龙岗目前的地铁线路只有一条3号线。总所周知，3号线是一条既长又慢的地铁线路。人潮拥挤，在编辑看来，人流量仅次于地铁4号线。
六约站在3号线上属于一个不怎么有名气的站，他的站点设置实际上并不在六约中心上，而是更靠近六约边缘的位置。（正六约的位置反而更接近现在塘坑站的位置。）
地产“运动潮”上演 地铁·锦荟广场把体育公园搬进商场
2018-07-26
六约地铁站两旁有两个比较大型的项目，一个是十多年的老小区振业城，另一个是较为年轻的锦荟Park。最近，淘房志编辑来到位于六约地铁站旁的锦荟park踩盘，看看这边下半年即将入市的3期项目进展如何。
地铁项目，背靠北梧桐，交通便利，配套适中
区位评级：三星
锦荟Park紧邻龙岗大道，位于六约地铁站口东南侧，由深圳市振业集团开发。目前一期和二期已经销售完毕，下半年即将入市的三期，首先会先推出他们的公寓项目。
编辑此次踩盘，主要是参观公寓产品。因为公寓产品就快入市，项目暂时只开放了公寓的样板间。而住宅将在获取预售证之后才会正式推出。
项目位于六约地铁站位置，这个位置实际上是比较尴尬的。它属于横岗，但是却更像是横岗的门户位置。近年来旧改的推进速度缓慢，附近片区发展比较迟缓。
项目一路之隔是振业城一期，一个体量比较大的老小区，容积率低，绿化不错。
项目西北侧是深坑村，一片低矮农民房。据说已经有旧改规划，但是目前还没有拆迁。村里有菜市场，附近居民，包括振业城的住户常会选择到深坑村里买菜。
另外，去年有网友爆料，星河最早就在布局，怡合山庄就是星河开发的，还在洽谈中，不知道星河是否有意向拿下这个区块的项目。
项目背靠北梧桐山，未来将修建登山绿道，作为生态公园对外开放。另外，项目后方的和悦居是一个较成熟的小型社区，传说是最神秘的公租房，居住氛围相对浓厚。
实际上对于项目来说，附近旧改虽有规划，但是推进缓慢，周期兑现长，开发建设时序不确定，是潜在的风险。
但是好在项目自身配套比较齐全，不需要依靠其它项目来支撑自己的价值，一个自身立得起来的项目，还是让人颇为放心的。
公寓产品主推48、76和77㎡三种户型，毛坯交房
产品评级：三星
锦荟Park又名地铁锦上花园，是由地铁集团和振业集团两大国企联袂打造的大型综合体项目。
它地处深圳东部的发展轴线上，是深圳东进盘中的一员。与振业城遥首相望，是一个集住宅、商务和商业为一体的综合性开发项目。
目前已有一期和二期。三期下半年将陆续面市。
项目整体占地约11.12万平方米，总户数2878户，住宅2209户，公寓669户。项目容积率≤4.15,绿化率30%。
（图片为效果图）
公寓项目所在的大楼一共44层，3+1梯17户。目前推出3种户型，层高低楼层在3.3米，高层在3.5米左右。年底毛坯交房。
这三种户型整体感觉十分通透，采光不错。落地大窗，光照佳，视野好。
尤其是面朝龙岗大道方向的户型，因对面振业城小区多是低矮别墅群，所以视野可以说是非常开阔了。销售提到，之前样板房在25层，在那个房间看出去，甚至可以望到远处雁田水库。
但是这个朝向，因为临近龙岗大道，又有地铁轨道高架，地铁以及路面车辆噪音风险还是很大的。虽然销售强调，这边采用了高等双层隔音玻璃，但是隔音效果如何，这个还是没办法完全放心的。
48㎡户型
开放式厨房就在门口玄关走廊位置，与大多数公寓的设计差不多。对于许多单身青年来说，厨房的用途比较小，在此弱化这个区域的设计也是能够理解的。
卫生间也在玄关走廊处，一个小房间，面积不大。干湿分离，可惜是暗室的设计。
编辑认为这个户型的设计实际上是有些浪费的，但是好在是毛坯交房，购房者可以根据自己的需求对其进行个性化设计装修。
76和77㎡户型实际上是差不多的，其中有一个卧室有个小阳台，采光还不错。
这两个户型的样板房朝向都是朝小区里面的。
这个朝向，可以看到的是未来小区的花园，以及后面的学校还有和悦居小区。这就有一部分的学校噪音的风险了。
户型亮点不多，对比起许多的公寓项目来说，层高局限了小面积格局的规划，锦荟Park的公寓产品没有太多吸引人的地方。
真地铁盘+商业配套丰富+大型体育公园
配套评级：三星半
锦荟Park一期和二期已经为项目积累了不少居住气氛，外加背后的和悦居公租房，整体的居住氛围已经营造好了。
对于一期二期的购房者来说，一个次新盘，配套还没有完善，小区建设也比较杂乱。许多工程还在继续，所以很多住户体验感并不好。
而如今三期完工在即，此前没有建设好的商业、休闲都将陆续正式推出，可算是让锦荟Park住户松一口气。三期的业主们，直接就能享受完善的配套。
（图片为效果图）
交通配套
锦荟Park交通十分的便利。便利程度甚至达到，不需要乘电梯下到地面，可以直接通过项目与地铁间搭建的风雨连廊便可直达地铁站厅。
可是将来入住的人多了，3号线会不会越来越拥挤呢。毕竟，未来14号线几乎与3号线无甚交集，3号线的人流并不容易被分流出去。
这里有一个乘车小贴士。
3号线地铁在工作日上下班高峰期，会加开区间车辆。“塘坑——华新”，与正常的全程车交叉发车。由于塘坑距离六约站仅1站，所以在六约站乘坐加开的区间车，有机会能有座位坐。
但是许多从双龙方向来的乘客，也会很机智地在塘坑换乘区间车，以达到在起点站就能占到坐的便利。那么这时候，六约站看到的区间车，与全程车也没啥区别了。
休闲配套
项目背靠北梧桐山，未来将会修建一条登山绿道，并且打造生态休闲公园。
此外，在项目一期二期中间将会有一个体育公园。
目前体育公园规划一个25m*50m的标准恒温泳池、1个7人制足球场、4个篮球场、3个网球场、12个羽毛球场、一座攀岩墙。而现大生体育品牌经营商已经进驻体育公园板块，未来将与锦荟Park项目形成强力合作，共同打造横岗户外运动休闲功能区。
该体育公园大约今年9月左右正式对外。
商业配套
项目自带大型商业，结束之前六约地铁站站外荒凉，缺乏大型商超的时代。
之前，六约地铁站附近的居民，买菜大多会前往深坑村内传统菜市场购买食材，或是前往离地铁站1公里左右的沃尔玛超市购物。
现在锦荟Park商业已经确定进驻的品牌有，迪卡侬、华润万家、中影国际影城、大生体育、星巴克、喜茶、KFC等主力品牌。
规划有零售、餐饮、电影院、超市、家居生活、儿童游乐、教育培训、美容美发 、面包西饼、书店、金融服务、体育运动及配套等业态。
项目商业将于年底正式对外。
教育配套
虽然说这次编辑主要参观了解的是公寓产品，但是还是顺带了解了一下锦荟Park的学位情况。
项目后面，有一所聚英小学，还有一个和悦居幼儿园。
这两个学校都是为公租房和悦居打造的，并不属于锦荟Park的范畴。真是看着近，但是并不是自己的，很是奇怪啊。聚英小学目前只有1-3年级在读。
锦荟Park则是划归六约小学，我们再来了解一下这个学校在哪里。
百度直线测距
编辑其实很奇怪的还有一点，为什么划分到六约学校。其实，划分到梧桐学校也好，至少，比六约学校要近些。真是很神奇。当然，其实无论是哪个学校，都是很普通的小学，区别不大。
另外，项目正面还有一所高中，横岗高中。
这所中学表现一般，相对龙岗几所名校来说，这所学校基本可以算是默默无闻的。
但是这所学校走的不是寻常路，开辟了文、理、音、体、美、传等多条路径。2015年，多名学生考入中央美院、上戏、中传媒、西安美院、广美、川美、星海音乐学院等。
今年，学校的术科高考成绩也很不错，175位艺术生共有116人获得术科联考、单考重点本科录取资格，4名学子获得中央美术学院、中央音乐学院、中国美术学院录取资格，本科过线率高。美术类八大美院全面开花；音乐类考生重点过线率82%。
可以说是如果要走术科，这个学校是一个不错的选择。再来了解一下今年这所学校的中考录取分数吧。
医疗配套
说一下这个项目周围的医疗配套。这里推荐的是三个国营医院，龙岗区第七人民医院、龙岗区第三人民医院和深圳市第三人民医院。
但是这几个医院距离项目都不算太近，并且没有地铁直达的选择。前往都算不上太方便。
距离项目最近的医院是深圳宝兴医院，这个医院属于社会私营。不做推荐。
售价未定，公寓预计卖3.5万
价格评级：三星
说实话当编辑听到这边的公寓预计卖3.5万时候，是觉得有些偏贵的。但是细想想，周边配套建起来，价值上升的很快。
但是，对比前些日子已经开盘销售的，龙岗天安T4。位于龙中好地段，价格也在3.6万左右。但是，T4的户型比锦荟Park还是好得多的。主力产品面积53-63㎡，8.5米开间+5.1米层高，这样的公寓产品确实让人眼前一亮。
不是编辑对锦荟Park公寓产品有偏见，而是自身条件真让人心动不起来啊。
编辑还了解到，住宅方面，一期二期住宅，现在二手价格已达4.2万上下，未来三期住宅也将定价在4万以上。
即使这个公寓产品的质量并不算太好，3.5万的价格在这个氛围中，好歹也混着不觉得刺眼了。
期待商业配套给区域带来质的飞跃，或许能给周边项目带来价值提升
综合评级：三星半
1、随着龙岗大道3号线沿线各大综合体项目的建成，购物中心会越来越密集，同质化也越来越严重，包括项目所在的区域。
虽然，斜对面的麟恒中心广场已有8万㎡的购物中心营业，商业品牌招商类型差异不大，未来还有麟恒3期的购物中心建成，商业规模进一步扩大。
（图片为效果图）
但是项目的亮点在于购物中心旁的体育公园，以及购物中心的定位是大型运动MALL，体育设施和运动休闲文化带动传统商业的模式，使得项目的商业不只是一个吃吃喝喝的场所，更是一个集运动休闲，餐饮购物和娱乐休闲的综合体。
以此与周边其他项目行程明显错位和差异，丰富和延展了项目的功能性，同时也为商业的人流量提供了有力的保障。
2、六约地铁站片区数得上的也就锦荟Park、振业城以及麟恒中心广场。实际上，振业城的价值基本已经稳定，并且因为自身价值可拔高的点几乎消耗殆尽。所以价值要靠新盘拉动才能有所提升。
麟恒中心广场，以及锦荟Park形成的商业集群，带来的商业氛围，才是拉动六约地铁站片区真正的主力。
3、如果锦荟Park的公寓产品真以预估的价格入市，那么价格和其品质并不对等。好在项目附近没有更多的新公寓项目推出，否则对比起来或许会很惨。
4、锦荟Park在一期二期时，曾经出过一些户型纠纷，对此介意的购房者也要谨慎考虑。
5、噪音风险，是必须再一次提及的。无论是后方学校，还是前方龙岗大道车辆和3号线地铁高架，都是噪音产出大户。
5、现阶段来说，最实际的卖点还是在交通上。无缝连接3号线地铁六约站，会吸引较多外溢置业需求。
6、说一下公寓的发展空间。公寓在现在不限购的情况下，又不想着眼临深，是比较热门的选项。公寓承接了部分住宅外溢的需求，受到改善客的青睐。
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