如果说，深圳有哪个片区让人有比较强烈的城市折叠感，龙岗想必算一个。龙岗几个分区有着明显的标签分化：“鱼龙混杂”的布吉，作为龙岗“科技园”的坂田，“适合本地人生活”的龙中等。这其中，宜居的龙岗中心城的存在似乎打破了刚需没有生活的窘境。
年后龙中推盘并不算多，加上“三价合一”对二手市场的冲击，不少想要换房的刚需都关注到了入市仅推出改善型大户型的新盘远洋新天地二期。仅推出156套110平和125平带精装大户型，均价4万多，远洋新天地二期品质如何？这个换房到底划算不划算？
小河边公园旁，龙岗低密度新房均价才4万？
2018-07-26
楼盘头图为效果图
远洋新天地位于龙岗区碧新路与盛龙路交汇处南侧，项目临近龙岗大道、龙翔大道、碧新路等3条城市主干道。
（已售罄的远洋新天地一期）
（在建的远洋新天地二期）
远洋新天地项目占地5.7万平，建面约40多万平。项目一期为两栋超高层（层高39层和40层）和一栋7层高的公寓和部分保障性住房，目前已售罄。
（远洋新天地2期在售1、2、3、4栋）
目前在卖的为二期1-4栋，1、2栋是两栋九联排的别墅，共18套，3、4栋是小洋房，层高分别是18层、19层，均为110平和125平的带装修大户型，梯户比为2梯3户，车位比1比1.2，容积率4.12，采用远洋的物业。据悉，远洋新天地一期今年11月毛坯交房，二期预计2021年3月住宅精装交房，别墅毛坯交房。
后期会陆续推出以小户型住宅为主的5-8栋，层高预计40层。9栋10栋规划为写字楼和商业，9栋自带8000平box商业，10栋涵盖天际公寓，顶上带有天际游泳池。
（远洋新天地2期规划）
要说蛇口后海那种很小资的宜居，龙岗中心城肯定找不到，但这里大把是接地气的宜居。就产品配套而言，远洋新天地二期明显更关注“刚需换房客”的自住需求。龙岗河和龙岗绿化的优势，与本身的大户型低密度产品叠加起来，总体给人的居住环境松弛度还比较好。尤其值得注意的是，项目打造了达9000平的市政公园，此外项目距离龙园公园约400米，非常适合散步遛狗。嗯，确认过眼神，是真的公园物业。
项目东南面为龙岗河，不得不说，经历了大运整治之后，龙岗河比之前改善了不少，这次实探龙岗河水干净了很多，途径远洋新天地2期的龙岗河也没有异味。斜阳流水悠悠，中年少女有一瞬间产生了在这里养老的想法。
（项目背对的龙岗河）
之所以说这里比较接地气，除了能够比较平价享受自然资源，还有一个原因是片区汇集了大量旧改和老小区，项目周边聚集了九州家园、雅豪祥苑、盛龙花园、珠江广场等早年入住的大型小区，北面为待改造城中村，一定程度上居住环境的纯粹会受到影响，但居住生活氛围也会比较浓。项目周边规划有有盛平荔枝园旧改、盛平南片区旧改、杨梅岗格水村旧改即龙园大观等多个项目，包括项目在内规划拆除重建面积近120万平。随着旧改陆续启动，区域内市貌将会有较大提升，慢慢和龙中融为一体，未来会是一个比较宜居的区域。
项目一路之隔是龙岗排名前五的公立学校，九年一贯制的天成学校，还有对面盛平小学，都可以采取积分入学。
从商业来看，项目自身规划1.6万平米的3层购物中心和特色商业街。同时由于距离龙岗区政府仅1.5公里（百度测距），因此可以享受到龙岗中心城大部分的商业配套。周边可以辐射到的商业有宝能allcity、世贸百货、万科广场、双龙天虹、沃尔玛等。据销售人员介绍，目前三馆一城也已经建好了，预计今年11月份就会投入使用。
从交通来看目前轨道交通是一个痛点。项目距离最近的地铁站3号线南联站也有约1.5公里（百度测距）距离。销售介绍预计二期建成之后将会在一期和二期之间搭建桥梁，到南联站缩短至800米。另周边规划有21号线、16号线。项目距离规划中的16号线最近的是龙平站，预计只有约300米的距离。
整体从龙岗中心城区域规划上看，龙岗中心城北侧西侧的回龙埔黄阁大运片区无论是基建还是市容市貌基本上都已经融为一体，南侧的爱联、龙腾等则规划有大量旧改，加上又有3号线，关注度越来越高，目前已经有多个项目在建设中，而东侧也就是项目所在的龙城大道以东的龙平盛平区域，在整个龙中还属于洼地。从未来规划看，区域内将有3条地铁线路穿插而过，现有的3号线以及规划有14、16号线，除此之外，旧改也是一大亮点，周边规划拆除重建面积近120万平。
较长期的非自住或者生活圈在周边区域的刚需可以重点关注下此项目和所在区域，西能共享区府周边的市政配套和商业，南有龙岗大道沿线商业，加上轨道规划，未来三条地铁线路分布有多个站点，尤其是规划今年开工的14号快线，修通之后龙中到福中仅需要半小时左右，将大量节省龙中到福中的时间成本，大幅提升区域价值。
总体而言，低密度，小区园林环境好，商业学校都能够基本满足，均价只有4.2万带装修，龙中的区位，自住换房十分不错。但由于距离CBD较远，目前片区产业较少，业主出租和出售的压力暂时来看会比较大。
2梯3户低密度大户型
再来看看产品本身。随着深圳进入存量房时代，低密度、大户型的产品越来越少。远洋新天地2期产品156套，户型只有110平四房两卫和125平四房两卫两种大户型，110平为竖厅，125平为横厅。2梯3户低梯户比，居住体验感还是比价好的。户型均是南北通透，且全部位于项目南侧，与别墅地块形成相对独立的“小社区”，同时符合大户型与低密度两重条件。
这个均价四万带的装修是怎样的规格呢？与目前深圳多数大户型产品不同，远洋新天地二期将引入国际WELL健康建筑标准。远洋新天地拥有180米深圳第二高天际泳池，此前，深圳的天际泳池多数只在高端酒店和深圳中心、深圳湾1号等非普通住宅里出现。除了泳池，还有为业主特设的夜光跑道、种植四季果蔬的米歇尔菜园等。
在室内空间，远洋新天地二期采用了新风除霾系统，居住用水采用WELL净化系统。此外，远洋新天地二期项目更重视室内的自然光照与灯光照明。户型设计做到了户户朝南，并且优化了窗墙比及进深，保证了每户的阳光照射。
（125平户型图）
（110平户型图）
从户型来看，整体比较方正，格局没有太大亮点，使用率较高。值得注意的是，远洋新天地2期带装修，整体建筑装修采用WELL标准。装修费用优惠之后是1800元/平。
125平4房2卫户型，南向户型，采光效果很好，做了大量储物空间，横厅除了不太符合多数人的家务活动动线，总体空间使用率更高。
110平户型，通透性和采光都比较好，户型方正，动静分区比较明显。每个卧室都有大飘窗。
2017年1月10日，同样作为龙岗开年第一盘，远洋新天地一期414套房源备案。其中，住宅218套，均价42672元/平，3.84万/平；商业196套，均价46947元/平，4.16万/平。
同年7月25日，远洋新天地二次推盘，共244套房源获批。其中，住宅205套，均价41520元/平，4.01万/平；商业39套，均价54882元/平，3.18万/平。
今年，远洋新天地二期再次作为龙岗开年第一个拿预售的项目，备案价跌破4万，为3.6万-4.3万之间。
从备案情况来看，远洋新天地不升反降。当然，在限价政策之下，龙岗区备案价已经不是第一次降价了。远洋新天地2期选择作为2018龙岗第一个入市项目，可以说整个比较划算，加上三价合一之后新房普涨，按单价计算，远洋新天地2期可能是目前深圳较为合理的新盘大户型精装4房住宅产品了。
前面讲到，远洋新天地距离龙岗区政府只有约1.5公里的距离，可共享市政配套。那么片区类似区位的二手房目前是什么价位呢？链家app数据显示，同样位于龙岗中心城，距离区政府约1.4公里的公园大地，目前二手均价已接近7万。而从居住舒适度上讲，背靠龙园公园和龙岗河的远洋新天地相比起背靠龙城公园的公园大地并不差，甚至容积率要比公园大地低得多，4万多单价带装修，显而易见。据销售介绍，目前客户有大量罗湖和龙岗本地购房者，以改善自住需求为主，也存在部分来自龙华和南山的非自住客。
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