名额很不值得。呆呆想说，对于刚需来说，70多万首付买一个2+1带装修的房子，已经非常值得。另外，沙井的小产都已经到了2万多/平方米，是你，会如何选择呢？
极少这么鲜明的让刚需去看某区域某盘，大概真的是太便宜了。那些有资金有实力入手的，则不在我的建议范围内。
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