开发商忙推盘冲刺KPI 深圳“金九”成色几何？

熟悉楼市的朋友都知道，楼市一直具有常规意义上的季节性行情。按照往常的说法，每年3、4、5月份为小阳春，11、12、1月为传统意义上的淡季，界于两者之间，就是传统的“金九银十”。但是近几年由于各种限购政策，“金九银十”的成色似乎略有不足。

就深圳楼市而言，金九银十似乎早就“名存实亡”，但今年的金九相比之前几年还是有一定的变化，就是开发商推盘的速度变快，到底是想要抢在这一个时间段分一杯羹，还是因为年底将至业绩任务“压力山大”？

万科：应在行业困难的时候看到机会

今年8月底，万科发布了2019年半年报，此刻距王石宣布卸任万科董事长2年2个月，整790天。

单从财报数据来看，万科今年上半年表现优秀，甚至超过了预期。数据显示，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；净利润118.4亿元，同比增长29.8%，均创下了上市以来的历史新高。

（图源深交所）

但是对比2018、2017同期表现，万科房地产业务占比在扩大，物业服务与其他业务在收缩，且降速明显，其他业务甚至出现了负增长。

在近期的一场媒体交流会上，万科的掌舵人郁亮也表示，今年9月份销售成色不足，“金九”不一定有了，“银九”也不知道能不能保证。

郁亮更是透露，在万科内部，每天晚上9点，当天销售数据都会上传；一小时后，每个老总也要及时报告当天销售与回款情况。“我们天天盯着这些数字。如果业务非常顺利，我们不会急着打开去看，第二天早上再看也是可以的。”郁亮说，但如今，他通常在晚上10点左右就会关心这些数字，“我们当然希望获得更好的收成，但我们实在左右不了这件事情。”

面临如此压力，今年九月万科在深圳市场上也是动作频频，位于沙井的万科星城3000多套已经清盘，即将转入商务公寓和商铺的销售，而位于罗湖的万科深南道68号也早已启动转介，另外位于梅林关的深国际万科和雅轩也将在近一两天内获批预售推出市场，一系列的动作似乎都在暗示“年关将至，业绩为王”。

不过郁亮也表示，“应该在行业困难的时候看到机会，在行业顺境中看到风险。”今年的市场究竟是变得更好还是更坏，对不同对象是不一样的。从他了解到的同行情况看，整体压力明显比以前更大；但对万科而言，这样的环境下反而更谨慎乐观。

碧桂园：“降价甩卖”遭点名批评

虽然近几年“到底谁是龙头房企”的榜单前三名竞争的异常激烈，但是碧桂园与其他几家房企相比还是“烦恼频频”。此前的一些负面消息就不再赘述，近期最让人大跌眼镜的莫过于其“降价甩卖”被地方政府点名批评一事，一时之间引起了轩然大波。

9月20日，广西桂林临桂新区政府召开了紧急会议，要求各房企抱团自律，坚决抵制恶性扰乱市场、恶意降低抛售行为。在会上，碧桂园被点名批评，碧桂园区域执行总裁代表企业表达歉意，恒大、新城控股、金科等各大房企逐个表态、签订自律公约。同时，当地住建局对新区内碧桂园项目全部暂缓备案。

虽然碧桂园在深圳的项目暂无任何动作，但小编阅读了今年碧桂园的半年报后发现，今年上半年碧桂园实现营收2020.06亿元，同比增长53.16%，归母净利润156.35亿元，同比增长20.84%。但是，在厚重的财报中小编也发现今年上半年，碧桂园共发行25亿美元优先票据，周期由3-7年不等，年利率为6.5%-8%不等，同期发行2-5年不等利率在5.03%-5.93%区间的人民币债券，共计40亿人民币，美元和人民币融资规模和成本差显而易见。

在銀行及其他借款目录中，人民币负债规模虽然仍占第一位，但已经明显收窄，美元表现明显，这也直接证明：银行对碧桂园为代表发的房产企业贷款明显以审慎原则为主。

（图源港交所）

或许，降价走量，“连夜跑路”也是碧桂园为了面对庞大债务的办法之一，并且在近年来的年报中，碧桂园创始人杨国强总在回忆自己小时候的苦难经历，杨国强的“低调”与碧桂园的“高调”似乎成了鲜明的对比。但是随着房地产市场进入下半场，碧桂园这匹“黑马”还能驰骋多久？

恒大：金九开启“打折促销”季“抢收”

今年“春节”后，凭借促销活动取得丰厚战果的中国恒大，在九月初跨入“金九银十”便率先开启了新一轮全国范围内打折促销优惠活动。根据小编拿到的数据显示，在恒大此轮促销中，包含金九银十、全员销售记忆付款、尾盘优惠等一系列优惠活动，根据累计折扣计算，部分房源价格折扣将达到六折左右。

（图源网络，侵删）

另外，小编在阅读今年8月份恒大财报发现，8月份恒大的销售额呈现出明显上升势头，合约销售金额约为人民币478.2亿元，环比大幅增长约18.2%，较去年同期增长约18.8%，前8月恒大合约销售金额约为3700.7亿元。早在今年春节期间，恒大通过促销活动“抢收”成功，销售业绩在当时有一定的提升，而跨入所谓的“金九银十”之后，恒大又开始了进一步的“抢收行动”，希望通过降价跑量的方式来快速回笼资金，缓解当前的资金压力。

（图源港交所）

就深圳的项目来看，目前位于龙华的恒大云居在开盘之后去化不错，由于不需要名额购买，受到很多投客的欢迎，另外位于坪山的恒大城第四栋也在9月中旬启动认筹，这个项目也因为价格优势受到了刚需的青睐。近期也有风声传出恒大将在国庆期间继续“抢收”，到底会取得怎样的成绩，小编也将持续关注。

其他：争先恐后全力冲刺 国企也不敢怠慢

除了以上三家头部房企之外，也有很多在房企在这一阶段纷纷加入了“推盘”的大潮，其中也不乏一些国企。

9月12日，华润拿下一宗位于深圳湾的土地，未来将建设深圳湾广场，而目前华润在深圳湾已经拥有春茧、瑞府、悦府和万象城，未来深圳湾广场建成之后，华润当之无愧将成为深圳湾的“地主”。

除了在土地市场积极表现之外，位于万象天地的华润城万象府也启动二三级联动对外销售，项目在售的90-400平大平层商务公寓，均价10.2万/平，另外还有位于湖贝的华润旧改也在近日开始动工，或许与万科碧桂园等房企营销策略不同，但进入下半年还是很明显的看到了华润步履匆匆。

（湖贝旧改效果图，来源华润置地华南大区官方公众号）

另外还有一家企业在近期也是备受关注，就是来自北京的金茂。其位于龙华的金茂府问世在即，声势浩大的在深圳做了一场活动，一时之间吸睛无数。

（来源金茂深圳公众号）

并且根据金茂的财报显示，今年上半年，中国金茂实现签约销售额约785亿元，完成了年度目标1500亿元的52.33%。而深圳的龙华金茂府或许就成为了他们在今年下半年的“押宝”项目。

（图源港交所）

但是对于一个位于龙华的项目，即使吹得再高端，如果项目价格突破了深圳人的心理预期，或许结果也不会有太大的变化，至于它的均价能到多少，小编也只能说一句“拭目以待”。

小编说

当然，除了以上几家被列举的房企之外，还有多家房企在深圳并不是很凉快的九月也有一些动作，至于今年的金九成色到底几何，或许开发商也各有想法。但是，也可以明显看到，曾经楼市的金九银十，已经演变成部分房企的打折促销季，房地产市场和预期较为平稳，购房刚需正在逐步释放，对于开发商来说，如何在今年剩下的三个月内完成年初定下的目标，或许比在金九银十如何抢收更加重要。

注：

1、楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。

2、文中商业办公类产品，均确认过，是可住的公寓产品

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免责声明：文中距离数据来源于百度地图。文中地铁信息均来源于深圳地铁官网。文中房源信息采集于2019年9月27日，实际信息可能有变动，请以销售现场为主。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。

内容编辑：黄璨

内容出品：新房内容运营部